长沙市新区基础设施建设工程项目可行性投资论证建议报告2518word文档（存档）

些市直部门也纷纷瞄准西溪坪，采取各种手段立项审批了多亩土地。

显而易见，大量私房违规建设行为不仅造成城市宝贵土地资源浪费和破坏，而且其既成事实建设也将给今后整体开发建设增添巨额拆迁安置成本费用。

而企业单位控制土地，不仅使政府丧失了大笔经营城市土地可以带来预期收益，而且也给今后整体开发建设增加了系列矛盾和纠纷，成为制约永定新城开发建设大障碍。

而且，从目前建设整体效果上看，这些新开发建设项目又在重复老城区建设老路，整个新城建设缺乏科学规划，建筑风格比较差，缺乏品位，与城市整体功能定位不配套，没有体现新城新意。

大量重复建设非法建设完全违背了经营现代城市理念和永定新城整了初步成效。

西溪坪作为永定新城提出并进行开发建设，是从新世纪开始。

年，市委市政府在关于进步加快小城镇发展意见张发号中明确提出，永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区政治经济文化中心，对西溪坪进行了新定位。

年，区委区政府把开发建设西溪坪新城，扩大城市容量当作项重要内容写入全区十五规划纲要。

年，区委区政府提出建设长沙旅游核心服务区发展战略，并在当年全区第四次党代会上作出了加快建设西溪坪新区重要工作部署，明确要求以建永定新区创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级先行区技术创新辐射区城镇化示范区和经济发展主要增长点，正式把永定新城建设摆上了议事日程。

几年来，随着以山水城两园为内容五个工程相继启动其中城即旅游新城，包括旧城改造和新城建设两部分，区委区政府不失时机地把新城建设重点由发展工业转变到整体开发建设，逐步完善了新城功能定位，开展了规划设计基础建设招商引资等卓有成效开发建设工作。

项目由来作为永定新城组成部分，新区经过多年开发建设，已建成永定大道车站路等五条街道公路，基本形成了两纵三横交通主干网络。

常张高速公路张罗公路两条区域性公路交汇于新城，使新城成为连通长沙自治州交通网络交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了长沙长途汽车客运站，开通了与老城区相连接路公交车。

另外，城市供水排污管渠电路通信有线电视网络主干道基本拉通。

随着长沙火车站改造建成，依托高度集中火车站旅客人流，老火车站带已建成了比较繁华商业服务街区。

据统计，从年至今，永定新城内共审批建设各类项目个，项目建设用地面积达到亩其中临时用地面积亩整个新城各类建筑面积达到万平方米其中居民农户住宅面积万平方米。

年以来，该区域国内生产总值年均增速达到。

由于新区在基础设施建设上缺少足够资金投入，目前仅在老火车站带建成城市街区，仅有条通过以土地置换招商换来真正意义上街道，仅有个城市广场老火车站广场，包括城市路网在内基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。

目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造长沙世界旅游精品摆到与长株潭同等重要战略地位。

长沙市在年政府工作报告中提出年城市发展目标加快城市建设和其它基础设施建设，着力打造经济发展平台。

以构建产业发展物质技术平台拓展产业发展战略空间为核心，在完善城市功能改观城市面貌上争取实现重大突破。

以此为契机，长沙市政府计划通过招商引资，开展新区基础设施建设，推动其社会经济快速发展。

项目提出理由改变城市基础设施落后面貌，改善人居环境需要新区是永定新城主要组成部分，其城市基础设施建设极不完善。

是城市公路交通发展与永定新城作为全市公路交通枢纽地位极不适应。

从城市交通方面来看，常张高速公路张罗公路及正在建设张沅公路汇集于此，将成为通往常德长沙沅陵湘西地区和本区沅古坪大坪等乡镇必由之地，随着张罗公路常张高速公路通车，永定新城事实上已经成为全市乃至整个湘西北地区交通连接枢纽。

但目前永定新城道路交通建设刚刚起步，连接这三条区际公路交通要道仅靠条永定大道，由于永定大道建设标准低建设年限长，已经十分陈旧老化，现已不能承载常张高速公路开通后巨大车流量，而三年后张罗张沅公路全面开通必将给永定新城城市交通带来更大挑战。

二是仓储业运输业发展与地区人流物流加速严重不适应。

随着常张高速公路开通，以及长沙火车站货运站逐步改造，每天有大量人流货物通过铁路公路运输在这里加速流动，西溪坪已经成为个巨大人流物流集散地。

但目前片区内没有个上规模仓储，货运站客运站停车场等设施也才刚刚起步建设，大量运抵长沙火车站货物无处存放，只能堆积在火车站附近田地里，仅火车站周边就有多亩田地被用作临时存货场。

三是城市基础设施滞后与城市人口急速增加极不适应。

由于西溪坪区位优势日益显现，这里逐渐成为投资房地产开发热点，未来年，永定新城城市人口必将急速增加到万人左右。

而目前片区内各种城市基础设施极为落后，些基础设施建设甚至是空白，必将带来空前人居环境压力。

因此，本项目将按照长沙市城市总体规划进行新区基础设施建设，从根本上解决该区域环境问题，同时改善该区域居住环境。

改变城市面貌，改善投资环境需要长沙经济开发区位于新区内，虽然近几年引进了些工业项目，但由于该片区基础设施建设滞后，造成投资环境不佳，投资吸引力不强，引进大型建设项目不多，使得西溪坪区域经济发展较慢，与西溪坪将来作为永定区政治经济文化中心成为全市产业升级先行区技术创新辐射区城镇化示范区和经济发展主要增长点定位不相称，亦与长沙旅游城市形象不相称。

因此，本项目建设完成后，将通过良好基础设施条件与政策优惠条件吸引大量工商业服务业房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。

实现集约用地，充分发挥城市经济聚集效益需要目前西溪坪开发建设基本上处于市区企业各自为政混乱无序现状。

这现状导致直接后果就是城市建设失控。

是片区内建私房现象愈演愈烈。

年至今，片区内新增居民私房住宅多栋，建房面积达万平方米，占用土地面积达到多亩。

二是违规建设现象严重。

些业主在彭家巷打鼓台等村居采取与村民签约租地方式，投资上千万元兴建了占地面积约多亩垂钓园。

这些垂钓园建设均为临时占地，无合法建设手续。

年上半年，老院子旅游文化有限公司违章建设多平方米建筑，影响很大。

由于区级管理权力缺位，市级管理权力失位，对这些违章建设行为基本上处于失控状态。

三是圈占土地现象普遍。

些企业单位通过市级审批，在西溪坪大肆圈占土地，控制了大量土地，使土地资源大量流失。

如年启动西溪坪木业大市场项目，由于多种原因，该项目建设最初设想基本未实现，但这个项目实际圈占土地达到近亩。

些市直部门也纷纷瞄准西溪坪，采取各种手段立项审批了多亩土地。

显而易见，大量私房违规建设行为不仅造成城市宝贵土地资源浪费和破坏，而且其既成事实建设也将给今后整体开发建设增添巨额拆迁安置成本费用。

而企业单位控制土地，不仅使政府丧失了大笔经营城市土地可以带来预期收益，而且也给今后整体开发建设增加了系列矛盾和纠纷，成为制约永定新城开发建设大障碍。

而且，从目前建设整体效果上看，这些新开发建设项目又在重复老城区建设老路，整个新城建设缺乏科学规划，建筑风格比较差，缺乏品位，与城市整体功能定位不配套，没有体现新城新意。

大量重复建设非法建设完全违背了经营现代城市理念和永定新城整有丰富土地开发和项目管理经验。

但由于本项目规模较大，涉及面广，需要承担机构加强能力建设，制定周密可行实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。

项目对公平影响项目所在地为火车新客站周边地区，其居民收入水平相对较低，居住条件较差，通过本项目建设，能够为其带来较好居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。

此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供定就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间贫富差距。

可见，项目对社会公平具有定积极作用。

社会风险分析对所在地不同利益群体影响表明，项目主要社会风险存在于因建设拆迁可能导致项目单位与原住地居民和企事业单位之间社会冲突建设过程中可能由于道路堵塞噪声施工事故等原因造成社会冲突。

因此需要通过制定合理有效补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能社会风险。

结论项目对增加当地就业岗位居民收入水平具有定积极作用，对促进当地社会公平具有定积极作用。

项目与当地文化教育卫生技术具有良好互适性，与当地政府承办机构信贷机构施工单位等利益群体具有互适性。

但项目存在定社会风险，需要对原住地居民和单位以合理补偿方案来加以解决。

同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。

第十二章风险分析项目风险因素识别本项目属环境整治项目，其定位符合长沙城市总体规划和土地利用总体规划，可能主要风险因素包括市场风险包括因宏观经济波动产业周期等因素引起经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。

技术风险主要指工程技术不先进技术采用不合理引起工程问题造成损失。

工程风险指工程地质条件水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期拖长所造成损失。

资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成损失。

外部协作风险指投资项目所需要供水排水供电供气通讯交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。

社会风险由于建设投资对社会产生不良影响而带来社会冲突社会动荡等风险。

风险评估风险评估采用专家评估法。

主要因素风险水平评估如表。

表项目风险评估主要风险因素风险程度说明高较高中较低低市场风险我国宏观经济正处于个新增长周期上升时期，且将会持续相当段时间。

市场分析表明，项目所处城市具有独特旅游资源和政策支持，其居民对房地产消费需求和投资需求尚有定空间，项目具有独特山水优势，项目升值潜力较大。

但项目所在地基础设施较差，开发成本较大，需要防范价格风险。

技术风险先进性项目所采用工程技术成熟适用可靠。

适用性可靠性可得性工程风险工程地质项目地质条件好，项目对地质条件也没有特殊要求。

工程量具有可控性。

工程组织项目规模较大，工程组织较难。

资金风险资金来源中断项目包括征地拆迁安置及土地平整基础设施建设等，其拆迁安置成本较大，造成投入较大，超出建设单位自有资金规模。

资金供应不足外部协作风险交通运输项目地处长沙市区范围内，已有较好外部协作条件供水供电社会风险项目建设需要对原住地居民和单位进行拆迁并可导致周边交通堵塞等社会问题降低风险主要措施加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格责任制。

加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。

加强房地产市场跟踪研究和价格规划。

制定详细工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。

加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成设计频繁变更对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工加强与施工承包方协调沟通，帮助其提高工作效率加强监