长沙西湖文化园项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

区街道单独招商项目为公园协调区生产安置用地项目计万元。

五项目建设时序本项目为次总体规划，分期实施。

实行总项建设公益项目优先，开发项目建设基础建设优先时序原则。

具体时序为总项目建设年月年月，历时年。

分项目建设龙王港大堤风光带防洪通道年月年月主题公园建设年月年月滨湖路建设年月年月公园协调区生产安置项目建设年月年月综合房地产开发用地项目建设年月年月。

二房地产开发项目概况西湖文化园项目龙王港下游防洪综合整治工程是市政府确定整体打捆生地挂牌大型综议纪要年月日长沙市政府研究龙王港下游防洪综合整治工程建设市长办公会议纪要年月日长沙市规划局关于西湖文化园有关问题请示及市政府批复意见年月日长沙市环保局西湖文化园建设项目环境影响初审意见年月日长沙市发改委关于龙王港下游防洪综合整治工程立项批复年月日湖南省建设厅龙王港下游防洪综合整治工程西湖文化园建设项目选址意见书年月日长沙市规划局龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证年月日长沙市水利局关于岳麓区麓山垸泵站设计有关问题会议纪要年月日湖南省水利厅关于报送长沙市岳麓区麓山垸西湖片治涝方案调整意见函年月日中共长沙市委常委办公会议纪要年月日国土资源部关于长沙市城市建设农用地转用和土地征收批复年月日湖南省政府长沙市龙王港下游综合整治工程农用地转用土地征收审批单年月日长沙市规划局西湖文化园修建性详细规划方案审查会会议纪要二可行性研究报告编制参考资料长沙市城市总体规划岳麓山国家重点风景名胜区总体规划长沙市岳麓广场周边地段控制性详细规划长沙市城市防洪总体规划岳麓山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划西湖文化园概念性详细规划方案西湖文化园修建性详细规划方案西湖文化园规划设计要点咸嘉湖景区详细规划设计要点风景名胜区规划规范城市居住区规划设计规范其它相关法律法规及政府文件第三章项目介绍总项目概况西湖文化园是个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤主题公园综合房地产开发用地生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。

项目地理位置本项目地处长沙市区西部，岳麓区中心地段，是长沙市中心环繁华区范围，项目位于龙王港以东以南，滨湖路以西，枫林路以北。

本项目用地处于岳麓山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与岳麓山相依西面北面与龙王港风光带相连东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。

二项目地块交通优势本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路三九国道是长沙市东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五大道西侧金星大道是岳麓区中心南北向城市主干道北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进步拉近了本地块与河东距离东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。

本地块东面有长沙主要内河湘江通过枫林路五大道到长沙火车站仅分钟车程通过南北二环路长沙大道到机场分钟车程汽车西站就在枫林路上。

水路航空铁路公路交通都十分方便。

三项目所在地环境自然环境岳麓区空气洁净水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质先天优势。

西湖文化园主题公园定位于长沙西客厅省会西大门形象要求，以湖港相融山水相映为景观特色，具有观光游览生态湿地水上休闲综合接待等功能是展示岳麓山山水风光展现长沙旅游动力极具现代文化城市开放式景区。

本所在地自然环境创立了本项目宜居宜游宜商宜赏综合性。

人文环境岳麓区是全国文化教育密集区，长沙市所高校有多所座落于岳麓区，承转中国四大书院之首千年学府岳麓书院湖南大学和中南大学湖南师大等众多知名学府布于岳麓山周边。

长沙国家高新技术开发区，岳麓山国家大学科技园和岳麓山大学城齐集于此。

科技岳麓数字岳麓是岳麓区投资环境中最独特环境优势之。

岳麓区又是长沙名人集聚中心，古代有朱熹张栻陆九渊曾国藩左宗堂王夫立在岳麓书院讲学求学，现代有毛泽东蔡和森罗学瓒张昆弟等革命家在岳麓山聚会，在橘子洲流连岳麓山苍松翠柏中安葬着黄兴蔡锷陈天华姚宏业焦达峰蒋湘武刘道陈作新刘昆涛等革命家忠骨。

现代名将肖劲光陶峙岳生长于斯，当今多位两位院士在此工作。

人文资源高密度聚合，在全国是极其罕见。

综合配套环境岳麓区不仅是长沙文化教育中心，又是城市中心主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西中央商务圈。

通程商业广场是市区最大商业广场之。

省中医院省肿瘤医院市第四医院市结核病院省武警医院分布溁湾镇，影城酒店农贸市场中小学校幼儿园等各项生活配套十分齐全。

四项目建设规模项目建设用地总项目建设用地公顷亩分项目建设用地龙王港大堤风光带用地公顷亩，主题公园用地公顷亩，生产安置公园协调区用地公顷亩，综合房地产开发用地公顷亩，滨湖路用地公顷亩。

项目建设内容建筑面积总项目建筑面积平方米分项目建设内容建筑面积龙王港大堤风光带用地防洪堤防洪通道绿化带麓山垸排渍泵站等，主题公园用地亭台楼阁廊等平方米，生产安置公园协调区用地餐饮接待等，平方米，综合房地产开发用地商业居住公建，平方米，滨湖路用地道路市政管线箱涵绿化亮化等，全长米，路幅米局部米。

其中主题公园建设内容包括环湖游路万平方米，铺装广场万平方米，花木绿化万平方米，停车场平方米，取水泵站及取水口上延管道湖底及湖岸线处理公园游堤及岛屿建设水泵循环系统及排水污设施水电市场设施等。

项目投资额总项目投资额万元分项目投资额龙王港大堤风光带万元，主题公园万元，生产安置公园协调区用地万元，综合房地产开发用地万元，滨湖路用地万元。

项目资金来源项目资金来源分别为财政拔款投资单位自筹和区街道单独招商合作三类。

市区二级财政拔款项目为龙王港大堤风光带主题公园及滨湖路计万元。

投资单位自筹资金项目为综合房地产开发用地项目计万元。

区街道单独招商项目为公园协调区生产安置用地项目计万元。

五项目建设时序本项目为次总体规划，分期实施。

实行总项建设公益项目优先，开发项目建设基础建设优先时序原则。

具体时序为总项目建设年月年月，历时年。

分项目建设龙王港大堤风光带防洪通道年月年月主题公园建设年月年月滨湖路建设年月年月公园协调区生产安置项目建设年月年月综合房地产开发用地项目建设年月年月。

二房地产开发项目概况西湖文化园项目龙王港下游防洪综合整治工程是市政府确定整体打捆生地挂牌大型综工程期房准现房销售亿元，年月年月第二期工程期房销售亿元，第期工程现房销售亿元，年月年月第三期工程期房销售亿元，第二期现房销售亿元，年月月现房余房销售亿元。

预期在年可以收回全部投资。

第九章项目可行性研究分析从市场供需关系进行分析利用地段优势，立足岳麓区面向长沙湖南岳麓区自然生态环境是长沙市最好，岳麓区人文资源丰实是全国突起见。

岳麓区天比河东蓝水比河东清，交通畅捷商业繁荣。

立足岳麓区，岳麓区是市委市政府驻地，余万高校师生所在地，是国家级高新技术开发区白领阶层向往市中心。

本项目又处在河西中央商务圈，环境依山面水，是长沙及湖南中上层人士最佳居所选择。

地段优势是本楼盘最大优势。

楼市旦上市，将成为长沙楼盘需求最热点之。

产品优势品质优势是强大竞争力本项目品种结构合理，住房比例占以上，商业房其他用房长沙市相对滞销积压品种所占比例小。

住宅产品主要品种为滨水花园洋房和高层景观公寓，将给未来业主提供百年享受。

产品优势和高档品质优势将是本楼盘强大竞争力。

结论从当前和发展眼光看本楼盘在长沙影响力将是强势长远，能满足众多成功优秀人士热情追捧，从供需关系分析，本项目实施是可行。

二从项目投入与产出关系进行分析经济技术指标分析附见附表五本经济技术指标按照市规划局项目规划定点设计要点和产品规划定位计算，在进步市场调研后，可作允许范围内调整。

规划建筑面积按确定分项目地界线确定。

规划建筑面积按设计要点容积率和用地面积计算，其中住宅面积中将米高程控制范围和临湖建筑采用了花园洋房品种，其余为高层住宅。

不计规划指标面积主要取决于地下停车车位计算，目前每个地下车位按平方米计算，停车率以计算。

如要达到户均辆停车率，留有增加万平方米地下室余量。

二建设成本估算详见附表六土地成本包括拆迁费用暂按万元亩计算，估计实际成交价会低于估算价。

摘牌后按实调整。

前期费用仅指项目调研规划设计论证工程地质勘察施工图设计等费用。

五通平费用已包括在拆迁费用内。

工程建设造价已包括节能保温设计，住宅外装修及高层住宅建筑室内公共部分全部为精装修，住宅户内为简装修。

三销售收入与毛利估算详见附表七销售价格本表各类房屋销售估价是静态，是根据长沙市类似产品类似地段权衡估算，随着开福区新河三角洲全国地王产生，估计今年下半年长沙市房价会有以上涨幅增长，估计本项目开盘时房价会有不少于元递升。

固定资产固定资产主要为公共配套用房中非销售资产和地下室兼作人防部分。

以成本价计算，具有增值保值功能。

土地增值税目前暂按住宅，商业预征值估算，因本楼盘商业数量很小，估计留存相当余地。

三结论从本项目投入与产出关系分析，结论如下公益性项目资金垫付和筹付由政府财政返回，根据政策有经济回报率，是稳妥微利项目。

房地产项目销售达到估算目标就有相当毛利，如开盘销售单价上升会有更大利润空间。

结论从项目投入与产出关系进行分析，本项目实施是可行。

表五主要经济技术指标汇总表序号指标名称数量比重规划用地面积建筑占地面积小区道路广场面积绿地面积规划建筑面积商业建筑面积配套公共建筑面积含小学幼儿园花园洋房住宅面积高层住宅面积不计规划指标面积地下汽车库面积地下人防兼设备用房地下综合用房容积率建筑密度绿地率表六建设成本汇总表序号成本名称计算式金额万元土地出让金暂定亩万元亩土地契税及交易佣金土地成本含拆迁费用前期工程费用建元地基处理及桩基工程费建元地下建筑工程造价地元商业建筑工程造价商元公共建筑工程造价公元多层住宅工程造价多住元高层住宅工程造价商住元建筑安装工程费用附属工程费用建元开发建设配套费用财务费用‟成本合计表七销售收入资定资产与毛利预测序号指标名称计算式金额万元商业用房销售商元花园洋房销售多住元高层住宅销售商住元地下车库使用权销售地车元销售收入小计公共建筑固定资产公元地下配套用房固定资产地配元固定资产小计销售营业税土地增值税建设成本表六毛利润第十章项目可行性研究结论本项目实施有利于龙王港下游十余万居民生命财产安全，能很好地解决西湖渔场被征地农民生产生活问题，能提高岳麓山景区综合接待能力，提高长沙市河西城市形象，具有重大社会意义。

本项目实施能根治原西湖渔场极端脏乱差现状，能建成河西三大重点项目西湖主题公园，极大地提高本区块生态自然环境质量，具有重要环境效益。

本项目实施有利于国家政府增加财政税收，有利于被征地农民提高经济收入，房地产开发也是定投资回报，具有相当经济效益。

房地产开发项目从社会需求关系分析产品符合政府导向和社会需求，从投入与产出关系分析有较大利润空间，本房地产项目有降低成本增加收益潜力，具有较强抗风险能力。

结论经分析，本项目投资建设是可行。

议纪要年月日长沙市政府研究龙王港下游防洪综合整治工程建设市长办公会议纪要年月日长沙市规划局关于西湖文化园有关问题请示及市政府