青城湖新市镇项目可行性投资论证建议报告doc文档（52页）

结论青城湖不应该是传统意义上城镇体系下新市镇，而应当结合区域资源特色，构建以特色化发展为核心竞争力主题化新市镇，与都江堰青城山联动，共同形成个融入大成都，对接全国乃至世界外向化高端化休闲需求超级平台。

青城湖应成为休闲之都升级新名片。

青城湖作为青城山都江堰国际休闲度假区重要拓展区，完全有条件有能力发展面向国际化高端休闲产品，成为成都休闲之都全面升级重要名片。

青城湖应成为新特区城乡统筹新抓手。

青城湖应与新特区挂档，成为实验城乡统筹综合示范点。

青城湖规模和区位决定了在城镇体系，成为大成都走向中国对接世界新名片。

青城山都江堰将成为休闲之都升级新名片成都十五规划中提出从观光旅游和市民休闲旅游向更高层次和更广范围升级发展，青城山都江堰大熊猫金沙文化成为成都旅游三大王牌。

大熊猫与金沙文化是符号层面意义，只有青城山都江堰历史文化底蕴深厚，产业内涵丰富。

四川省也已在着力打造青城山都江堰外向化高端化国际化世界级休闲度假旅游区。

与过去古堰区青城山传统观光游以及初级乡村旅游相比，青城山都江堰国际休闲度假区是成都旅游外向化高端化升级最佳平台，代言四川代言成都张超级王牌。

注青城山都江堰拥有绝佳人居环境，年均气温，森林覆盖率达，城市绿化覆盖率，空气质量和水质常年保持国家级水平同时全市人均寿命岁，高出全国平均水平岁，是著名长寿之乡此外还分布有丰富生物资源，不但有大熊猫中药材森林公园等自然资源，也有悠久历史传统道教养生资源。

青城山都江堰凭借这些王牌要素，同峨眉山大九寨起成为四川省着力打造三大国际休闲度假旅游区之。

为了承接这机遇，都江堰已确立了从观光主导向休闲度假主导转变战略，希望通过年努力，使青城山都江堰软硬件打造初步与国际接轨，建成中国最佳休闲度假旅游区，在亚洲地区具有定国际竞争力再通过年努力，国际化水平进步提高，使之成为具有较强国际影响力休闲度假旅游区。

年预计游客从年万人次增长到万人次，其中境外游客从年万人次增长到万人次。

青城山都江堰将成为休闲之都国际化高端化升级重要名片。

注都江堰旅游发展措施。

整合青城山片区旅游资源，深入挖掘道文化内涵，展示道教养生健身长生及音乐武术等文化精髓，着力打造青城山中国道文化名镇和国家级农业旅游示范点实施水利文化博览馆等重大项目建设，将古堰片区建成世界水利文化体验之地文化遗产与文物古迹珍藏之地川派建筑与园林艺术展示之地打造紫坪铺水上娱乐休闲度假区，高水平举办清明放水节消夏夜啤酒节青城武术节龙池南国冰雪节等主题旅游节庆会展活动，创造国际性名节品牌，彰显名节效应。

新特区战略呼唤新抓手成都成为国家级综合配套改革试验区年月，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院批准，成为继上海浦东新区天津滨海新区之后又国家综合配套改革试验区，意在通过重点中心大城市示范带动效应推广整个西部地区城乡统筹发展。

新特区将进步推动成都快速发展，成都经济活力商业贸易对外往来将大大增强，西部之心战略地位将进步强化，并逐渐从西部成都成为中国乃至世界成都。

新特区呼唤新样板统筹城乡综合配套改革试验区要义在于统筹城乡发展，全面建设小康社会，促进社会和谐，为在全国范围内实现全面小康目标提供有益借鉴和经验。

年以来成都城乡统筹取得了可喜成绩，通过三个集中等系列举措，形成了体现城乡和谐发展大成都经济圈，并培育了三圣花乡等具有全国性示范意义新农村样板。

成为新特区，成都呼唤新抓手与新平台，探索新模式，成为新特区城乡统筹新样板。

青城湖新市镇项目地处城乡交接部，所涉及土地基本由废弃河滩地和般耕地构成，项目占地亩，其中流转土地面积达到亩，项目运营可极大改变当地传统产业结构，带动当地经济提升，同时青城湖新市镇项目启动和运营还将解决当地闲散劳动力就业问题及由于项目区域内拆迁带来原著居民生活环境改善和土地集中利用问题。

由于项目规模巨大，社会影响深远，可当之无愧成为新特区改革试验个样板。

大都江堰时代到来，城市呼唤新客厅都江堰正处于由原来小都江堰向大都江堰拓展阶段，新城市总体规划实行强化旧城重点南移西优东扩呈扇形组团式发展空间发展策略，重点往成都中心城方向向南部聚源新区发展，其次往东北部蒲阳方向发展，形成中心城紫坪铺西区工业区新区青城山六大功能组团。

至此都江堰城市形成青城山与都江堰堰区联动发展融入大成都都市圈发展趋势，大都江堰时代到来，亟需城市名片与城市客厅出现，代言都江堰城市全面升级。

注都江堰六大城市功能组团。

中心城组团定位于全市商业娱乐旅游综合服务中心，包括以堰为核心老城区，通过杨柳河风情街夜啤酒广场等结合旧城历史文化保护来发展观光旅游紫坪铺组团作为紫坪铺水库和龙池虹口风景区景区前旅游服务基地，发展旅游服务和休疗养设施玉堂组团即城市西区，已有中信集团介入进行大规模综合性开发，定位为集休闲旅游度假居住等功能为体城市组团金凤蒲阳工业区在城市东北部，以高新制造为主导，配套生活居住聚源新区是跳出老城区进行建设新区，拥有城市级行政文化体育商业金融设施配套，同时也具有居住高新技术研发和旅游服务功能青城山旅游度假区以青城山为依托，重点发展旅游服务和居住功能。

二聚焦青城湖青城湖优势区位优势青城湖地理环境优越，位于都江堰对接大成都门户区域，国色天香青城湖大观镇青城山旅游大通道上，交通便捷。

资源优势毗邻都江堰青城山等世界级文化旅游资源，借青城山都江堰打造国际级休闲度假旅游区之势，有望成为休闲之都外向化高端化升级名片之。

规模优势青城湖项目占地亩，周边辐射和影响人口近百万，这大量集中升值潜力巨大而利用条件较好土地资源在宏观调控政策日益深化今天更得尤其珍贵。

青城湖劣势过路经济成青线虽然给本案带来了交通上便利和区域格局上改观，但作为条连接成都和青城山快速通道，很有可能造成过路经济局面，即大量人流直接进入青城山度假区而不在青城湖项目停留。

同质竞争本案周边区域正处于开发高峰期，无论是都江堰自身聚源新区青城山大观镇组团，还是温江国色天香金牛华侨城等都有类似旅游度假概念，规模都接近千亩，市场影响力较大，极有可能与本案形成同质化竞争。

结论青城湖不应该是传统意义上城镇体系下新市镇，而应当结合区域资源特色，构建以特色化发展为核心竞争力主题化新市镇，与都江堰青城山联动，共同形成个融入大成都，对接全国乃至世界外向化高端化休闲需求超级平台。

青城湖应成为休闲之都升级新名片。

青城湖作为青城山都江堰国际休闲度假区重要拓展区，完全有条件有能力发展面向国际化高端休闲产品，成为成都休闲之都全面升级重要名片。

青城湖应成为新特区城乡统筹新抓手。

青城湖应与新特区挂档，成为实验城乡统筹综合示范点。

青城湖规模和区位决定了在城镇体系关注水土保持，每个球道水平线在移土前需要详细计算，尽量避免水土流失，掘出土石则用于平整场内其他地方，并力求保持原有地貌及林木，使球场内保持大量天然草木。

施工时应选择高尔夫专业化施工队伍，选用优质土石方材料喷灌排水材料，再配合专用施工机械，同时建造好油库农药和化肥专用库，草坪机械清洗场，安臵污水处理设备，保留湖边水草，方面保证施工质量，另方面减少后期养护管理中用水量和化肥农药喷洒量。

球场运营和养护阶段用水问题对策安装节水高效喷灌系统以保证最有效利用水源采取水资源封闭系统式管理，实现水资源循环使用，建造水库及人工湖储水用作球场草坪灌溉，球会内经处理过污水也用于灌溉草坪并通过封闭系统循环利用积极寻求替代水源如雨水或河水灌溉草坪。

化肥和农药污染对策结合都江堰气候情况环保指标和球场特点，选择国际上最优良抗病耐病高尔夫球场用草，减少农药使用量合理采取各种养护管理措施，注意修剪施肥淋水，促进草坪健康生长，提高草坪对病原菌侵染抵抗力，少发病少用药合理选择用药种类用药时间使用浓度，尽量选用高效低毒低残留化学农药，积极推广有机杀菌剂生物制剂类杀虫剂，特别是中草药植物提取活性液，减少用药量，降低用药浓度或者用解毒剂促使农药尽快分解，保护土壤球场在经营中践踏严重，应经常使用各类土壤改良剂，以改善土壤结构，增加土壤保水抗旱能力，调节值，减轻黑土层危害，解毒剂消解各类土壤毒素等。

应用科技手段减少环境污染在草坪草品种和苗木选育喷灌系统机械设备低毒和高效化学农药和生物农药专用缓释肥料生态环保技术等领域积极运用国内外现代科技，特别是学习国外高尔夫球场先进环保技术和成功案例，主要有利用基因工程培育抗旱和抗病虫害草种，污染物生态降解处理，高效低毒化学农药和新型生物农药，节水喷灌以及采用综合防治即结合机械，耕作生物和农药于体草坪管理保护系统。

三环保部门意见都江堰青城湖旅游发展有限责任公司已委托中国科学院成都分院环境评价部对该项目区域做了青城湖国际休闲度假旅游区区域环境评价报告书。

报告书已提交市环保部门评审，并以取得主管部门批复，出具无保留意见书，认可项目建设开发环境保护可行。

第八章风险分析土地政策风险由于项目规模庞大，土地利用总体规划和区域总体规划报批工作比较复杂，存在定难度土地指标尚未获得政府及国土部门明确批复，通过河滩地确权拆院并院灾后重建政策等方式如何进行解决尚未明确根据招标拍卖国有土地使用权规定及成都市土地市场管理办法之规定，要求经营性建设用地必须以招标拍卖或挂牌方式出让。

我司能否合法取得国有建设用地尚有待做进步工作。

二拆迁风险在项目拆迁安臵过程中，可能会遇到费用补偿纠纷钉子户及其他特殊情况从而导致加大土地整理成本影响项目开发进度。

三市场风险房地产市场从年下半年以来开始进入调整期，在进入年后又遇上了全球性经济疲软，特别是发生在年地震，给项目区域所在地都江堰房地产市场更是带来了前所未有挑战。

这切对青城湖新市镇项目所涉及级土地整理和二级房产开发都带来巨大阻力和潜在市场风险。

但综合考虑国家新出台政策面利好和房地产业在国民经济中重要位臵，结合成都市目前房产项目开发市场现状，以及房产产品供求结构状况和目前市场上热点开发项目产品客户群价格定位等因素，本项目应在入市时机产品定位目标客户群定位政策配套项目面市价格等各个环节做好监控和预测。

四财务风险在项目开发期内，资金延续性至关重要。

但市场政策风险可能会对销售计划按时完成产生影响，从而导致资金供不应求。

因此提高资金使用率提高专业管理效率是我们下步目标。

第九章可行性研究结论青城湖项目立足于打造都江堰青城山门户，依托是大都江堰青城山休闲旅游价值。

项目建设不仅能带动区域经济发展和土地价值提升，更重要是为都江堰和成都乃至西部提供了又个全新特色旅游休闲度假目地。

项目建设符合国家西部大开发经济战略符合都江堰旅游休闲产业发展规划并将有力支持了都江堰灾后重建工作带动当地区域经济发展。

青城湖项目社会效益经济效益显著，是个投资收益率高切实可行投资项目。

附件可行性研究报告编制依据序号名称发文单位都江