高尔夫球场会馆项目可行性投资论证建议报告word文档（44页）

另外客人是普通旅游客人。

在本项目中，球场建设是第三期工程，会馆为二期工程，在球场还没有正式运营时，会馆酒店主要客源为普通旅游客人。

客人来源地海南省球市境外客人以日本韩国港澳台为主国内客人以北京上海珠江三角及东北地区为主，同时培育省内具有较高消费能力长期会员客人。

客源消费力分析能够进行高尔夫球消费客人消费能力是所有休闲度假及商务旅游客人中较高。

客源人数估计根据高尔夫球场设计规模及容量，高乐夫球场会馆酒店拟设置间客房，最大接待能力人次。

根据我们估算，高尔夫球场平均日接待客人可达人次，省内客人与省外客人及国外客人比例为，省内客人大部球场合适位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲高尔夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣同时也享受到高档豪华会馆为其提供周到服务，尽享休闲度假舒适与放松。

球场会馆是高尔夫球场必需配套项设施。

高尔夫球场经营同时会给球场会馆带来充足客源。

高尔夫球场会馆运作成功与球场经营息息相关，互相促进。

海口市作为省会城市场，是海南省经济文化金融贸易中心，与国内其它城市相比，具有明显自然环境优势。

我们对海南产业结构资源和发展状态进行了详细调查，敏感地注意到海南地理环境，旅游资源在中国大陆独特地位，注意到中国政府在产业结构调整中，对海南着力发展旅游事业和现代农业定位。

结合海南旅游事业发展状况产生了在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设高尔夫球场及其配套设施球场会馆酒店项目。

项目建设必要性作为海口市重点发展旅游点海口市西海岸，目前只是分布少数几家度假酒店，远不能满足这地区旅游业发展需要，也是对西海岸美丽热带海滨风光旅游资源种浪费。

高尔夫球场建设也必须具有高档次会馆酒店与之配套，使之成为个集运动休闲与房地产业互相结合个综合性旅游设施。

另方面项目建设也将极大促进海口市西海岸地区旅游业发展。

第三章市场分析和预测年以来五年间，我国经济增长了。

，每年平均增长年上半年，中国经济变得更加温暖，我国经济增长。

，多数经济指标好于往年。

往后几年经济形势发展状况也是令国内外人士所看好。

中国人民实现了温饱以后，正向着更加宽裕小康社会前进。

随着社会经济发展，人们生活水平提高，现代城市生活节奏加快，心理压力加大，人们开始追求有益于身心健康休闲活动。

如果将这些休闲活动分为游憩型娱乐型体育型社交型回归自然型等，那么能将上逑休闲方式集于身，目前还没有那项能超过高尔夫球运动。

市场现状国际及全国旅游业概况上个世纪年代，国际旅游收入比世界贸易增长还要快，目前它在世界出口总值中所占比例，仅次于原油和油产品以及汽车和配件。

目前旅游者旅游方式与内容出现了新变化，纯粹，静态游山玩水式赏景观光旅游逐渐被淘汰，有特色主题旅游参与性旅游已成为旅游市场新宠，散客旅游，自助旅游方式将越来越受到青年人选择，具有文化性运动性参与旅游已成为全世界新旅游形式之，年全球旅游人数亿人次，比年增加近万人次，预计收入将达到亿美元，比上年增加，年中国接待了万人次境外过夜游客，仍保持着世界第五大旅游大国地位。

海南省旅游现状年全省接待海内外游客万人次，其中国内游客万人次，入境旅游为万人次。

全省旅游外汇收入亿美元，国内旅游收入亿元。

占全省国内生产总值，其下是年年在海南省接待游客及旅游收入情况表。

项年目份旅游招待人数万人旅游收入备注国内国外合计美元外汇人民币国内万亿亿亿高尔夫球场市场现状及前景现状海南省已建成运营高尔夫球场有十个，除了建成时间较早台达高高尔夫球场外，各球场普遍经营艰难，球市低迷。

造成这状况原因有境外客源方面，可进入性差制约球客上岛年以来，海南省经济低导致省内具消费能力客源减少会员证销售少导致固定客源不足球童无法满足球客要求。

优势当北国秋风骤起劲草枯黄或冰封原野时，海南依旧绿意盎然，四季皆绿，任何时候都可以挥杆天地间，。

上天恩赐自然条件使海南高尔夫球休闲游独具力，这也是海南高尔夫球产业发展最大筹码，海南高尔夫球稀贵还体现在花天时间，便能打上场环岛高尔夫球。

海滨型湖畔型田园型山地型各具特色球场，让休闲宾客能从多个角度饱览热带海岛风光。

在海南十大旅游产品中，高尔夫球休闲游越来越成为海南吸引高档游客亮点，年，从韩国到海南来打高乐夫游客有人次。

前景依托海南植被丰富，环境优美，空气清新资源优势，发展高尔夫产业是合理战略选择。

在美国，高尔夫球产业年产值达亿美元，海南高尔夫球场密度在国内名列前茅，年为旅游大省必须发展高尔夫球产业与之匹配。

也是海南省政府，旅游局重点扶持产业。

依托海南资源优势地理优势及价格优势，随着东亚台湾省港澳韩国日本旅游市场开拓，交通条件与各地直航开通改善，海南旅游配套设施改善以及博亚洲论坛带来高层次会展旅游客源，海南省高尔夫球产业发展前景将十分看好。

海南省及海口市酒店市场现状及前景据统计，海南目前有各类旅游饭店和住宿设施多家，其中城市酒店占主体。

年全省酒店住宿率为，年全省酒店住宿率为，全省酒店开房率不是太高，效益不是太理想，但是随着海南省旅游业发展，海南省酒店经营状况正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。

由于酒店档次结构不是很合理，在海南三星级以下酒店经营状况普遍不是很好，但是些海景酒店四星级以上酒店，特别是国外酒店管理集团参与管理高档饭店经营状况却是很好。

海口市现有五星级酒店家，四星级酒店家，三星级洒店家。

在西海岸地区，个海口市重点发展，且目前发展速度很快，前景很好休闲度假旅游地区却分布着极少酒店。

随着海南省旅游业发展西海岸旅游业发展及海南省高尔夫球产业发展，未来海口市西海岸地区将是旅游度假酒店较有前途重点发展区域。

在高尔夫球场建设与之配套休闲度假球场会馆其市场前景十分乐观。

市场预测项目市场定位球场会馆定位高尔夫球爱好者豪华休闲会所。

主要服务对象本球场及联合经营球场会员客人爱好高尔夫休闲度假客人及商务客人普通旅游客人。

目标市场及客源构成分析高尔夫球场会馆客源主要有两个方面，方面是高尔夫球爱好者，同时又分为球场会员和非会员客人另方面为普通旅游客人。

本项目中本地高尔夫球爱好者进行打球消费比例会很高，但大部分不会有住宿方面需要，本项目会馆客房主要服务对象为国内外高尔夫球运动爱好者，在这批客人到海南进行高尔夫球运动并休闲度假时就必然会有住宿需求，他们第住宿选择必然是打球球场会馆酒店另主要服务对象为会员客人，会员客人是球场常客，在这里他们会享受到最优惠价格，最优质服务，同时也是他们进行商务交往活动主要场所。

估计以上二方面客人会占会馆全部客源量以上。

另外客人是普通旅游客人。

在本项目中，球场建设是第三期工程，会馆为二期工程，在球场还没有正式运营时，会馆酒店主要客源为普通旅游客人。

客人来源地海南省球市境外客人以日本韩国港澳台为主国内客人以北京上海珠江三角及东北地区为主，同时培育省内具有较高消费能力长期会员客人。

客源消费力分析能够进行高尔夫球消费客人消费能力是所有休闲度假及商务旅游客人中较高。

客源人数估计根据高尔夫球场设计规模及容量，高乐夫球场会馆酒店拟设置间客房，最大接待能力人次。

根据我们估算，高尔夫球场平均日接待客人可达人次，省内客人与省外客人及国外客人比例为，省内客人大部建元室内给排水消防电照弱电元二次装修元外墙装修元室外管网雨水污水道路照明给水工程电力电缆弱电污水处理电力及通讯设备园林绿化元道路其它费用征地费勘察规划设计费工程费用程目前期准备费工程费用预备费不可预见预备费涨价预备费二建设期利息三流动资金个月营业成本四项目总投资第十二章技术经济分析与评价评价依据和基础数据本项目财务评价依据国家现行企业会计准则企业财务通则和国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法和参数有关规定和方法进行。

项目计算期定为年，其中建设期二年，第三年和第四年为试运营期，其经营规模达到设计能力和，第五年起为正常经营期，共计年。

据国家和海南特区税收有关规定，本项目所得税按税率征收计算，并执行免二减三优惠政策。

行业基准收益率参考值取。

税后利润按提取企业三金。

根据稳妥估算原则，项目装修家具设备等按年折旧。

经营收入估算客房收入平均客房出租率间天，则年客房收入为万元年，餐饮收入日接待客人人次，则年餐饮收放为万元年康体娱乐及其它收入日接待客人人次，则年娱乐收入为万元年。

年经营总收入万元建成后第年收入估算为正常年份经营收入，即万元年，第二年收入估算为正常年份经营收入，即为万元年，正常年份收入为万元年。

总成本费用估算水电费根据水电规划，本项目运作后用电负荷为，以平均每天满负荷用电小时计，则每天用电度，年用电约万度，每度电价格以元计，则年电费总计为万元。

水费计算如下水费按每吨元计海口市商业用水价格，根据水量预测吨日，则年用水量为万吨，年水费合计为万元。

两项费用合计万元年。

工资及福利项目定员为人，目前海南省工资水平较低，以平均工资每月元计，则年费用为万元年。

经营管理费以工资总额计，则年需万元年。

财务费用财务费用以实际发生额计算。

具体见附表折旧费建筑土建，以年折旧，设备及内部装修按年折旧。

它们残值率都以计。

具体见附表摊销费土地摊销按年计，其它应摊费用按年摊销，具体测算见附表维护费项目建筑内部装修园林绿化每年都必须进行维修和养护，这里维护费以固定资产总值计，年费用万元。

销售成本餐饮收入销售成本占收入，则年成本万元年。

营销费用主要为广告费由于项目效益好坏最主要因素是到访人数，而到访人数多少跟企业宣传关系很大。

营销费用以正常营业收入计。

税金估算营业税及附加本项目为服务行业，其经营收入征收营业税，城建税和教育附加费，营业税税率为，城建税为营业税，教育附加费为营业税，每正常经营年份税金为万元年。

所得税按海南省有关投资优惠政策，本项目可享有免二减三所得税优惠。

正常经营期所得税率，具体测算见附表，盈利能力分析利税估算根据正常经营期第六年进行分析，在未达到正常经营规模投产后第第二年数据可从附表中看出。

年经营总收入为万元年总成本费用为万元缴纳综合税金万元④企业经营利润经营收入总成本费用综合税金万元所得税经营利润万元在所得税优惠期税后利润经营利润所得税万元企业三金税后利润元投资回报分析经营利润投资利润率项目总投资经营利润税金投资利税率项目总投资经营利润折旧费摊销投资收益率项目总投资贷款偿还能力分析项目人民币贷款总额为万元，贷款年利息，贷款偿还期年，宽限期年还贷资金来源于可自由支配利润折旧费和全部摊销费。

由附表测算可知，项目贷款偿还能力是有保证。

尽最大能力偿还贷款则借款偿还期为年。

财务现金流量分析本项目计算期年，其中建设期年，经营期年，建成后第二年收入达到正常经营期，第三年为，从附表中财务现金流量分析，从动态和静态测算得知项目主要财务评价指标值如下全投资回收期动态年静态年二财务内部收益率三财务净现值万元不确定分析盈亏平衡分析固定成本盈亏平衡点经营收入可变成本综合税金以上计算说明本项目经营规模客房出租率只要能够达到项目估算基准出租率时，或达到设计最大接待能力时，项目即可保本经营，即盈亏平衡。

项目盈亏平