顺德沃尔玛购物广场项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

项目属于东城区，东南边为在建和待建大型高端物业，目前尚缺乏大型密集住宅社区，以小高层多层建筑别墅住宅为主。

未来项目周边将是高端物业聚集地地块旁较大社会机构有李兆基中学约学生，种附小约人，西山小学约人项目周边公里半径范围有户规模居住小区约个，经测算，项目周边公里范围内总人口约万人三公里半径范围内居住着约万人，是顺德市中高收入人群居住密集区域公里辐射范围内逾万人。

基本指标占地合计约平方米容积率建筑面积约平方米营业面积约为平方米商业中心租售优势位列世界强之首沃尔玛首次进入顺德，在本项目设旗舰店，经营面积达多平方米，沃尔玛强大品牌效以来每天营业额达万元以上。

这充分表明了顺德居民强大消费能力，表明了大型商业设施在顺德发展潜力和市场空间。

跨国零售巨头乐购英国最大零售商继吉之岛后签约进入顺德。

除沃尔玛之外还将有泰国正大集团重要分支机构易初莲花连锁超市都明确表示进驻顺德。

顺德城市居民可支配年收入顺德城市居民可支配年收入单位元资料来源顺德统计年鉴全国百强县市座次排定，顺德四年来直居于第。

顺德早在几年前就已提前达到了国家颁布小康基本标准。

顺德城市居民消费支出顺德城市居民消费支出单位元资料来源顺德统计年鉴据顺德区统计局数据显示，年顺德城镇居民人均消费性支出达到元，比全广东省平均数元多元，高。

年及年分别比上年增长。

顺德固定资产投资顺德历年固定资产投资单位亿元年年年年年年年年年年年年年资料来源顺德统计年鉴年及年增长比较明显，年比上年增长，年达到亿元，比年增长。

顺德外贸进出口总额顺德历年外贸进出口总额单位万美元进口出口资料来源顺德统计年鉴年顺德对外贸易总额突破亿美元，达亿美元，占全国对外贸易总额亿美元。

而广东进出口总额亿美元，进出口总额继续名列全国第位，占全国，其中出口额占全国，进口占全国。

顺德进出口年增长率走势年年年年年年年年年年进口出口资料来源顺德统计年鉴顺德恩格尔系数顺德历年恩格尔系数资料来源顺德统计网据顺德区统计局分析，年顺德城镇居民恩格尔系数食品类支出占消费支出比重降到，比年下降个百分点，已进入富裕生活水平。

三顺德房地产市场发展概述房地产发展速度加快顺德区经济发达，其在佛山五区中稳坐头把交椅。

前几年，顺德房地产交易量直稳居佛山市约四分之水平。

上半年，顺德楼市交易量占佛山楼市总交易量以上。

近年来顺德区由于碧桂花城半岛碧桂园佛山奥园等新起大盘崛起，其高额投资与超前规划使得这些楼盘规划设计水平与自然环境配套水平迅速提升，对消费者吸引力增强，尤其是别墅，几乎被通吃。

几个月前，佛山奥园推出套奥斯陆湖畔二期别墅不但吸引大量顺德人买楼，还吸引了很多禅城南海三水和高明人士前往置业。

使得顺德房地产交易量在佛山楼市中所占份量遽然加大。

商业地产落后顺德商业地产发展直落后。

顺德中心城区大良只有新世界购物中心华盖路步行街稍显繁华商业气息，容桂只有宏骏广场热闹些，这些还都是有几年历史商业中心了。

顺德目前真正谈得上大规模上档次商业项目还没有。

目前顺德主要商业项目有嘉信城市广场顺德名店坊龙江盈信城市广场容桂天佑城。

四项目介绍项目名称名称佛山市顺德区深国投商用置业有限公司地址佛山市顺德区大良北区居委会环市北中渡巷经营方式年限方式中外合资年限年中外合资双方名称地址法定代表及企业简介甲方法定代表职务董事长企业简介该公司是新加坡嘉德置地集团公司，是亚洲最大上市地产公司之，自年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产投资开发与管理。

凯德置地拥有批能将国际理念和本地经验相结合专业团队，通过整合其在房地产各领域综合优势，积极参与中国房地产建设。

嘉德集团是东南亚至大房地产公司，总部设在新加坡。

它核心业务包括房地产服务公寓以及房地产金融，分布在亚太欧洲和海湾合作委员会海合会国家主要城市。

嘉德房地产和服务公寓网络遍布多个国家及多个城市。

乙方深圳市商置投资有限公司法定代表丁办业职务董事长企业简介深国投商用置业有限公司是家大型商业地产开发公司，注册资本亿元人民币，于年月日在中国登记成立。

公司实力雄厚，主要从事在全国范围内开发商用地产，建设大型购物深国投商业中心。

引进包括沃尔玛时代华纳影院等世界强进驻。

目前正在佛山开发位于佛山市佛山市顺德区大良北区居委会环市北中渡巷路佛山市顺德区深国投商业中心，总建筑万平方米。

建成后亦将引进包括沃尔玛在内世界强企业进驻经营，商业中心经营前景良好。

项目预计于年月开业，届时将对顺德商业发展国际化到相当促进作用。

项目市场定位为消费者提供个具有招领性，集购物休闲舒适观景娱乐餐饮为体具有现代都市生活品质品牌商业中心。

满足片区及全市居家生活及休闲消费需求。

项目位置和环境描述项目地位于新桂中路与东乐路交汇处西南角。

项目属于东城区，东南边为在建和待建大型高端物业，目前尚缺乏大型密集住宅社区，以小高层多层建筑别墅住宅为主。

未来项目周边将是高端物业聚集地地块旁较大社会机构有李兆基中学约学生，种附小约人，西山小学约人项目周边公里半径范围有户规模居住小区约个，经测算，项目周边公里范围内总人口约万人三公里半径范围内居住着约万人，是顺德市中高收入人群居住密集区域公里辐射范围内逾万人。

基本指标占地合计约平方米容积率建筑面积约平方米营业面积约为平方米商业中心租售优势位列世界强之首沃尔玛首次进入顺德，在本项目设旗舰店，经营面积达多平方米，沃尔玛强大品牌效国经济发展过程中不确定因素较多，未来经济增长率和质量可能受到影响。

宏观调控政策影响为了遏止房地产市场可能出现过热现象，国家对部分地区房地产市场己进行调控，年月，央行规范向房地产企业贷款年月，建设部会同国家计委国家经贸委财政部国土能源部国家工商总局监察部联合整顿和规范房地产市场秩序年月央行督促各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现，并重申严禁发放零首付个人住房贷款。

这些举措对于项目开展将产生严重影响。

对策公司采取审慎财务政策和更为严格项目评估制度，使佛山项目都建立在科学论证基础上，降低不必要风险。

同时积极拓展其他融资渠道，必要时候可牺牲短期收益，加快新项目建设进度。

在项目运作过程中，还应注意以下问题重视前期规划设计。

由于商业地产项目比住宅项目要复杂得多，因而商业地产项目规划设计不能仅仅是建筑设计师事。

商业地产项目规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师灵感智慧，运用建筑设计师技术手段，发挥营销专家推广策略共同完成。

商业地产项目开发规模档次区域，要根据市场需求而定。

多大规模社区，需要配置多大规模商业面积和哪些商业业态，有合理规律性要求。

商业地产不同于单纯住宅，具有跨行业特点。

它不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。

如果只懂开发，而不懂后期经营和管理，不善于对相关行业资源进行整合，对项目涉及整个链条没有完整科学设计和合理安排，即使销售工作顺利，后期经营管理问题还会使项目归于失败。

商业地产功能与城市文化艺术相结合，才经得起时间考验，形成具有城市特色商业氛围。

个住宅项目年就可以见分晓，判断其成功与否而商业地产项目需要几年几十年时间检验才能做出最后评判。

做商业地产不能目光短浅，过于急功近利，而应该有长远眼光，立志做百年老店。

七结论深国投购物广场项目开发具有良好宏观经济条件和市场环境，为项目开发成功提供了必要条件。

项目地块地处顺德大良商圈，周边皆为高档住宅小区，道路四通八达，人气极旺。

项目选址既充分发挥了商业特点，周边公里没有较强竞争对手，避免了与等大型零售商业正面竞争。

项目地块已经配备约多个车位，充分满足了以及其它商户使用要求。

项目社会效益满足商圈内消费者日常生活提供个舒适休闲购物环境推出个标志性建筑物，提高该区域知名度解决再就业问题。

项目经济效益给地方产品提供广阔销售渠道增加地方税收增加财政收入带动周边楼盘开发销售，提升其销售价格。

根据上述分析可以得出结论，深国投购物广场项目开发具有良好开发条件和市场环境，项目投资回报可观，其开发是可行。

根据上述成本分析和销售方案，不考虑营运期间各种税费影响，顺德项目十年预计毛利润为，万元考虑税费影响，在年总经营期内，累计净利润为，万元，为，万元。

本项目符合国家商业写字楼开发建设产业政策土地取得合法，现场建设条件具备建设资金有保障，具有良好社会效益和经济效益，项目是可行。

年月日附表顺德项目总成本测算表成本项目金额地价地价相关费用合计地价建筑安装工程费土建总包土建含室外土方开挖支护及桩基外墙装饰内装安装总包安装水电空调消防及空调主机锅炉电梯发电机变配电含进线楼宇外墙灯饰弱电监控智能化停车管理电视电话等燃气含设计增容小计室外广场园林绿化合计其他工程费用工程费工程建设相关费用设计勘测监理三通平相关规费及其他工程建设相关费用合计工程管理费财务费用总计以来每天营业额达万元以上。

这充分表明了顺德居民强大消费能力，表明了大型商业设施在顺德发展潜力和市场空间。

跨国零售巨头乐购英国最大零售商继吉之岛后签约进入顺德。

除沃尔玛之外还将有泰国正大集团重要分支机构易初莲花连锁超市都明确表示进驻顺德。

顺德城市居民可支配年收入顺德城市居民可支配年收入单位元资料来源顺德统计年鉴全国百强县市座次排定，顺德四年来直居于第。

顺德早在几年前就已提前达到了国家颁布小康基本标准。

顺德城市居民消费支出顺德城市居民消费支出单位元资料来源顺德统计年鉴据顺德区统计局数据显示，年顺德城镇居民人均消费性支出达到元，比全广东省平均数元多元，高。

年及年分别比上年增长。

顺德固定资产投资顺德历年固定资产投资单位亿元年年年年年年年年年年年年年资料来源顺德统计年鉴年及年增长比较明显，年比上年增长，年达到亿元，比年增长。

顺德外贸进出口总额顺德历年外贸进出概要广东顺德位于珠江三角洲平原中部，面积为平方公里与广州接壤，毗邻港澳，距广州公里，香港公里海里，澳门公里，有旅外华侨和港澳同胞多万人。

由于拥有优越地理人文条件，顺德历就是个经济较为发达地区和外贸出口基地，顺德各镇均有特色支柱产业，是珠江三角洲工业重镇，在国内外均有众多知名品牌，工业高速发展，经济腾飞，顺德人生活富裕。

二经济运行现状顺德经济发展总体情况改革开放以来，顺德人民充分发挥政策地缘和人文优势，逐步使顺德由个传统农业县发展成为现代新兴工业城市。

顺德于年被批准为广东省综合改革试点，年被确定为广东省率先基本实现现代化试点，年至年连续四年居国家统计局公布全国县域经济百强之首。

年全区实现国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工业总产值亿元，各项税收含海关代征税收合计亿元，其中地方般预算财政收入亿元。

民营经济占主流，顺德晋身全球富裕区目前，顺德民营经济已占顺德总量，上缴税收未含海关代征占全区。

民营经济已成为顺德经济发展主力军。

据了解，年顺德区目前共有个区域性综合商会，个行业商会协核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，会，全区各类民营企业万多家，个体工商户万多家，其中会员企业多家。

去年，全区销售收入超亿元企业达家。

其中超亿元家，超百亿元家