长沙XX国际商城项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

目前，华天臵业恒广开发公司，足迹也已经圈好了火星北路最佳尺度。

按照芙蓉区十五规划，未来芙蓉区将根据三产立区，民营为主环境先导等原则，实行经济与行政办公地点上重心东移。

围绕新区治所在地长沙市东部城区火星大道与人民东路交汇处周边地区，让众多开发商看到了无限商机。

东片新城区总体规划建设将按照河两岸三区带来实施。

河两岸指浏阳河两岸，三区带则是指都市文明典范区商贸市场核心区工业农业精品区和浏阳河风光带，今后政府将重点加快东岸乡地区开发建设，发展科技工业园新型专业市场群体和都市农业。

新规划芙蓉区商贸市场，定位于铁路以全市物流发展战略研究，正在进行规划衔接和配套政策措施制定。

总之，长沙市商贸流通业在构建大市场大商业大流通格局过程中，通过加快商业结构调整，大力推进社会商业发展，使商贸流通业活力更足，优势更优。

目前，在按照建设现代化商贸中心战略目标，确立了商贸流通发展目标，加快改革，调整结构，培育现代化大型商业集团，发展商业产业链，加快中心商业区建设，提升商业文化品位，努力推进长沙大市场大流通大贸易现代化商贸中心建设。

统计数据表明，近年来，长沙城市建设亿元巨额投资中，用于商业品位提升占近两年，长沙固定资产投资每天高达亿元，其中打造商贸中心占。

尽管近些年长沙商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化要求相比，尚有不小差距。

主要问题是千店面布局不够合理。

目前长沙市大型商场相对过于集中，网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先进业态发展不够功能不全，有待进步改进。

大型百货店总量仍过剩。

提及百货店，人们自然会想起多年前五虎闹长沙。

尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有已转向经营，但在总量上仍相对过剩。

商网周边缺乏停车场。

市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场，长沙各商业网点周边停车设施十分缺乏。

二长沙商贸发展目标根据规划，到年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均增长，力争达到亿元，跻身全国十强行列建设年成交额亿元以上批发市场个，与国际互联网相连全国性批发交易市场个，商品交易批发市场年成交额突破亿元友谊阿波罗通程饮食蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列全方位引进国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。

通过至年努力，将长沙建设成为南至广州北抵武汉东达江西西及重庆之间，并能辐射西南西北及长江流域部分区域现代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。

首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈外沿地带，在东中西部三大板块中处于连南接北承东启西位臵，这为长沙实现这目标提供了较好基础条件。

其次，近几年长沙市利用规划杠杆，对商贸中心进行布局，将批马路市场迁出城外，用大市场大流通格局取代。

长沙商业从上世纪年代初五虎闹长沙，到年代后期四大国有商业集团，再到现在购物中心连锁超市仓储式大市场到目前为止，长沙市形成了以五路黄兴路韶山路芙蓉路东二环线为轴线，以五广场袁家岭伍家岭火车站东塘溁湾镇为中心遍布整个市区四纵横五条主线六大商圈点缀其间商业布局。

这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。

第三章投资项目战略可行性研究项目经济地理位臵选择项目经济位臵国际商城位于芙蓉区与雨花区交汇地带，处于长沙市商贸批发市场中心，是长沙市商贸市场发展重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展战略重点。

该项目将受到各级政府大力支持。

项目地理位臵项目地理位臵位于雨花区境内，与芙蓉区交界。

即人民路以南雨花大道以北火星大道以西二环线以东。

具体来说，项目东邻火星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接朝晖路。

项目周边环境项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中专业汽车市场和在建锦湘国际星城，北面是在建中浙江服饰博览中心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安居房及门面。

项目交通环境项目所在地交通通达，进出方便。

南有雨花大道，东有火星大道，北有人民路，西有二环线。

与其紧邻马王堆路年内即将拉通，火焰路及朝晖路也将随着项目展开而拉通。

公交线路有等条线路通项目所在地。

项目配套设施与项目配套设施包括水电气通讯绿化带停车场公厕等二项目在长沙商贸发展中战略定位基于中部经济增长极确立和长沙市城市发展战略定位。

为实现中部地区跨越式发展，就必须积极培育若干区域性中心城市和城市群，形成中国第四个经济增长核心区。

城市经济发展应该成为中部隆起支撑点和辐射极。

中部城市化方向应该是发展批特大城市及以此为核心城市群。

在此基础上，应将中部培育成我国继长江三角洲珠江三角洲和环渤海地区后第四个经济增长核心区。

目前，中国三个经济增长核心区均集中在东部沿海地区，从区域经济发展策略考虑，中国亟待建立新经济增长核心，以带动中西部经济整体发展。

我们认为，第四个经济增长极应当以郑州武汉长株潭为核心，而长沙则是这增长极中处于重要地位。

从长沙发展战略来看，城市规模年主城区城市人口规模万人，城市建设用地规模平方公里，年都市区城市人口规模万人，城市建设用地规模平方公里，其中主城区城市人口规模万人，城市建设用地规模平方公里。

城市建设目标按照主城市主体两次河西星马新城四组团暮云捞霞高星含浦组团，构筑青山秀水绿洲名城融为体城市空间格局，形成以两带两圈五楔为骨架绿色空间体系。

以霞凝港黄花空港信息港三港，高速公路京广铁路两路为主体，建设批区域性重大枢纽工程以轨道交通网和城市骨架道路网两网建设为重点，形成快速便捷客货运交通网络。

根据长沙西文东市战略定位及用十到十五年时间把长沙建成现代化商贸中心并进入全国商业中心城市十强目标，长沙商贸具有无限发展空间。

国际商城也是基于芙蓉区及雨花区发展战略。

作为担负东市开发使命芙蓉区，确立了重心东移，加快城市化进程战略方针。

区治东移，给人民东路带来了无限生机。

旺旺医院首先亮相。

根据协议，来自台湾旺旺医院，将在芙蓉区投资万美元，建超大型现代化医院。

择址火星大道与人民东路交界处东端旺旺医院。

这里不光市政配套成熟，道路交通便捷，随着市场扩容，大型建材超市汇聚，这里将出现批高要求消费群体。

以即将出现旺旺医院为例，从台湾过来专家们正在寻找处档次较高，规模较大住宅群。

目前，华天臵业恒广开发公司，足迹也已经圈好了火星北路最佳尺度。

按照芙蓉区十五规划，未来芙蓉区将根据三产立区，民营为主环境先导等原则，实行经济与行政办公地点上重心东移。

围绕新区治所在地长沙市东部城区火星大道与人民东路交汇处周边地区，让众多开发商看到了无限商机。

东片新城区总体规划建设将按照河两岸三区带来实施。

河两岸指浏阳河两岸，三区带则是指都市文明典范区商贸市场核心区工业农业精品区和浏阳河风光带，今后政府将重点加快东岸乡地区开发建设，发展科技工业园新型专业市场群体和都市农业。

新规划芙蓉区商贸市场，定位于铁路以米，地下道路面积平方米，停车位个二估算依据建设部颁布房地产开发项目经济评价方法依据上述规定，根据建筑结构形式，结合长沙市目前实际工程造价估算第七章经济分析与评价经济评价主要依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法长沙国际商城规划设计方案。

经营收入及税金估算经营收入根据项目具体情况，国际商城建成后，其物业大部分是直接销售，少部分是用于出租，现假设全部物业都全部按时出售。

第二三期工程开发期分别都各为年，设定第期工程在第年底前全部售出，第二期工程在第年底前全部售出，第三期工程在第年底前全部售出。

按照商铺层均价元平方米，二层均价元平方米，三层元平方米，公寓均价元平方米高层住宅均价元平方米。

进行估算，第期工程销售收入万元，第二期工程销售收入万元，第三期工程销售收入万元，总销售收入万元。

经营税金及附加本项目需交纳营业税城市维护建设税及教育费附加。

销售房地产按营业额交纳营业税，城市维护建设税按营业税交纳，教育费附加按营业税交纳。

本项目应交纳营业税万元，城市维护建设税及教育费附加万元，总计税金万元。

项目经营收入经营税金及附加详见附表。

二总成本费用估算项目成本费用包括土地费用建安费报建费水电空调电梯等配套设施建设费设计费利息税费管理费销售费用不可预计费，根据项目总投资估算，按不同工期工程量，将总成本分摊到第期第二期第三期工程上，第期工程总成本费用为万元，第二期工程总成本费用万元，第三期工程总成本费用万元，其项目总成本费用万元。

项目总成本费用及明细详见附表。

三利润估算项目根据国家计委建设部年月颁布建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。

根据国家有关规定企业所得税按标准征收，项目第期工程第二期工程第三期工程税后利润总额分别为万元万元万元，项目税后总利润额为万元，据此计算项目投资利润率为，其中第期工程投资利润率为。

项目利润总额详见附表。

四财务盈利能力分析整个项目财务盈利能力分析通过整个项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元财务内部收益率为，其大于基准收益率，说明本项目盈利能力满足行业要求同时，财务净现值第三年末为万元，第四年末为万元，说明项目在财务上是可行。

按此计算其他各项财务评价指标详见附表。

整个项目全部投资回收期为年包括建设期三年，说明投资在较短时间内有回收可能。

二第期工程财务盈利能力分析设定第期工程在第年第季度投入万元购臵土地，其他建设投资万元均等投到第年四个季度，第年第三季度末和第年第四季度末均摊预售收入万元第二年第季度和第二年第二季度均实现销售总额，第二年第三季度和第二年第四季度均实现销售总额。

通过第期工程财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元财务内部收益率为，其大于基准收益率，说明本项目盈利能力满足行业要求同时，财务净现值第二年第季度末为万元，第二年第二季度末为万元，第二年第三季度末为万元，第二年第四季度末为万元，说明项目在财务上是可行。

按此计算其他各项财务评价指标详见附表。

第期工程全部投资回收期为年包括建设期年，说明投资在较短时间内有回收可能。

五综合经济效益分析综合分析，整个项目主要财务评价指标如下全部投资内部收益率其中第期工程为全部投资回收期年其中第期工程为年财务净现值万元其中第期工程为万元项目投资利润率其中第期工程为从以上指标可以看出，项目财务指标完全能够满足有关标准要求，且具有较好抗风险能力。

本项目符合长沙市城市建设总体规划西文东市，建设了长沙市东部市场，促进了长沙市经济发展。

提升了长沙市东部商圈品位，加大了长沙市市场对外省辐射力，提高了长沙市商业贸易竞争力。

方便了长沙市东部地区居民生活，给长沙人民购物注入了新理念，真正是集购物娱乐休闲为体。

综上所述，该项目各项基础条件已具备时机已成熟，既符合国家有关方针政策，又能产生可观经济效益和很好社会效益，因此项目是可行。

附表经营收入与税金及附加估算表单位万元序号项目合计第期工程第二期工程第三期工程销售收入商铺公寓地下停车场餐饮楼高层住宅办公楼税金及附加