阳坊村自建回迁楼项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

商业部分位于地块临街位置，交通便利，人流量较大，可用于经营超市餐饮美容美发药店等配套设施。

第六章项目建设条件该项目地块属于阳坊镇中心区域，周边配套设施正在逐步完善，道路交通便利，自然环境优美，是住宅建设理想用地。

给排水给水该项目水源选择地下水，主要配水管采用环形管网，以便在管道检修，安装或发生故障时，仍能保证供水。

水厂供水压为米，只能满足米高建筑，对于建筑高度更高建筑，需自设加压泵房供水。

排水排水系统采用雨污分流系统，雨水直接排至四家庄东侧泄洪渠。

污水通过主干道由西为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系，培育有文化懂技术会经营新型农民，发挥亿万农民建设新农村主体作用。

今后五年，阳坊镇工作指导思想和总体思路是坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，切实加强党建设，团结带领全镇广大人民，扎实推进社会主义新农村建设，努力构建社会主义和谐社会，积极打造现代化小城镇，按照全镇经济和社会发展十五规划确定发展思路，加快全镇现代工业区中心商贸区旧村改造区生态旅游区都市农业区军营文化区六大产业区建设，努力把阳坊建设成为社会主义和谐新农村，现代化宜居小城镇。

阳坊镇今后五年奋斗目标是全面完成十五规划所确定各项任务，为实现年远景规划奠定坚实基础。

经济工作在年基础上，通过五年努力，到年全镇农村经济总收入完成亿元，工业总产值完成亿元，财政收入完成万元，工商税收完成亿元，农村人均劳动所得达到万元。

通过全镇上下共同努力，用十至十五年左右时间，把阳坊打造成拉动昌平西南部发展和服务海淀西北部中关村产业基地经济增长及生活服务区宜居小城镇和谐新农村。

阳坊镇基础设施现状滞后，村民期待改善居住环境。

地处北京西北阳坊镇，是历史悠久京畿古镇，以其优越地理位置，便捷交通优势，良好市场环境，深厚历史文化底蕴，高素质人才队伍，完善服务功能和高效率办事水平以及蓬勃发展镇域经济，向世人展示了良好对外开放形象。

但是，现阶段阳坊镇阳坊村基础设施相对滞后房屋多为自建平房，有些房屋已经年久失修村内道路交通不畅，出行不便市政配套设施不健全，污水排放急需改善，影响了当地村民生活环境。

上述问题反映了阳坊村基础设施现状已不能适应现代经济发展需要，影响了村民生活水平提高，阳坊村村民迫切期待改善居住环境，住上设施齐全文明整洁新楼房。

加强阳坊镇阳坊村基础设施建设，推进小城镇建设，提高村民居住品质和生活质量，尤为迫切。

妥善解决村民搬迁上楼后民生问题胡锦涛总书记在党十七大会议中强调加快推进以改善民生为重点社会建设，社会建设与人民幸福安康息息相关，必须在经济发展基础上更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会主义公平正义，努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。

阳坊镇阳坊村在自建回迁楼项目中，充分考虑了村民搬迁上楼后生计问题，计划在回迁楼中位置较好地段，配置商业楼，满足居住区域对商业配套设施需求，同时用于出租出售，所得收入可用于搬迁上楼后物业费及供暖费等相关费用，另外商业楼可以解决部分村民劳动再就业，增加村民收入，并且方便了村民生活，改善了生活环境，促进了区域经济增长，也可以用于发展社区医疗养老等社会保障体系，真正实现村民劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居，推动建设和谐社会目标。

加快小城镇建设，促进区域经济发展，逐步实现社会主义和谐社会目标阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目，符合阳坊镇小城镇发展总体规划，有利于加快阳坊镇小城镇现代化进程，是全面建设社会主义新农村构建社会主义和谐社会具体要求。

这举措将切实改善阳坊村村民居住环境提高居住质量和生活水平。

回迁楼建成后，阳坊村村民将集中居住在新建小区，形成个环境良好文明富裕社会主义新农村居住社区。

阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目建成后，村民搬迁上楼，将腾出大量土地用于再开发。

这些地块可以进行房地产土地级开发，实现土地挂牌上市交易，吸引开发商关注，将实现土地再生价值。

作为中关村及上地产业园辐射区，通过房地产开发带动小城镇建设各项事业快速发展，阳坊镇必将成为个环境优美工作便利生活舒适旅游休闲城市新区。

届时，将带动阳坊镇相关产业繁荣发展，促进居民就业增长，实现经济全面可持续发展。

明天阳坊镇，现代化宜居小镇，拔地而起商务区，民俗风情浓郁人文景观，与生机勃勃工业园区交相辉映，展示了丰富多彩悠久历史文化，展现着现代化大都市首都重点镇绚丽新姿，将以崭新面貌迎接年奥运会，走向未来。

第三章市场预测回迁情况及发展前景阳坊镇阳坊村人口约人，户左右，拟按人均平方米建筑面积分配，自建回迁楼预计建筑面积为平方米，另配置平方米商业楼。

其建筑形式为六层南北通透低密度板楼，具有采光通风良好优势，居住舒适，营造种自然和谐生活氛围。

在位置较好地段配置商业楼，方便群众生活，促进就业，增加经济收入，届时将建成个环境优美设施先进功能齐全生活便利社会主义新农村居住新区。

第四章项目建设选址阳坊镇阳坊村自建回迁楼选址坐落于阳坊镇中心以东，临近贯穿镇内京密引水渠，北侧为阳坊北街，西侧为阳坊东路，南侧为阳坊北街及待开发地块。

此地块为阳坊镇中心东侧附近白地，方便建设施工，有效地加快了小城镇建设速度，且地块临近京密引水渠，空气新鲜水质甘甜环境优美，适宜建设住宅。

建成后阳八路及六环高速路将给本地块居民出行带来极大便利。

第五章项目规划方案建设规模和建设内容项目规划方案阳坊镇阳坊村回迁地块位于阳坊镇东北，符合阳坊镇镇区规划。

项目规划方案如下用地性质居住用地用地面积约亩建筑规模约平方米容积率绿地率建筑控制高度米停车泊位地上辆项目建设规模项目总建筑规模大约为平方米，其中住宅面积约平方米，商业面积平方米，建筑形式为六层南北通透板楼，大致为个单元楼座，约栋楼。

项目建筑风格清新亮丽宜居小镇风格，外立面色调柔和明快，给人以温馨舒适感觉。

项目建设内容项目分为住宅区及商业区两大部分，住宅户型面积约平方米，居至三居格局设计。

户型配比居面积为平方米左右，占总建筑面积，二居面积为平方米，占总建筑面积，三居面积为平方米，占总建筑面积。

商业部分位于地块临街位置，交通便利，人流量较大，可用于经营超市餐饮美容美发药店等配套设施。

第六章项目建设条件该项目地块属于阳坊镇中心区域，周边配套设施正在逐步完善，道路交通便利，自然环境优美，是住宅建设理想用地。

给排水给水该项目水源选择地下水，主要配水管采用环形管网，以便在管道检修，安装或发生故障时，仍能保证供水。

水厂供水压为米，只能满足米高建筑，对于建筑高度更高建筑，需自设加压泵房供水。

排水排水系统采用雨污分流系统，雨水直接排至四家庄东侧泄洪渠。

污水通过主干道由西表面太阳辐射热吸收系数值应符合节能建筑相关要求。

节水本项目拟设置中水系统和中水处理站，将小区内使用后各种排水如生活排水冷却水及雨水等经过适当处理后，用于建筑物及建筑小区内，如项目绿化区浇灌洗车等用途。

在给水系统中合理配置减压装置，将水压控制在限值要求内减少超压出流。

在高层建筑给水系统中采用变频调速泵供水与优质给水管材，减少二次污染几率。

第九章项目组织实施安排阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目在镇政府领导下，由阳坊村村委会主持，多个开发商全力配合，在阳坊村村民支持下，共同合作完成。

项目组织结构董事会项目实行董事会领导下总经理负责制。

董事会是项目公司最高权力机构，决定公司切重大事宜。

总经理直接向董事会负责，组织领导日常经营管理工作，实行统指挥垂直领导全权处理整个项目日常事务，定期向董事会汇报工作根据市场发展趋势，结合实际，研究企业发展规划和战略目标，拟定经营方针和重要决策制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标。

财务总监执行国家相关经济政策，遵守法规和财经纪律协助总经理领导并主持公司总体经济工作编制和执行预算财务收支计划信贷计划，有效利用资金进行成本费用预测计划控制核算分析和考核，提高经济效益。

财务部对公司经营活动及其结果连续地系统地进行记录和运算，编制会计报表。

为总经理和管理层提供必要信息和决策依据。

董事会总经理人力资源部总经理办公室工程部监理部客服部财务总监财务部审计师审计师负责公司财务审计工作，审查稽核公司财务收支和会计账目，审核会计报表，向总经理及董事会提出报告接受上级审计部门审计任务，并及时汇报。

工程部负责项目建设期间施工现场管理。

监理部在建设工程现场，监理部门能够发挥安全监理作用。

要求工程监理部门审查施工组织设计中安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准。

对安全技术措施，必须逐条审查。

客服部处理好与公司有关部门沟通协作和管理工作负责部门售后后勤事务管理及对部门文员行政监督工作。

负责管理公司项目文书工作文件收发登记归档打印会议记录通知传递。

负责部门物品和示范样板房物品登记保管事务。

负责定期向部门经理递交工程各阶段工作计划和总结。

人力资源部负责公司人事调配劳动组织工作考评工资管理档案管理人员培训等工作组织和实施。

总经理办公室受总经理委托，行使协调各部门工作，对公司日常办公秩序行政文书原辅材料供应基本建设项目等全过程管理权限，并承担执行公司规章制度管理规程及工作指令义务。

负责对办公秩序行政文秘基建项目原辅材料供应全过程实行管理监督协调专职管理工作。

第十章项目建设周期及工程进度安排项目建设周期本项目建设周期预计为年即个月，起止日期安排如下开工日期年第季度竣工日期年第季度建设周期年个月项目开发周期预计为年半，即个月开始日期年季度竣工日期年第季度项目工程进度安排该项目工程进度安排大致如下年月日前，完成规划设计方案并报批年月日前，完成施工设计预算审查年月日前，完成工程招标并开工年月日至年月日，完成项目建安工程年月日前，完成项目红线内市政设施工程年月日，项目完工，办理入住工作。

第十章项目投资估算及资金来源项目投资成本估算初步预算，本项目开发总成本约为万元，土地开发成本前期工程费建安工程费等主要成本费用指标数值如下各成本费用构成及计算参见附表项目投资估算表土地开发成本万元建安工程费万元其中本体工程建安费为万元，室外市政工程费为万，其他工程费为万元，工程不可预见费为万。

开发公司管理费用万工程保险费万土地房产税土地使用税印花税费用万项目开发总成本万元项目资金来源与运用本项目所需建设资金全部由开发公司筹集。

资金运用项目开发总成本万元资金来源自有资金万元第十二章项目实施效益分析经济效益分析项目建设可以为阳坊镇阳坊村民改善居住环境，解决部分劳动力就业。

搬迁腾出地块可进行房地产土地级开发，挂牌上市交易，带动阳坊镇周边地区房地产业发展，为中关村上地产业园区提供稀缺高档低密度住宅产品，促进资金流通，增加国家和地方税收，同时有利于以科技教育为主体中关村上地科技园区产业增值，企业引入及良性运