阳光温泉度假片区项目可行性投资论证建议报告word文档（24页）

整个小区外观上错落有致，保证充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

三项目目标客户群体定位高消费群体主要指社会层次较高消费群体，年收入在万以上经商者，政府及企事业单位中层以上管理干部，外企高新技术企业金融证券信息业界金领人士。

该类客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次消费享受，主要以休闲独栋别墅和户型较大联排别墅来吸引。

中高等消费群体主要指月收入在左右外企高新技术企业金融证券信息业界高级白领人士，自主创业成功者，欲改善居住条件二次置业者。

该类客户群体拥有较稳定工作环境和收入，还拥有自家车，般都会选择居住环境较好花园洋房和时巴南，所有景区点通达主城区及火车站长江船运码头江北国际机场车程均在小时以内。

旅游业作为巴南区支柱产业，而旅游地产又是旅游业和房地产业支柱产业，此项目建设落成必将全面促进巴南区旅游产业和房地产产业发展，进步促进巴南区经济发展水平提高。

三有利于丰富重庆市高端房地产市场重庆高端涉外住宅小区高端商业及商住小区以及大部分别墅项目，从总体来看，重庆高端项目在景观样板间售楼处社区配套物业细节等方面都精益求精，达到相当高水平。

此项目所在南泉区作为个依山傍水重庆肺叶区，利用其得天独厚自然条件，其居住功能越来越强大，特别是已经逐步成为高端人群主要居住区，区域内地产项目多为高品质低密度住宅，以连排和独栋为主，如高山流水海昌加勒比保利小泉等。

南泉作为高端项目聚集地，经过多个项目对区域宣传，南泉作为别墅区形象已经形成，对于项目而言，对区域宣传重在借势，不作为主推。

四有利于实现重庆旅游控股集团有限公司发展目标重庆旅游控股集团有限公司着力打造旅游产业基地是企业自身发展迫切需要。

重庆旅游控股集团有限公司发展目标是以科学发展观为指导，主动融入全市旅游经济发展大局抓企业建设，按照大项目大投入大营销要求，积极推进主业网络化经营多元化扩张高效化管理标准化和公司品牌化，快速建成有核心竞争力旅游市场主体，成为带动全市旅游发展品牌优实力强业绩好信誉高，全体员工为之骄傲强势旅游龙头企业。

重庆旅游控股集团有限公司发展步骤是年打牢基础，两年创新效益，三年整合扩张，五年做强做优。

第三章市场分析及定位市场分析旅游地产市场发展现状及趋势近几年，我国房地产业旅游业发展持续升温，成为社会关注焦点，而旅游业与房地产业交叉产业旅游地产业更是引人注目，不仅成为业内讨论热点话题，而且成为越来越多地产开发商竞相争夺蛋糕。

作为两大黄金产业新生儿，目前在逐渐走上成熟，特别是第居所和第二居所概念提出，产权酒店分时度假物业进步推进，旅游地产内涵已大为丰富。

尽管从目前发展情况看，旅游地产仍然有许多不足，但其作为旅游业和房地产业两个黄金产业交叉型具有极为广阔发展前景，其蕴含潜力却是我们不应该忽视。

据国内有关专家分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资另个重头戏。

根据国际权威机构预测，未来二十年，中国旅游业和房地产业都将会有极为广阔发展前景。

二别墅地产市场发展现状及趋势由于市区空间受限制，别墅用地完整性被割裂市区内可用作类住宅用地土地稀缺，市区别墅开发总要尽力发挥出别墅用地最大使用价值市区较大规模别墅开发难度较大，项目定位把握也较难。

所以，要在市区开发较多较低密度超低容积率别墅项目，这是不现实，因为别墅用地价格本已很高，再加上很低建筑密度和容积率，那么最终会导致别墅销售价格很高。

这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格消费者毕竟只有极少人。

然而郊区情况则不同，它有着较市区更为优越自然环境，较少空间阻隔，郊区别墅建设则允许出现较多低密度住宅，项目用地相对较大。

除天然环境外，还有更多空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。

因此，别墅地产建设表现出极大由主城向郊区转移趋势。

三重庆市巴南区旅游房地产市场现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

例如，环境位置好，总价在万元叠加别墅，万元以上联排别墅定位准确商务别墅都存在着供应空缺。

部分别墅产品缺乏内涵支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外需求，包括品牌其倡导生活方式文化氛围。

另外，产品个性化不强。

表现在没有针对不同市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层所有客户网打尽。

再者，就是个别外来开发商对本地市场特性研究不够。

并且重庆很多别墅产品在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。

还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖龙湖蓝湖郡比华利豪园等知名楼盘位置都是算郊区或是新区，但郊区容积率多低于，甚是象中安翡翠湖这样位子多是低于，可见重庆明显偏高。

现在，政府对别墅用地进行了严格控制，特别是旅游风景区周围别墅将越来越少，也就是说这里将是极具升值潜力别墅珍藏品。

二建筑类型分析重庆市郊区住宅建筑类型及其现状多层。

作为种最为普遍建筑形式，多层住宅依然是市场供应量主体，这点在城乡结合部郊区房地产市场尤为突出。

目前市中心多层项目越来越少，有彻底逃离市中心趋势。

反观城市外延，尤其是近两年房地产开发较热经开区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发主要建筑形式。

从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对比例。

小高层。

目前小高层最大特点是将其领地扩展到了郊区。

除了在寸土寸金市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城乡结合部。

高层。

目前重庆市高层物业现状正在被城市中心区日益增多新代高层住宅项目所改变。

市中心几个高层楼盘面世，为高层物业市场增添了几分亮色，而且都以高品质树立江城楼市顶级豪宅形象，使高层物业现状有所改观。

别墅。

山城特有丰富水资源和山地资源成就了众多别墅项目。

就目前实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场接纳程度看，即联排别墅都是最好。

究其原因，方面是联排别墅自身优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占比例不断增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促使别墅需求量增大。

目前保利小泉海昌加勒比和高山流水等楼盘此类物业都取得了良好市场效果。

三市场定位本项目市场功能定位项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全，集居家度假与健身娱乐为体高端低密度旅游休闲住宅区。

二本项目建筑类型定位以独栋别墅为主干，周围点缀布局联排别墅花园洋房等多层住宅，配备星级休闲娱乐会所。

整个小区外观上错落有致，保证充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

三项目目标客户群体定位高消费群体主要指社会层次较高消费群体，年收入在万以上经商者，政府及企事业单位中层以上管理干部，外企高新技术企业金融证券信息业界金领人士。

该类客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次消费享受，主要以休闲独栋别墅和户型较大联排别墅来吸引。

中高等消费群体主要指月收入在左右外企高新技术企业金融证券信息业界高级白领人士，自主创业成功者，欲改善居住条件二次置业者。

该类客户群体拥有较稳定工作环境和收入，还拥有自家车，般都会选择居住环境较好花园洋房和高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁。

地形地貌项目所在区域以丘陵为主，低山次之，平地极少。

土壤类型有水稻土紫色土荧壤土潮土等。

二人文地理条件区位环境巴南区区位优势明显，北距重庆市中心公里。

长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北。

渝黔高速公路上界高速公路和即将动工重庆二环高速公路纵横交错。

通信网络电水气等基础设施充足完备。

全区森林覆盖率超过，以山水园林洞为代表旅游资源十分丰富，是中国优秀旅游城区。

重庆四大温泉巴南独占其二，即南温泉东温泉，尤其是素有天然桑拿浴美誉东温泉热洞更是亚洲绝川东小峨眉圣灯山被誉为植物基因宝库，樵坪山云篆山古战场遗迹依稀可辨。

人文底蕴巴南区文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵。

巴南区前身是历史名邑巴县。

早在多年前商代，巴人就在此繁衍生息，立国建都。

历史上，巴县先后涌现了宁抛头颅不丢寸土英雄将军巴蔓子革命军中马前卒邹容辛亥革命志士杨沧白新中国首任女大使丁雪松等优秀儿女。

交通状况巴南区紧靠重庆市主城区和长江，是重庆南大门，区内交通发达，国省道四纵二横贯通区境，形成以国省道为主骨架，县道为干线区内公路网络，李家沱长江大桥和马桑溪长江大桥建设中将长江两岸公路贯通，并与长江水运形成水陆通往沿海发达地区快速通道，进步促进了地区经济与社会发展。

第五章项目建设方案建设内容占地亩阳光温泉度假村星级改造占地亩土地幢别墅改造及周边环境建设亩待开发山地规划设计，总规划面积约亩。

二建设规模改造建筑面积约万平方米新建建筑面积约万平方米。

三设计目本项目要求规划区域天然景观地形坡度周边环境与项目高端低密度住宅区俱乐部经营理念相结合，充分展现符合新世纪住宅发展潮流现代化高端休闲住宅风貌。

四设计指导思想本项目总体规划强调风格统协调品味高档突出适宜人居低密度高档住宅小区，须将三块资产纳入统规划设计考虑之中。

在本项目总体规划前提下，充分利用地理优势，结合度假村及别墅开发现状，合理利用现有树木植被，引入城市生态设计理念，将山树景观景点和辽阔天空融合起来。

形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全高端居家度假休闲环境。

建筑景观风格要注重亲近自然延伸，结合山地景观植被特色，考虑把自然绿色引入区域中，形成个既有地方特征又有现代风格新黄金居住环境。

本项目欲通过相应建筑形态风格组合，穿插空间序列变化，建筑高度沿地形地貌应做适当调整，形成丰富清晰高端住宅区轮廓线。

要求对套别墅区和度假村改造规划设计深入详细，具有较强可操作性。

五规划与设计内容对度假村外观及内部功能布局进行改造设计。

对幢别墅交通外观内部结构及周边配套改造设计。

对规划区域内亩用地进行合理功能布局，确定并设计适建建筑类型。

确定地块建筑密度建筑高度建筑体型建筑间距出入口方位等系列指标。

道路交通系统设计协调道路交通设施与建筑群体公共空间关系，完善支路系统，处理好支路与主路关系，合理设置停车场地，形成畅通交通网络。

用地功能布局对规划区域内用地空间系统组织功能布局形态设计景观组织尺度控制界面处理等方面进行详细设计，提出控制和引导要求，各种公共服务配套设施应予明确。

第六章项目财务分析投资成本分析套别墅改造剩余栋数栋改造面积平方米工程投资改造土建万元新建土建万元道路万元绿化万元总计万元设计费用万元亩土地开发新建栋数套独栋套新建面积平方米工程投资土建万元道路挡墙万元绿化万元总计万元设计费用万元阳光度假村改造改造面积平方米工程投资会所改造万元温泉池改造万元景观改造万元总计万元设计费用万工程总造价万元设计总费用万元合计万元二经营效益分析根据市场调研，年初别墅类项目单价集中在每平方米元元之间，均价在元每平方米左右。

随着市场疲软，整个重庆地产市场都迅速降温，由于该区域主要是高端项目，由此房价受影响较小。

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