首创西青王村福特纳湾项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

该地块自然条件良好，不会影响到土地平整开挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排水。

项目周围环境与社会经济现状小区拟建于西青区天津市西青区大寺王村音乐喷泉广场金峰路附近，总占地面积平方米，位于西青区大寺板块，紧靠天津第迎宾大道友谊南路延长线。

首创福特纳湾周边交通配套公交津西路至洛卡小镇站，项目周边地铁号线正在规划中。

自驾车出行开车可沿友谊路延长线，至外环线，继续前行公里即可到达本项目。

综合来看，目前项目出行仍以自驾车为主，房地产开发完成投资亿元，比上年增长，房地产完成投资占全社会固定资产投资比重达，全年房屋施工面积万平方米，增长，其中住宅施工面积万平方米，增长商业营业用房施工面积万平方米，增长。

房屋竣工面积万平方米，下降，其中住宅竣工面积万平方米，下降商业营业用房竣工面积万平方米，下降。

商品房销售面积万平方米，增长，其中住宅销售面积万平方米，增长商业营业用房销售面积万平方米，增长。

商品房销售额亿元，增长。

商品房空置面积万平方米，下降，其中住宅空置面积万平方米，下降天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告商业营业用房空置面积万平方米，下降。

截止到年月底，统计数据显示天津市在西青区房地产市场中，不论是投资还是经营都占据六成多。

年前个月，西青区房地产完成投资亿元，房屋施工面积平方米，房屋竣工面积万平方米，商品房销售面积万平方米。

另外国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

价格预测据调查，今年天津市还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动天津市价继续走高。

另外据了解，天津市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然有上升空间。

近年天津市基础建设将要快速发展，为天津市商品房销售提供了契机，这将导致天津市商品房价格出现上涨趋势。

从原因上看，主要有四在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前我市房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用。

我市城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

住宅品质提高，也成为了房市升温。

因为随着经济发展，居民对住宅选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔目光审视评判选择住宅，对住宅品质以及物业管理服务要求提高。

最终导致价格上扬。

综上所述，再结合我们公司竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约起价元，均价元。

市场竞争力与风险分析竞争力分析多方企业纷纷进入天津市。

由于天津市人口逐年增多，消费市场扩大，加上本市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻天津市以争夺市场。

天马鹏程凌云等大型房地产开发公司注入，使天津市市场竞争更为激烈化，在激烈竞争同时也会提高整体开发水平和住宅质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌魅力在房地产业中已经显现，目前在天津市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要参考因素。

无论是开发公司还是规划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高都受到了购房消费者青睐。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司知名度，根据不同市民不同需求，推出具有先进理念楼盘再加上我们开发地段位于市区南部，距市政府公里，距区政府公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。

大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港公里，天津海关公里，天津国际机场公里。

津淄公路津港公路李港铁路纵贯南北，外环线梨双路芦北路横穿东西。

所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大市场潜力，为此项目开发带来了无限商机。

据此我们有理由相信我们开发商品房有较强竞争力。

市场风险分析首创福特纳湾主要居住对象为在天津市核心地带工作白领阶层，周边高校院所知识分子，入驻移动联通网通铁通等诸多资讯运营商从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

由于他们职业稳定改革开放以来，教职工职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平不断提高，人们对文化追求也提高到了新位置，随之而来是教职工收入水平也逐步提高。

收入稳定教职工收入水平在稳定中逐步提高。

天津市核心地带工作白领阶层，入驻移动联通网通铁通等诸多资讯运营商从业人员，他们都属于高收入阶层。

对家庭居室要求较高除对住宅舒适性安全性要求以外，由于工作原因，他们要求居住地能上班方便，对小区环境要求，对住宅品位要求，对户型设计要求也比较高。

这就意味着该项目变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性保证。

天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告所以投资风险不会太大通货膨胀防护能力在市场经济条件下，通货膨胀影响是长期存在，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定，这就减少了通货膨胀对该项目影响，同时对该项目投资采取了相对保守措施，这就为该项目投资减轻了风险。

房地产开发受政府行为影响较大，同样受银行利率影响，依照目前政府政策，风险较小。

建设规模条件产品方案与厂址选择建设规模考虑到自有资金有限万元，首创福特纳湾总用地万平方米，建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。

总居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

表拟建项目主要技术经济指标表项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅栋数栋平均层数层地下车库面积平方米停车位个项目建设条件项目气象水文地质地形条件通过对该地块构成成分结构形式资源状况承载力情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造万平方米房地产才不会超过土地承载力。

该地块自然条件良好，不会影响到土地平整开挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排水。

项目周围环境与社会经济现状小区拟建于西青区天津市西青区大寺王村音乐喷泉广场金峰路附近，总占地面积平方米，位于西青区大寺板块，紧靠天津第迎宾大道友谊南路延长线。

首创福特纳湾周边交通配套公交津西路至洛卡小镇站，项目周边地铁号线正在规划中。

自驾车出行开车可沿友谊路延长线，至外环线，继续前行公里即可到达本项目。

综合来看，目前项目出行仍以自驾车为主，开发方案是完全可行，具有投资价值。

建议强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折风险。

公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

要做精品。

产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来标志性有品位产品。

项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间。

注意严格按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。

特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告附录附表建筑工程费用估算表序号建构筑物名称单位工程量单价万元费用合计万元号楼型栋号楼型栋号楼型栋④号楼型栋入口商店门面按元计集贸市场按元计总计附表国内设备购置费估算表单位万元序号设备名称设备购置费出厂价运杂费总价人工天然气供电供热系统智能系统合计附表安装工程费用估算表序号安装工程名称指标费率安装费用万元人工天然气供电供热系统智能系统合计附表项目投入总资金估算汇总表单位万元序号费用名称投资额占项目投入总资金比例合计其中外汇建设投资建设投资静态部分建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费建设投资动态部分涨价预备费建设期利息流动资金项目投入总资金天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告附表销售收入销售税金及附加和增值税估算表单位万元，项目合计计算期销售营业收入房型销售收入单价含税销售量套房型销售收入单价含税销售量套房型销售收入单价含税销售量套房型销售收入单价含税销售量套房型销售收入单价含税销售量套房型销售收入单价含税销售量套房型销售收入单价含税销售量套房型销售收入单价含税销售量套入口商店门面单价含税销售量集贸市场单价含税销售量销售税金及附加营业税消费税不考虑城市维护建设税教育费附加附表损益和利润分配表新设项目法人项目单位万元序号项目合计计算期销售营业收入销售税金及附加总成本费用利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润提取法定盈余公积金提取公益金提取任意盈余公积金可供分配利润应付利润未分配利润累计未分配利润附表天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告流动资金估算表单位万元序号项目最低周转天数周转次数计算期流动资产应收账款存货原材料在产品产成品现金流动负债应付账款流动资金附表项目财务现金流量表新设项目法人项目单位万元序号项目计算期现金流入销售营业收入回收固定资产余值回收流动资金其它现金流入现金流出建设投资不含建设期利息流动资金经营成本销售税金及附加其它现金流出净现金流量累计净现金流量天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告附表主要单项工程投资估算表单位万元序号工程名称建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用合计号楼型号楼型号楼型④号楼型入口商店门面集贸市场合计附表资金来源与运用表新设项目法人项目单位万元序号项目合计计算期资金流入销售营业收入长期借款项目资本金流动资金回收资金流出销售税金及附加所得税建设投资不含建设期利息流动资金各种利息支出偿还债务本金分配股利或利润资金盈余累计资金盈余房勃房地产开发可行性研究报告附表分年资金投入计划表单位万元序号名称人民币小计分年计划建设投资不含建设期利息建设期利息流动资金项目投入总资金附表借款偿还计划表单位万元序号项目合计计算期借款年初本息余额本年借款本年应计利息本年还本付息其中还本付息年末本息余额还本资金来源当年可用于还本折旧和摊销以前年度结余可用于还本资金可用于还款其他资金房地产开发完成投资亿元，比上年增长，房地产完成投资占全社会固定资产投资比重达，全年房屋施工面积万平方米，增长，其中住宅施工面积万平方米，增长商业营业用房施工面积万平方米，增长。

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