长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性投资论证建议报告word文档（34页）

用成本法确定销售价格下限商铺销售单价建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素行专门培训，以规范他们行为细节，统制定销售说词。

销售期间要求销售人员热情耐心诚恳地接待每个客户，与重点客户建立良好关系，树立诚信为本顾客就是上帝营销思想。

另外，采用些奖励办法调动促销人员积极性。

房展会精品楼书公共关系四准备策略销售中心样板房展示楼盘正式推出仪式五项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。

经营期销售比例销售金额万元合计第八章项目总投资估算及资金筹措计划项目总投资估算依据湖南省建筑安装工程预算工作手册湖南省建筑工作估算指标长沙市最新材料价格信息年湖南省建筑工作概算定额湖南省建设厅文件湘建价号文省定额站建定价号文有关人工工资规定房地产公司项目规划设计方案我司近期类似项目有关造价资料。

二项目总投资估算原则项目投资估算尽可能反映项目实际情况项目总投资尽量符合节约和安全原则项目总投资估算对于无法准确估算项目在预备中考虑。

三项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表项目数量单位项目数量单位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积商铺住宅会所及管理用房地下层项目开发成本估算土地成本前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价万元规划设计费可行性研究费招投标费地质水文勘察费三通平费综合报建费合计建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型面积单方造价元投资总额万元小高层住宅商铺地下室合计基础设施建设费基础设施建设费估算表序号项目计算依据金额万元供电工程总用地面积元供水工程总用地面积元排水工程总用地面积元道路工程总用地面积元绿化工程总用地面积元电信媒气工程总用地面积元合计公建配套设施费公建配套设施费估算表序号项目计算依据金额万元会所幼儿园及管理用房合计开发期间税费公用设施建设费等开发期间税费览表序号项目计算依据金额万元教育设施配套费总建筑面积元物业基金建安工程费公用设施建设费基础设施建设费工程质量监督费总建筑面积元工程监理费总建筑面积元供水管网补偿费住宅总户数元户供水管网补偿费商业商业建筑面积元供电用电负荷费住宅总户数元户供电用电负荷费商业商业建筑面积元其他建安工程费合计不可预见费不可预见费取以上项之和。

开发成本开发成本以上项合计。

项目开发费用估算管理费用管理费用般取开发成本。

销售费用销售费用详见销售费用估算表销售费用估算表序号项目计算依据计价万元广告宣传及市场推广费销售收入销售代理费销售收入其他销售费用销售收入合计财务费用财务费用详见贷款还本付息表开发费用开发费用前面项之和。

总成本费用汇总及分摊表项目总成本费用详见投资成本费用估算汇总表表。

表投资成本费用估算汇总表成本项目总额万元得房成本元小高层住宅商铺车位开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费公建配套设施费开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计资金筹措投资计划及借款利息资金筹措与投资计划投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期投资总额建设投资贷款利息流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入贷款本金偿还及利息支付贷款还本付息结算表序号项目名称合计建设经营期借款还本付息季初借款累计第笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计第二笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计第三笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计第九章项目销售和收入测算住宅销售单价确定用市场比较法确定销售价格上限平均价格说明采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有定可比性案例进行对比，然后修正出本案现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域房价走势，对本案价格作出测算。

基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化楼层户型朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格测算仅从平均价格程度作估算。

市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易类似房地产加以比较对照，从已发生交易类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产价格种估价方法。

比较案例根据替代原则，选取近期交易四个周边案例作为比较案例。

房地产价格影响因素说明表表房地产价格影响因素说明表项目名称本案周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正正常正常正常正常区域因素交通较好良好良好良好配套较好良好良好良好环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好个别因素装修不计装修不计装修不计装修不计装修发展商实力较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚项目规模较大般般较小小区绿化良好般般般小区配套良好般般般建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年代期房年期房建筑形态小高层小高层小高层小高层房地产价格影响因素修正系数表设定本案各项影响因素比较系数为，以本案各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表表本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正区域因素交通配套环境区位小计个别因素装修发展商实力项目规模小区绿化小区配套建筑结构建成年代建筑形态小计修正后均价计算结果比较修正后，以三个比准均价算术平均值作为市场比较法评估结果本案价格预测近几年来，对房地产影响较大因素有房地产价格走势宏观政策影响等。

房地产价格走势宏观政策影响本案价格预测用成本法确定销售价格下限建议销售单价二商铺销售单价确定用市场比较法确定销售价格上限平均价格本项目商铺价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正区域因素交通繁华度小计个别因素层高小计修正后均价商铺平均标准价元平方米本案商铺价格预测本案商铺平均价格现时平均价格房地产价格走势幅度宏观政策影响元平方米。

用成本法确定销售价格下限商铺销售单价建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素层系数，均价层以上取正值，均价层以下取负值。

为随机系数，根据实际情况如单位附近有机房干扰楼道电梯及行人干扰等确定。

具体单位定价模拟在此以个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程参考。

该单位假设条件如下南向景观好既非复式单位也非遗憾单位位于层小高层中第层比中间基准层高层无特别不良因素干扰。

结合市朝向景观楼层价差等因素对产品价格影响般情况，分别给予日照系数景观系数楼层差价层差个测算值。

则该单位定价为〒〒〒〒元平方米第十章项目财务评价财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面可行性，在产品定位产品设计收集相关估算指标基础上，首先估算该项目投资额及计划资金筹措。

也就是根据经验人士给值和相关资料查找对该项目开发成本开发费用进行估算，再根据得到资金投入估算值拟订资金筹措计划。

接着测算销售收入。

本项目销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。

销售情况按四批计算并得出总销售收入。

在前面基础上可以进行项目财务评价。

财务评价是由税金损益表全部投资现金量表自有资金现金流量表计算得出该项目静态指标和动态指标，然后与房地产同行业指标相比较。

通过资金来源与运用表可看出本项目贷款偿还能力和自身平衡能力。

再进行项目不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感不确定因素。

因此分别计算出敏感因素上下波动时静动态指标变化和投资盈利临界点，从中体现其抗风险能力大小。

二财务评价税金计算本项目销售税金及附加估算详见销售税金及附加估算览表表表销售税金及附加表序号项目建设经营期销售收入销售税金及附加营业税城市建设维护税教育附加防洪工程维护费印花税产权登记费土地增值税注营业税城建税为营业税教育附加税为营业税防洪工程维护费按销售收入提取印花税按销售收入提取产权登记费按销售收入提取。

土地增值税销售收入总成本费用销售税金及附加开发成本。

损益表与静态盈利分析项目损益表表损益表序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率注所得税税率按取盈余公积金按税后利润提取。

评价指标投资利润率利润总额总投资额投资利税率利税总额总投资额资本金利润率利润总额自有资金现金流量表与动态盈利分析对项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。

本项目主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

评价指标计算过程详见全部投资现金流量表表自有资金现金流量表表。

全部投资现金流量表表全部投资现金流量表序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流税前净现金流注财务内部收益率能反映出项目所占用资金盈利率，即反映出项目盈利能力。

当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

财务净现值是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于项目是可以考虑接受。

经计算得评价指标税前数值税后数值财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态自有资金现金流量表表自有资金现金流量表序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流经计算得评价指标数值税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态由上述指标可以看出，运用表贷款偿还能力分析表资金来源与运用表序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金银行借款其他收入资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金由上表可以看出三项目不确定性分析本项目不确定性分析包括项目盈亏平衡点分析以及项目敏感性分析。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析亦称临界点分析或保本点分析。

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如方案所设，则由计算可得，当本项目销售率为时，该项目全部投资利润率为零，即投资刚能保本。

故本项目方案风险程度在可控制之内。

敏感性分析敏感性指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。

影响项目财务效益主要不确定因素为开发成本售价水平销售税率建设经营期长短。

据市场预测，开发成本项目中最有可能发生变化是建安工程费和售价水平。

因此，项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部