顺天大厦项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

但是沈阳作为东北经济中心，物资流通中心，以及国家振兴东北大背景，沈阳写字楼市场有很大发展潜力。

随着对沈阳经济进步发展，作为东北商贸中心功能进步完善，会有越来越多外地资本进入沈阳写字楼市场，越来越多更加专业商业地产发展商会进入沈阳市场，提供更多高素质统产权写字楼物业。

沈阳市写字楼市场上产品质量差异较大。

从写字楼物业内部配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相应价格也存在较大差异。

这样差异由于沈阳写字楼市场上存在写字楼既有近几年上市引进较先进设计理念高档次写字楼物业，也有大量由非专业房地产开发商开发销售或出租质量参差不齐中低档次写字楼。

相应写字楼物业管理市场水平与发达地产业发展潜力巨大。

四工业基础大东区是当前沈阳市最具竞争力工业区。

区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造有限公司沈阳黎明航发集团沈阳华润压缩机有限公司沈阳三洋空调有限公司沈阳东芝电梯有限公司沈阳金杯通用汽车有限公司沈海热电厂等。

同时，还吸引了大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司德国宝马汽车公司日本三菱自动车工业株氏会社沃尔玛中国有限公司美国泰克公司日本丰田通商株氏会社三洋电机有限公司和美国吉列公司等。

大东区是沈阳民族工业发祥地，经过近百年发展，目前已形成以汽车飞机发动机机械设备制造生物制药仪器仪表和其它机械制造业为主庞大产业群。

是全国最大机械加工区，其境内所产轻型客车占全国市场份额达以上，航空发动机占全国以上。

大东区内可置换与需重新盘活工业用地有万平方米，水煤气电等工业用基础设施完备，有相当丰富工业资源尚未得到充分利用。

区内有所大学两个国家级研究所以及众多工业企业，培养和储备了大量专业技术人才，以及支专业素质高技术精湛产业工人大军。

五人才资源大东区劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校，每年可培养出可塑性极强技术工人多名。

拥有各类专业技术人员万余人，是沈阳市科技人员最为集中科技力量最强园区之。

项目建设地点项目位置东现状住宅住宅南航空西路西傍江街北中学项目位置图项目在沈阳市大东区位置周边配套设施提高了项目宜居性项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道滂江街北为沈阳市重点初中中学，正东为辽宁省重点中学沈阳市第高级中学周边有以东逸花园为首等高档生活社区有世纪联华大型商业卖场西南面为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为公顷，草木繁茂。

项目所在地自然环境优越，区位条件良好。

即将建成地铁提高了项目未来发展潜力项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。

目前，滂江街附近星级宾馆只有黎明国际酒店，没有大型商场和高档写字楼，而这里将是地铁号线和地铁五号线交会点，未来商流客流量将十分巨大。

大东区将据此打造发展潜力巨大滂江商贸圈。

沈阳发展规划为项目提供了无限想象空间根据沈阳市发展战略，中捷友谊厂矿山机械厂都将搬迁至铁西新区，这就为地铁滂江站提供了广阔空间。

在这里将建设义乌沈阳国际商贸城，义乌商品将通过这里发往东北各地。

同时，在地铁滂江站东部将建设大型商场星级宾馆高档写字楼，使这里成为新兴商贸圈。

建设条件自然环境条件大东区位于沈阳城区东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区北缘，属受季风影响温带半湿润气候。

据气象台年至年累计，市内区最高气温年平均为，最低气温年平均为，全年平均温度为，极端最高气温，极端最低气温。

市内平均降雨量为毫米，最多年降水量毫米年，最少为毫米年，降水日数历年平均是天，日最大降水量为毫米年月日，霜期开始于上旬，结束于月下旬，平均天左右，无霜期平均天左右。

其气候主要特征是冬寒时间较长少雪，夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。

工程地质条件该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚第四系冲积物，地基承载力较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约米。

经工程地质初勘，地基岩土稳定无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。

基础设施条件随着道路改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目建设开发使用经营需要。

表项目建设具备基础设施条件表类别容量或管线直径备注电力和线路可满足二级符合要求集中供热惠天热电供热管线给水沈阳东部水厂李巴彦供水管线电讯可满足中继线燃气中压和低压管线市场分析沈阳市写字楼市场现状随着国家振兴东北提出，沈阳是东北地区经济中心，物资集散地，作为对城市经济活动反应敏感写字楼市场近几年有了很大发展。

沈阳市建设现代化区域中心城市定位是写字楼市场发展源动力。

写字楼市场区域特征逐渐形成沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边，如总统大厦中兴商业大厦写字楼海润国际等市府广场周边，如方圆大厦新基火炬大厦沈阳财富中心等三好街及青年大街带，如华新国际大厦中润国际百脑汇资讯广场等。

也开始出现了些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业相当项目，如总统大厦，方圆大厦等几个沈阳市场上顶级写字楼，年租金己达到元平米。

而目前深圳市顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米，地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。

当然与全国几个发达城市比较，沈阳写字楼市场还是不成熟。

从同价位产品质量比较，所形成商务中心成熟度比较，写字楼物业管理水平差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州等城市相对成熟写字楼市场较大差距。

当然这是与沈阳经济发展水平相对应。

写字楼开发商大多都是本土企业但是与北京上海等发达城市中统业权写字楼物业大多由外资或港资发展商持有不同是，沈阳市统业权写字楼物业基本由本地开发商持有，甚至沈阳市写字楼市场上，包括高档写字楼市场，外地发展商较少，除上海昌鑫开发昌鑫置地广场，新加坡华新国际开发华新国际大厦等少数几个外地资本项目，其余均为本地发展商开发，而本地发展商大多具有工业企业集团资本背景。

当然这与沈阳作为老工业基地历史经济背景联系在起。

但是沈阳作为东北经济中心，物资流通中心，以及国家振兴东北大背景，沈阳写字楼市场有很大发展潜力。

随着对沈阳经济进步发展，作为东北商贸中心功能进步完善，会有越来越多外地资本进入沈阳写字楼市场，越来越多更加专业商业地产发展商会进入沈阳市场，提供更多高素质统产权写字楼物业。

沈阳市写字楼市场上产品质量差异较大。

从写字楼物业内部配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相应价格也存在较大差异。

这样差异由于沈阳写字楼市场上存在写字楼既有近几年上市引进较先进设计理念高档次写字楼物业，也有大量由非专业房地产开发商开发销售或出租质量参差不齐中低档次写字楼。

相应写字楼物业管理市场水平与发达收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理商业经营管理水平要求更高。

财务风险财务风险分析投资估算风险对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项目收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则，二筹资风险房地产项目开发以上次金来自银行贷款，在沈阳，银行要求只要项目自有资金达到总投资就可以进银行融资。

本项目投资大，建设周期较长，建设资金预估通过银行贷款解决，有可能给本项目资金筹措带来风险，若因任何不可控或不可预见因素造成项目建设成本超支项目建设期延长，将进步增加资金筹措压力。

三贷款偿还风险由于项目开发同期两年，待项目开发上市后市场销售出租情况存在不确定性，使资金回笼具不确定性，旦项目开工，就不能停下，项目各项目开支必须及时偿付，如果资金筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度延后直至停工。

财务风险对策应加大宣传推广力度，尽可能增加回款额或是提高回款速度。

准确把握国家宏观经济形势及时调整有关策略，并与各银行保持良好合作关系，拓展各种可能筹资渠道，增强项目本身抗风险能力。

在进行投资估算时，适当考虑计入定比例不可预见费，预算各项资金到位额也留有定余地在实施过程中，特别是对于企业所得税，目前企业采用企业所得税是享受税收优惠后比例，而进行经济分析时随着两税合并公布，修正成从年执行两税合并后，对于未来，在实施过程中，应定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响变大，及时对估算进行调整，同时调整融资策略。

加强管理，保证工程能按期完工，加强销售出租力度，保证或提高现金回流速度。

充分利用开发商资源进行融资，尽可能以多种途径调动和运作资金，减少财务压力，分担风险。

结论与建议结论经过论证，可以认为本项目将推动大东区经济快速发展完善，促进地区产业结构升级，对促进沈阳市乃至东北地区经济持续快速发展也具有十分重要现实意义，该项目建设是十分必要。

本项目拟定建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目开发与建设符合所在地区发展目标和方向，同时，由于该项目所处地理位置优越，因此招商引资市场前景比较乐观。

本项目各项技术经济指标比较理想。

敏感性分析表明该项目在土地价格建造成本和销售价格变化时，经济效益指标和变化不明显，说明项目具有较强抗风险能力。

综上所述，可以认定该项目是可行。

建议本项目各项经济指标说明项目在经济上是可行，并且具有较强抗风险能力。

建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目整体经济效益。

随着环境保护意识提高，企业对生态环境要求也越来越高。

因此，项目应注重健全法律和法规体系，提高地区整体生态意识，营造良好生态氛围同时，应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高招商形象和吸引力。

综上，本研究报告认为，沈阳市宏建房屋开发有限公司在总体上应积极采取增长性战略，抓紧落实项目融资施工单位选择等事宜，以利本项目尽快全面正式启动。

进而，在沈阳市大东区房地产市场形势大好机遇中，获得更大经济与社会效益。

顺天大厦项目可行性研究报告附表项目投资进度计划表合计年年年序号类别万元四季季二季三季四季季二季三季土地取得费用前期费用城市基础设施配套费建筑安装工程费园区配套费管理费用销售费用财务费用预备费合计顺天大厦项目可行性研究报告附表投资计划及资金筹措表序号类别合计年年年万元四季季二季三季四季季二季三季资金支出建设投资建设期利息资金筹措项目资本金银行借款销售收入顺天大厦项目可行性研究报告附表项目还本付息表序号类别年年年四季季二季三季四季季二季三季长期借款季初借款本息累计本季新增借款本季应计利息本季还本本季付息季末借款累计偿还借款本金资金来源本季未分配利润顺天大厦项目可行性研究报告附表损益表序号类别合计年年年万元四季季二季三季四季季二季三季营业收入总成本费用营业税金及附加土地增值税应纳税所得额企业所得税可供分配利润累计未分配利润顺天大厦项目可行性研究报告附表现金流量表全部投资序号类别年年年四季季二季三季四季季二季三季现金流入营业收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税净现金流量累计所得税前净现金流量企业所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量计算指标