饭店二期改扩建项目可行性投资论证建议报告doc文档（58页）

北京最早经营酒店式公寓是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓服务功能。

总体上分析，北京市市场供给公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有商务套间，又有普通居住套间等等。

从位置上看，集中分布于北京王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型商务办公区域。

在京海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆工作人员等，构成了北原国家计委倡导和支持下，由国务院有关部门和部分省市政府投资公司共同出资组建股份制企业，注册资本为万元人民币，截至年月，公司已增资扩股至万元人民币。

目前公司持有新华信托投资股份有限公司股份，投资额为亿元人民币，并通过新华信托投资股份公司持有深圳市新产业创业投资有限公司股份。

上述两家公司作为新产业公司主要业务平台，分别从事金融服务业和创业投资业，并与新产业公司构成个整体，实行资源整合。

公司累计投资多亿元人民币，累计实现收入及投资收益亿元人民币，累计实现利润亿元人民币，截止年月，公司总资产亿元人民币，净资产亿元人民币。

三项目申请报告编制依据国家发展计划委员会，建设部建设项目经济评价方法与参数第二版北京市规划委员会规划意见书规意选字号北京市国土资源局地价水平通知单京国土利通字第号北京市工程建设指挥部办公室关于同意将北京广场项目饭店二期扩建项目列入工程函市建指办号项目单位提供其他资料。

第二章项目建设背景及必要性项目建设背景本项目最早于年由饭店和香港裕景兴业有限公司共同发起，当时项目名称为饭店北京宫项目，并以双方名义向国家和北京市相关政府部门申报立项。

历经多年前期运作，年月，原国家计委现国家发展和改革委员会批复中港合资建设饭店北京宫项目可行性研究报告，建设地点为王府井商业区地块，占地面积平方米，总投资亿元人民币，由中港双方组建项目公司负责开发建设和经营。

年月，北京市发改委核准饭店改扩建二期工程地块，该地块占地平方米年，香港裕景兴业有限公司提出退出该项目，中港双方合作终结。

此后，饭店又与西部信用担保有限公司和新产业投资股份有限公司出资合作，成立了名为北京紫金置业有限责任公司内资企业，共同开发建设和运营该项目。

经市政府研究同意，将王府井商业区地块与地块并作为饭店二期改扩建项目用地，共占地面积万平方米，项目名称改为饭店二期改扩建项目。

本项目前期工作进展情况北京市规划委员会已针对本项目出具规划意见书建设用地规划许可证北京市国土资源局出具地价水平通知单完成项目环境影响报告表并获得国家环境保护总局复函和北京市环境保护局批复北京市交通委员会完成项目交通影响评价论证本项目已获准列入北京市工程。

二项目建设必要性本项目建设是北京市成功举办年奥运会需要。

北京举办年第届奥运会受到全世界瞩目，届时将有大量参加奥运会各国运动员工作人员及游客下榻北京各个宾馆饭店。

饭店将作为北京奥运会总部饭店，专门为奥运会提供间套客房，接待奥委会官员各国政府首脑及世界著名运动员。

因此，饭店设施和服务水平将是世界对北京印象直观体现。

本项目属于完善饭店设施条件配套工程，属于北京市工程，建成后将首先作为年奥运会总部饭店使用。

本项目建设，将配合奥运相应设施建设，围绕经济娱乐文化休闲购物于体多元复合型高级休闲方向发展，构建北京城市旅游业鲜明空间格局品位和特色，树立城市旅游新形象，为年奥运会提供完善服务设施。

本项目建设是王府井商业区整体建设需要。

本项目地处北京市重要传统商业区王府井商业区。

王府井商业区位于北京市中心位置，有着悠久历史，享有华夏第商业街美誉，是世界著名十四大商业街之。

北京城市总体规划明确要进步完善王府井商业区，使其发展成为现代商贸和传统商贸有机结合功能互补商贸文化旅游区。

饭店位于王府井大街西南侧，与周边商业群体浑然体，以其独特历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。

饭店承办展览会议等多种形式招商宣传和旅游等活动均给王府井带来了巨大商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸发展。

年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施改造。

目前商业区基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型王府井商业区已呈现在世人面前。

本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有大量低矮平房和年代较早建筑，与王府井地区整体环境很不适应。

因此，该地块改造并入饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区进步繁荣起到积极作用。

本项目建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能，提高市场竞争力。

近年来，北京地区高档饭店不断增加，饭店服务业竞争日趋激烈。

在竞争中，饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施服务项目等方面与有些高档饭店相比存在着定差距。

尤其作为年北京奥运会总部饭店，饭店现有设施不足现有服务功能难以满足奥运会期间需要。

部分设备使用年久，已不适应现代要求。

目前饭店共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公会议休闲健身购物设施及停车位不足。

比如，饭店现有会议室均与餐厅混用，缺乏专用会议设施，无法组织举行大型高标准会议，既损失了收入，又影响了饭店服务。

另外，写字楼和客房总量不能满足市场需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客房进步减少。

娱乐设施商业面积则更少，商业设施仅平方米。

这些设施难以满足宾客多方面消费需求，制约了饭店进步发展。

本项目建设有利于改变这种状况，完善饭店服务功能和配套设施增强饭店竞争力。

第三章市场分析饭店二期改扩建工程作为年北京奥运会总部饭店重要配套工程，主要建设目是弥补饭店现有设施不足完善饭店服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形象，并兼顾项目年之后正常经营，因此本项目总体定位是集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要市场分析。

酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家格局和良好居住功能。

北京最早经营酒店式公寓是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓服务功能。

总体上分析，北京市市场供给公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有商务套间，又有普通居住套间等等。

从位置上看，集中分布于北京王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型商务办公区域。

在京海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆工作人员等，构成了北万元，银行长期贷款万元，银行短期借款万元。

其中，优先购买权式信托初步设计方案共发行份，每份万元，信托证券持有者可以在未来公寓出售时以元建筑平米价格购买预计未来公寓出售价格元建筑平米，预计年收益率。

此部分预售建筑面积万建筑平米。

银行长期借款年贷款利息取银行短期借款年贷款利息取。

三资金投入计划项目建设总投资万元，分三年投入，分年建设资金投入计划如下表所示表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第年第年总投资建筑安装工程费其他费用预备费流动资金建设期利息资金筹措自有资金优先购买权信托银行长期贷款银行短期借款第九章财务评价测算说明本测算根据国家计委及建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版进行。

本项目测算期年，其中建设期年。

基准收益率按计算。

二收入测算本项目收入主要由公寓及配套停车位出售酒店式公寓出租商业出租地下餐饮娱乐设施出租停车设施出租等收入组成。

该项目总建筑面积平方米，功能分配及各部分收入标准见下表表建筑面积功能分配及收入标准地上地下功能建筑面积平方米收入标准出售出租单位标准地上商业出租月租金元平方米月回迁酒店式公寓出租月租金元平方米月会议出租月租金元平方米月封闭式公寓出售元建筑平米地下机房停车库出售万元泊位出租月租金元平方米泊位管理用房餐饮娱乐出租月租金元平方米月注封闭式公寓部分在项目资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以元建筑面积标准预售万建筑面积。

出售部分考虑第年年出售，第二年年出售，共销售收入万元。

出租部分考虑本项目作为年奥运会总部饭店重要配套工程，在第年年出租状况预计很好，之后两年有所回落，然后逐步回升。

因此，这里按以下出租率计第年年，年出租收入万元第二三年年，年出租收入万元以后年度，年出租收入万元。

三成本费用测算各年成本费用详见附表总成本费用估算表。

水电费用取出租营业收入，年均水电费用万元。

工资及福利费本项目酒店式公寓约有客房间平均客房面积平米，须配备人员约人。

其他商业地下餐饮娱乐停车设施管理等工作人员预计人。

共约人。

人均年工资及福利万元。

年均工资及福利费万元。

折旧及摊销本项目固定资产折旧年限为年，残值率，年折旧额万元土地费用按年摊销，年摊销万元。

具体计算详见附表固定资产折旧无形资产及长期待摊费用估算表。

维修费用维修费用按折旧额计取。

年均维修费用万元。

管理费用按出租收入计算。

年均管理费用万元。

销售费用按公寓及停车设施出售收入计。

财务费用为经营期间长期借款和短期借款年贷款利息之和。

长期借款贷款利息取，短期借款贷款利息取。

四税金测算本项目经营过程中应该缴纳营业税城市维护建设税所得税。

各税种均按现行税务制度规定计取。

根据测算本项目不交土地增值税。

营业税及附加项目销售收入应交纳营业税及附加，税率。

该项目经营期内年均缴纳营业税及附加万元。

所得税税率。

本项目计算期年均缴纳万元。

五利润测算项目年均利润总额万元，详见附表损益及利润分配表。

六企业公积金公益金企业公积金公益金按税后利润提取，计算期内累计提取万元。

七财务分析经济效益分析平均年利润总额万元投资利润率平均年利润全部投资投资利税率平均年利润税金全部投资投资收益率平均年利润折旧与摊销利息支出全部投资现金流分析税后财务净现值万元税后内部收益率税后投资回收期年税前财务净现值万元税前内部收益率税前投资回收期年八不确定性分析敏感性分析分别考虑总投资营业收入经营成本等因素进行单因素敏感性分析，分析结果如表所示。

表敏感性分析不确定因素变化率内部收益率敏感度系数原值指标值变化率总投资出售收入出租收入经营成本从敏感性分析看到，影响项目投资效益最敏感因素是设施出租收入和经营成本，总投资对投资效益产生重要影响，出售收入由于所占比重较小，敏感度系数较小。

因此，项目公司应重点加强对设施出租营业管理对经营成本控制，并控制总投资成本，以保证项目效益实现。

盈亏平衡分析将出租率作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应出租率根据营业收入固定成本变动成本，计算得出临界出租率，即出租率达到时，项目即可达到盈亏平衡。

分析结果表明，本项目抗风险能力较强。

第十