长沙房地产项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

第四章项目规划方案指导思想及原则规划依据高岭组团控制性详细规划二次调整建设方提供设计要求用地现状地形图民用建筑防火设计规范汽车库修车库停车场防火设计规范人民防空地下室设计规范国家现行设计规范及标准规划思想大胆创新，引进全新设计概念，创造具有时代特征居住商业综合体结合城市总体规划，建成布局合理，交通流畅便捷环境优美新型小区平面设计合理适用公共服务设施布置符合居民生活规律，方便居民日常生活绿化分布采用集中与分散相结合方法将公共绿地宅边绿地道路绿化等有机结合充分利用土地丰富建筑空间，做到经济实用美观消防与，各部分在功能定位方面各有侧重，相互补充。

根据长沙市总体规划要求，捞霞组团规划建成为水运公路铁路中转联运中心物流中心大运量工业基地。

围绕这功能定位，近年来建设了霞凝新港保税物流中心会展中心等大型区域基础设施。

高岭组团是构成捞霞分区四大组团之，西边紧靠鹅秀组团，北边紧临青竹湖生态科技产业园，有着优越区位优势和交通优势。

通过捞刀河路湘坪路捞霞联络道，可直接上二环线和绕城高速，与外界有着方便快捷连接。

随着经济建设飞速发展，依托开福区政府东扩北进区域发展计划，服从物流中心统筹规划要求，高岭组团将建设成为个功能分区明确配套设施齐全交通便捷环境优美现代化物流商贸区。

作为物流商贸区组成部分之，高岭组团在湘坪路以东靠近中青路和二环线地段规划了公顷生态居住园区，本项目是生态居住园区组成部分之，它北临北辅路，南接兴联路，西毗规划电讯用地，东靠湘坪路，交通便捷地理位置优越。

是适宜发展好地方。

本项目开发，是适应城市人口总量增加主城区人口外迁需要。

长沙是座古老历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中，市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐渐向外迁移，同时，随着外来人口大量迁入，政府放宽居民住房面积控制，将有大批居民需要购置和重新购置住房。

本项目立足于开发中高档住宅，满足日益增长居民住房消费需求。

项目建设对拉动经济增长有着积极作用由于住宅业拥有巨大社会需求，产业关联度高，经济带动作用强。

因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长最有效措施，同时也是发展城市改善城市环境提高市民生活质量大举措。

第三章建设地点自然条件及建设条件分析建设地点小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路，西毗规划电讯用地，东接湘坪路。

总用地面积平方米，净用地面积平方米。

二自然条件地形长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与益阳市相接南与湘潭株洲市相联。

市域内山地丘陵平原岗地所占比率各约。

市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。

流入湘江支流有浏阳河捞刀河靳江河等。

本次研究区域为高岭组团约区域。

本项目用地范围内以耕地林地园地村镇建设用地为主。

为低岗丘陵地貌，无明显冲沟滑坡，地块内最高点标高为米，最低点标高为米，地势北高南低，但坡度变化较为平缓，般都在之间，较为适宜城市建设。

地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来砂粘土砾石堆积而成。

西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成板岩石英砂岩白云石等构成。

本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土，南半部下卧为板岩，北半部下卧为花岗岩，允许承载力般在吨平方米之内，属中等均匀压缩性良好天然地基。

水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市长沙市洞庭湖，自岳阳流入长江，全长千米湖南省境内千米，流量立方米分年遇洪水时，流域面积平方公里湖南省境内平方公里，为湖南省最大河流。

东侧条，西侧条共条支流在长沙市与湘江汇合。

浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成。

全长公里，流量立方米分年实绩，流域面积平方公里。

捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长公里，流域面积平方公里。

位于西侧另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。

高岭组团内地表水系发达，山塘水库密布，沟渠溪流纵横，沟渠溪流顺应地势自北向南汇入捞刀河，捞刀河受湘江顶托，高洪水位时间较长。

气象条件高岭组团地处长沙市都市区北部，属中亚热带向北亚热带过渡气候，其基本特征是四季分明，水量充足，冬冷期短，夏热期长，春温多变，寒潮频繁，回暖较早，秋温呈阶段性急降。

年平均气温。

，最冷月月平均气温，夏季高温，湿度大，以上天数超过天，另方面，冬季寒冷，最低气温在度以下年降水量约毫米，般月开始进入雨季，到月为止。

特别是雨季末期月，暴雨集中，常有洪水发生。

自然灾害长沙市自然灾害以长时间降雨引起洪灾为主，每年次。

其次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起灾害也偶有发生。

几乎没有地震现象，但由于暴雨引起滑坡土石流等时有发生。

长期暴雨引起水灾主要集中在雨季后期月份，受灾面积广，涉及长沙全域。

年月和年月在市西北地区发生两次地震，年至年先后发生了次地震，强度都极小。

地震烈度为六度。

三建设条件建筑材料沿线建筑材料较为丰富，石料砂砾料和土来源广泛，且质地优良，就地取材取材可满足供应，开采及运输也较方便。

石料本项目处于长沙市区边缘，长沙县丁字镇唐田广福盛产各种规格片石块石石质多为花岗岩，石质坚硬各项指标均满足规范要求，施工前需提前向料厂签定供货合同，石料平均运距小于公里。

砂砾石本工程距浏阳河不远，河岸沿线均有优质河砂，属中粗砂，良好建筑材料，含泥量少，级配良好各项指标均能满足工程需要，且交通运输相当方便，运距近。

石灰长沙县望城县均有石灰生产厂家，储量丰富，质地优良，灰膏率高，灰质纯白凝取力强运距较近，可满足工程需要。

三大建材钢材来源于铁路运输和水运，木材可在当地采购，水泥可从湘乡望城等地采购运输方便。

土本项目基本上能满足土方平衡，不需要从外部取土。

水项目所在地水系丰富，溪流池塘水井均能保证生产生活用水。

运输条件本项目所在地区路网发达，大部分材料可从中青路，北二环线北三环线等通过，乡村道路运输直达现场，极其方便。

第四章项目规划方案指导思想及原则规划依据高岭组团控制性详细规划二次调整建设方提供设计要求用地现状地形图民用建筑防火设计规范汽车库修车库停车场防火设计规范人民防空地下室设计规范国家现行设计规范及标准规划思想大胆创新，引进全新设计概念，创造具有时代特征居住商业综合体结合城市总体规划，建成布局合理，交通流畅便捷环境优美新型小区平面设计合理适用公共服务设施布置符合居民生活规律，方便居民日常生活绿化分布采用集中与分散相结合方法将公共绿地宅边绿地道路绿化等有机结合充分利用土地丰富建筑空间，做到经济实用美观消防与设施费五公共建筑等设施公建设施费园林绿化元平方米区内主次道路元平方米六建设工程费建安工程费公共建筑平方米元平方米住宅建筑平方米元平方米报建费平方米元平方米七其他费用管理费财务费其中建设期利息不可预计费用七总成本估算二资金筹措本项目投资总估算万元，资金来源申请银行贷款万元企业自有资金万元其他资金主要来源开工后房产销售款和银行按揭付款。

前期投入资金估算表表序号项目名称金额万元土地出让金等用地手续费土方及场地平整费勘察规划设计费给排水设施费电力通讯设施费土建工程费管理费总计第六章建设项目进度安排项目进度计划安排本项目整个工程安排在年月至年进行，工程牵涉面广，建设单位应集中必要人力物力财力，做好开工前准备工作。

本项目实施包括可行性研究规划报批设计工程报建施工图设计工程施工竣工验收交付使用等工作，为此根据项目建设方案对项目开发进度计划分三个阶段安排实施。

第阶段即开发前期准备阶段本阶段主要工作为规划报批初步设计报批规划总图办理规划用地许可证等，预计三个月完成。

施工前期准备阶段三通平勘探设计工程报建施工图设计领取工程规划许可证工程施工许可证等预计三个月完成。

施工阶段包括施工定位放线组织施工对工程建设施工质量材料进度安全进行监督，并开展物业销售，预计施工期个月完成。

二招标投标招标范围，招标方式和招标组织形式招标范围表全部招标部分招标勘察设计施工监理招标方式表公开招标邀请招标勘察设计施工监理招标组织形式表委托招标自行招标勘察设计施工监理三为有效保证和监督施工质量，本项目实施工程监理制。

监理单位应当按照法律行政法规和有关技术标准设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量建设工期和建设资金使用合同等方面实施监督。

监理人员认为工程不符合工程设计要求施工技术标准或者合同约定质量要求，有权要求施工企业立即予以改正。

四在确定施工计划时，应当避免干扰当地居民正常生活生产，不阻碍当地交通，不破坏当地灌溉水系。

在施工期，要注意车辆和机械保养，合理损伤，使机械和车辆噪声降到最低水平，减少噪声对周围环境影响。

在施工现场米范围内居住区，避免夜间施工，拌和站应安装除尘设备，尽量减少对下风向米范围内居住区和敏感性建筑影响。

项目实施开发进度表项目名称年月年月年年月开发前期施工前期施工阶段土石方工程及场地平整供水设施排水设施道路基础工程主体工程屋面工程装饰工程室外工程绿化第七章经济评价开发经营及销售收入根据目前房地产市场行情以及该周边物业配置情况，预定项目住宅每平方米售价元人民币，商业办公住宅每平方米售价元人民币。

门面房每平方米售价元人民币总销售收入为万元。

总成本费用万元。

二财务效率指标测算根据销售收入及总成本计算，营业税及附加等按营业收入计取，所得税按应纳税所得额计取。

项目总利润为万元。

上缴税款合计万元。

三借款偿还能力分析本项目向银行借款万元，年利率，预计借款偿还期限为年。

由于该项目建设期为二年，周期短，销售利润可达万元，因此，本项目具有很强贷款偿还能力。

四财务盈利能力分析财务现金流量计算详见附表现金流量表，由该表可知投资在当年即可收回，项目赢利能力强。

五财务效益指标通过对项目财务评价计算，项目主要财务效益指标如下销售营业收入万元总成本费用万元销售税金及附加万元项目利润总额万元土地增值税万元所得税万元净利润万元投资利税率投资利润率六敏感性分析考虑到本项目收入费用效益不利因素，对项目财务评价进行了敏感性分析，按以下三种情况分别进行考虑住房销售收入下降总成本费用上升住房销售收入下降同时总成本费用上升。

计算过程详见敏感性分析表，经计算表明，在最不利情况下，项目净利润为万元。

第八章结论与建议结论通过对本项目建设各方面论证，结论表明该项目建设规模合理技术标准可行建设条件具备实施方案可靠各项技术经济指标良好财务效益显著项目抗风险能力较强。

因此，修建本项目是可行，可以预料本项目实施，将带来显著经济效益和社会效益。

二建议在项目开发实施过程中，应注意在开发周期资金筹措物业管理和配套设施建设等各环节中严格控制各项费用支出降低管理费用等措施，最大限度发挥其经济效益和社会效益。

第九章附件现金流量表二损益表三敏感性分析表四小区区域位置图五小区修建性详细规划总平面图六湖南省人民政府颁发港澳侨投资企业批准证书七企业法人营业执照八长沙市固定资产投资项目计划审查