青城山项目土地一级开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

另本案所在青城前山板块内更是有上善栖，小院青城，青城山房，芙蓉青城等诸多知名大盘聚集。

项目不仅交通到达条件优越，且项目周边进驻大型楼盘均获得较好市场反响。

目标项目与竞争楼盘位置关系图中信云栖谷项目名称云栖谷开发商中信地产项目地址都江堰市都江堰市青城山镇房地产商域网海量房地产资料下载占地面积期建筑面积绿化率容积率物业形态独栋叠拼面积区间期户数多户价格元建筑特色西班牙风格建筑园林特色原汁原味西班牙风格园林景观周边配套设施青城山镇所有配套社区配套设施亩文体公园及配套亩水岸商住区产品卖点亩文体公园为首批国家级旅游景区。

年月，青城山与都江堰根据文化遗产遴选标准被列入世界遗产名录。

青城山上中国著名道教名山，中国道教发源地之，自东汉以来历经二千多年。

东汉顺帝汉安二年公元年，天师张陵来到青城山，选中青城山深幽涵碧，结茅传道，青城山遂成为道教发祥地，被道教列为第五洞天，全山道教宫观以天师洞为核心，包括建福宫上清宫祖师殿圆明宫老君阁玉清宫朝阳洞等至今完好地保存有数十座道教宫观。

素有拜水都江堰，问道青城山之说。

交通条件五纵五横轨带道路主骨架。

都江堰市灾后道路交通规划，从年至房地产商域网海量房地产资料下载年，投入资金亿元，打造五纵五横轨带道路主骨架。

五纵即成灌高速成灌老路成灌快速路沙西线延伸线成郫灌干道大道都江堰段成青旅游快速通道五横即彭青路蒲中路外二环二环路环路轨即成灌客运快速铁路带即龙门山旅游产业带路网。

成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国通过五纵，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区距离五横主干线将连通都江堰河西河东，促进两岸人流物流经济流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业上档升级和对外形象，全面促进都江堰青城山旅游经济复苏发展。

发展规划城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。

以世界文化自然遗产为特色国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。

城市职能国际度假旅游目地城市，成都重要卫星城市之。

以都江堰青城山为品牌国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。

以独特山水田林堰城为自然人文特色国际休闲度假目地城市。

承接成都平原向川西地区辐射与带动区域交通枢纽城市与服务中心城市。

大成都都市圈内实现城乡统筹宜居宜业生态安全综合型新城之。

城市人口规模人口整体规模将达到中型城市基本水平。

近期，至年，城市规划人口万。

远期，至年，城市规划人口万。

城市用地规模城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。

近期，至年，规划城市建设用地，人均建设用地。

远期，至年，规划城市建设用地，人均建设用地。

房地产商域网海量房地产资料下载区域房地产市场研究都江堰房地产市场发展概况都江堰因相对强势山水资源和亘古传承文脉特征，对成都乃至全国特定群体置业消费投资倾向吸附能力较强，并形成独特区域认知和市场基础。

目前，养老休闲度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江堰青城山片区主要置业动机。

此外，基于资源优势商务活动和基于行情预期投资行为，也开始逐步升温。

目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块西区板块省道板块青城前山板块青城后山板块此五大板块。

都江堰房地产板块格局示意图房地产商域网海量房地产资料下载青城山区域房地产发展格局青城山区域板块概述青城山区域房地产发展主要被划分为三个板块以中兴镇为中心，沿省道方向发展省道板块，依托青城山景区为发展方向位于青城山镇青城前板块和位于大观镇青城山后山板块。

青城山省道板块蓄势待发价值洼地零散双刃剑。

年在都江堰当局规划指引下，沿线块依靠快速通道交通优势和丰富土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地如新锐珠江，板块开发开始进入准备蓄势阶段。

进入年由于受地震影响，多数开发商推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。

沿线商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。

目标客群成都中偏高端客群为主。

产品形态总价控制较为严格联排别墅产品。

代表项目珠江逸景天生墅住宅。

青城山区域板块分布示意图房地产商域网海量房地产资料下载青城前山板块多强林立激烈博弈品牌开发产品形态丰富。

青城山前山板块直为青城山区域主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门省道两侧，为青城山区域房地产开发主战场，沿线多强林立置信大连亿达龙湖中铁泰达等，并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。

目前上善栖临省道有左右偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼会所中高端餐饮等。

目标客群成都及其他省市中偏高端偏高端客群为主。

产品形态低层院落联排别墅为主住宅，商业综合楼商业。

代表项目青城山房住宅上善会商业泰达上青城住宅商业商务青城后山板块国际化高端开发接近尾声。

青城后山以其丰富私密自然资源成为板块开发驱动力吸引了大量高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居市场形象，更多向国际化靠拢，如高山流水欧式风情高尔国际高尔夫特色。

但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。

而后山商业开发主要是依附于高尔夫酒店会所休闲类商业业态，商业开发项目较少。

目标客群全国偏高端客群。

产品形态偏高端独栋双拼别墅为主。

代表项目逸岭锦江住宅。

房地产商域网海量房地产资料下载本案所在版块竞争项目研究版块市场整体状况本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后，住宅类物业有向顶级高端物业发展趋势。

目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在元平米元平米之间，其中部分独栋别墅价格已达到元平米。

周边竞争项目研究本案位于聚青路南侧，紧邻大道，成灌高速路以西，距青城前山山门约公里，距成灌高铁终点站公里，步行分钟内可以到达高铁站出口，项目对面为泰达上青城项目，南面公里左右为占地亩香颂湖国际社区。

另本案所在青城前山板块内更是有上善栖，小院青城，青城山房，芙蓉青城等诸多知名大盘聚集。

项目不仅交通到达条件优越，且项目周边进驻大型楼盘均获得较好市场反响。

目标项目与竞争楼盘位置关系图中信云栖谷项目名称云栖谷开发商中信地产项目地址都江堰市都江堰市青城山镇房地产商域网海量房地产资料下载占地面积期建筑面积绿化率容积率物业形态独栋叠拼面积区间期户数多户价格元建筑特色西班牙风格建筑园林特色原汁原味西班牙风格园林景观周边配套设施青城山镇所有配套社区配套设施亩文体公园及配套亩水岸商住区产品卖点亩文体公园素，旦泡沫出现，对小城镇房地产市场势必造成沉重打击。

因此项目完成越早，风险就越小。

目前土地级开发市场刚刚起步，市场还不成熟，市场运作模式和土地级开发经验都有待于不断探索和积累，土地级开发很多政策法规还有待于进步完善，因而难免在项目实施中遇到些无法预期困难。

如果项目实施周期过长，也容易受政策调整影响。

资金风险收款时间和方式不确定性土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。

财务费用不确定性首先，本报告是按保守模式来估算，如能顺利招标，资金到位快，并采取分步拆迁分步实施市政工程办法，可以大幅减少贷款额度。

其次，在实际操作中，土地出让收益收款时间和方式不同选择，会直接影响到财务成本，从而导致投资成败。

金融政策所造成资金风险目前，工农中建四大银行近日纷纷表示，将响应银监会政策引导，对房地产等过热行业贷款减速。

对于土地储备要严格防范新建项目合规性风险，所有新建项目必须符合国家产业政策用地环保技术和质量等方面要求，必须在取得立项和审批合法手续后，才能给予授信支持对于房地产行业，要针对不同地区房地产行业发展状况，实行贷款总量控制，根据当地房地产市场发展状况居民收入水平按揭贷款发展要求等条件，合理确定房地产贷款在全部贷款中所占比重和在新增贷款中所占比重。

对于个人贷款，中行也作出了严格规定。

对于个人高档住房贷款投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。

将重点支持中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房和经济适用房客户。

方面，上述政策对供给方有了限制，由于本土地级开发项目投资较大，且资金全部为银行贷款，增加了级开发项目资金风险。

建议提高项目运作效率，缩短项目开发和出让周期，防止资金链条断裂。

同时在开发过程中应制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，降低资金风险另方面对需求方也有所限制，促进中档房产市场。

管理风险土地级开发具有拆迁工作复杂投资金额大不可预见风险集中人力资源专业性和经验性素质要求高牵扯面广等特点，而中心或各分中心在人力资源和专业上投入都是有限，因此应首先完善各种规章制度，加强内部管理。

其次要严格依照招投标程序选择各专业实施队伍，统协调，高效组织，保障各开发单位有序高效工作。

最后要和政府其它部门紧密合作，力争尽早对拆迁安置工作作好准备，做到早协商早发现问题早解决。

第九章社会效益评价社会评价指标增加就业机会土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。

首先，项目建成后小区将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。

其次，土地级开发阶段房屋拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。

对社区发展和城市建设影响项目实施将增加社区各种公共服务设施改善市政基础设施如道路交通电讯燃气，推动区域发展建设，方便人们生活，真正实现为人民谋福利。

对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元税收收入。

社会效益评价项目区目前状况布局零乱总体面貌破旧环境质量较差人口混杂，道路狭窄不平商业规模小人民生活质量低。

项目实施将带来综合社会效益实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区经济发展和城市建设用地需求符合大兴区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标，对于加快大兴区城镇建设和旧村改造有着很大推动作用。

规划后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个城镇良性发展有着重要社会意义项目区将形成以住宅为主体，商业金融公共服务相配套现代化居住生活圈，良好居住生活环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，促进居住休闲养老教育娱乐等公共服务设施集合，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境，促进生态平衡实现经济效益社会效益和环境效益统和城镇可持续发展。

第十章结论结论本项目实施符合国家关于加快小城镇建设精神，符合黄村卫星城经济发展和整体规划要求，对于加快黄村卫星城建设有着很大推动作用。

项目实施不仅大幅度改观了项目区面貌，提高了区域成熟度，塑造出高品质区域形象，而且促进了居住休闲养老教育娱乐等公共服务设施集合，从而提升整体生活质量和生活品位，实现经济效益社会效益和环境效益统，保障城镇可持续发展。

经原始