鹤山市大雁山风景区项目可行性投资论证建议报告doc文档（94页）

目前，地块上主要为江水冲积形成天然优质鱼塘。

地块由毛顶山顺着处鱼塘被分割成东西两面，东面属江门市所辖，西部为鹤山市直属。

鹤山市境内地块西北部为沙坪水泥厂，污染较严重。

西面与九江大桥之间间隔座鹤山造纸厂，也为污染企业，两处企业拆迁量较大。

其余部分主要为冲积鱼塘和小丘陵地势，此外沿西江南岸有条小型机动车道正在修建中。

江门市境内东部地块主要有几处私营砖窑及处平山罗丝厂，污染较轻，拆迁量较轻。

但小型砖厂主要使用现场土壤为原料，对地貌和植被破坏非常严重。

东部地块与规划中江门市滨江住宅区相临，目前地块上主要为农田和村落。

朝着现代化园林式花园城市方向迈进。

新城区主干道鹤山大道己竣工通车，鹤山碧桂园落户拉开了新城区开发建设序幕。

鹤山市充分利用旅游资源，加快发展旅游事业。

旅游设施不断完善，服务质量不断提高，建起四星级雁山酒店等批高标准宾馆，开发了大雁山风景区马山仙鹤湖古劳水乡等旅游景点和东坡亭铁夫画阁等旅游度假胜地和人文景观。

近年来，镇级还增加了共和高尔夫球场鹤城样兴休闲农庄色色会所等生态旅游农业观光旅游项目，吸引了中外众多游客前来旅游观光。

鹤山市着力优化投资环境，加强交通通讯能源水电等基础设施建设。

集客货运集装箱码头于体国家类口岸鹤山港可停泊吨级货轮，年吞吐量万吨，拥有最先进设备。

经济状况鹤山市是广东经济开放区发展中城市之。

年全市实现国内生产总值现行价亿元，工农业总产值现行价亿元，与撤县设市年相比，年均递增，年均递增，地方财政收入亿元，比去年同期增长。

鹤山市先后跨入全国个小康县市全国综合实力百强县市等先进行列。

荣获全国体育先进县市全国爱心献功臣先进市全国绿化百佳县市省卫生城市等称号。

今年至月份，鹤山市国民经济继续保持较快增速。

全市国内生产总值达亿元，比去年同期增长。

鹤山是珠江三角洲座新兴工业城市。

目前已形成以轻纺为主体，制鞋印刷机电食品建材造纸电子厨具灯饰制伞等多种行业并存拥有现代先进技术具有定规模工业生产体系。

龙头企业美雅集团公司成为世界最大毛毯生产企业。

全市超亿元企业家，大批外资民资在鹤山投资办实业，年底共有三资含三来补企业家，个体私营企业超过万家。

年以来累计实际利用外资亿美元。

鹤山市森林覆盖率达。

西江大堤二三期加固整治工程己告竣工。

项目所在地三项目现状分析项目位置鹤山市大雁山风景区项目地块地处风景秀丽大雁山风景区。

位于鹤山市城区东北部，九江大千桥桥堍，距离鹤山市区仅约分钟左右车程。

项目地块具体四致为南靠大雁山风景区，沿大雁山北麓蜿蜒曲折分布，中部依山势凹入山谷腹地地块北临绵延千里西江，西江环绕地块东北而过，江面在地块东北面汇入珠江支流，江面相当宽阔。

隔江与南海市市区相望。

西临佛开高速公路及九江大桥，国道也沿西面绕境而过，隔桥为鹤山码头鹤山港及开工中水泥厂。

地块本身跨江门市及鹤山市两个行政区，东面现状主要为江门郊区农村，隔江相望为江门新会市辖区范围。

项目地理位置处于广东省中南部，珠江三角洲腹地，为南粤要冲。

周边大大小小城市连接成群，辐射范围涵盖有广州佛山南海顺德中山江门新会高明肇庆以及深圳香港澳门等城市群。

项目未来直接影响珠江三角洲九城市数千万人口，珠三角地区是中国最早推行市场经济，实行改革开放战略区域，为中国经济最富活力重要区域，区域经济含量占到国内国民生产总值以上，仅次于长江三角洲座城市群。

整体环境西江属于珠江流域主要河道，为中国第三大内河。

珠江是几条江合称，珠江水系比较复杂。

在佛山西邻三水现在它是佛山个区，来自贵州西江与条支流绥江汇合之后，又与来自南岭北江水汇合，部分水就流入广州珠江，而大部分西江水南下。

在珠海市崖门鸡啼门虎跳门泥湾门磨刀门入海，和在中山蕉门和万顷沙流进珠江。

另外有来源于罗浮山和江西东南部山区水，经过河源，在东莞虎门流入广州下游珠江。

西江是国内大江河中水质最好河流。

江水青碧。

这里盛产肥美河鲜，远近闻名。

春天可以尝到鲜甜西江河虾夏天可以吃到甘香三犁鱼秋天可以品尝到肥美锦鲤冬天可以饱餐大海鲩。

大雁山因其山形似大雁而得名。

大雁山位于风景旖旎西江南畔总面积公顷，主峰海拔米，与南海西樵山互称姐妹山。

山势雄伟，峰峦起伏，从山峰至峰顶，有雁山门半山阁狮子峰雁山平湖日月峰陆佑亭状元坊贵人峰等景致，风景如画，风光无限。

该山因古远传奇，并形似展翅大雁首啜饮西江，故得名为大雁山。

大雁山游览区，水陆交通十分方便。

位于粤中交通要道，近邻鹤山港，旁依广湛公路，佛开高速公路。

陆路距广州公理，离佛山公里水运从广州到肇庆梧州客轮由此经过。

距公里远地方建有鹤山港，每天有客轮直达香港。

山脚下广湛公路佛开高速公路九江大桥连接南海市，隔江相望南海西樵山。

平沙落雁雁山风景大雁山座山有脉，临江有渔，备山型地理传奇之妙，乃块难得旅游风水宝地。

山峦重叠竞秀，青松参天挺拔，峰回路转，曲径通幽，怪石玲珑，天成奇趣，小溪叮咚，潭渊清澈。

登巅揽胜，极目千里。

百舸争流西江，富饶丰阜珠江三角洲田野望无际，水光接天，气势如虹，风光如画，令人心旷神怡。

大雁山游览区主要有八大景点登山路口，抽象壮观赋有现代气派和喻意雁山门半山百鸟归巢风水宝地，重建海会寺，依砂环格，上下错落，古朴自然，气势非凡在距山顶不远处，利用天然山塘，建成雁山平湖，并添建有水榭钓鱼台等景物，别具番情趣雄伟纪元塔，为八角九层楼阁式攒尖顶仿宋宝塔，铜铸葫芦结顶，黄瓦丹柱，美仑美奂在雁山之巅，建有陆佑亭，登亭远望，幅幅锦绣山河美丽图画进入眼帘海拔米贵人峰，鹤山广播电视塔巍然屹立，塔高米，可饱览周围六市田园风光此外还有派苏州园林特色状元坊，可供游人观赏烤游玩无底潭，惟妙惟肖野生禾雀花，传说高僧海元隐居修行海元洞等。

这些巧夺天工景点与山中造物主匠心独运神仙脚印狮子峰山间飞泉等自然奇景融为体，在大自然烘托下，点缀出和谐统立体图画，诗情画意，妙趣横生。

大雁山山上山下亭台楼阁轩榭馆舍装点打扮，别墅山庄酒店等工程建设，各式各样游乐设施配套完善，以及从大雁山山脚凌空飞架而过佛开高速公路建成贯通，大雁山逐渐成为成为南国境内又颗璀璨夺目旅游明珠。

项目现状地块南靠大雁山，北临西江，可谓依山伴水，风景秀丽，虽然属于江阴之地但如前文介绍，座拥大雁山和西江美景大雁山地块自然景观在南粤地区无可比拟，在国内也不多见。

目前，地块上主要为江水冲积形成天然优质鱼塘。

地块由毛顶山顺着处鱼塘被分割成东西两面，东面属江门市所辖，西部为鹤山市直属。

鹤山市境内地块西北部为沙坪水泥厂，污染较严重。

西面与九江大桥之间间隔座鹤山造纸厂，也为污染企业，两处企业拆迁量较大。

其余部分主要为冲积鱼塘和小丘陵地势，此外沿西江南岸有条小型机动车道正在修建中。

江门市境内东部地块主要有几处私营砖窑及处平山罗丝厂，污染较轻，拆迁量较轻。

但小型砖厂主要使用现场土壤为原料，对地貌和植被破坏非常严重。

东部地块与规划中江门市滨江住宅区相临，目前地块上主要为农田和村落。

形式，或者个人购买，第三种概念商品物业肯定有其定市场空间。

其市场定位多为商界人士政界要员高级金领及知识分子。

营造好物业市场氛围，突出休闲度假概念，聚富贵之气，然后聚人气聚财气，第三种概念商品物业市场空间，即会变得广阔无比。

当下，本案自然资源和自然环境均已经具备，但配套设施几乎为空白，所谓配套，包括诸多方面内容，如娱乐饮食健身购物等等。

具备以上条件之后，即是规模效应，所谓规模效应，第是物业规模效应，第二是人气规模效应，而人气规模效应应并不是指般意义繁华热闹，而是物业摄取市场对象种同心力。

项目也就同时具有了人气和物业双重规模效应，也就同时具有了天时地利人和市场基础，本案推广也就迎刃而解了。

而产生这双冲效应，引导市场突破口，就是本案最大先天山水自然景观优势和我们高端旅游度假地产所带来概念优势。

双重优势造就了本案产品稀缺性与不可替代性，本案推广也将依托这两条主线而展开。

二鹤山市大雁山风景区项目主题概念结合第节所提出推广思路，我们将山水放到了我们推广概念核心地位，以下给出对于鹤山市大雁山项目主题概念几个初步构想旅游地产系列锦绣江山突出旅游地产概念，以江山风景为主要诉求西江帝景以西江为主线索，港派案名，突出景观，彰显尊贵品牌系列华曜山水观观山观水心境界，有天有地真生活华曜名园鹤山下西江畔山水文化名园华曜假日山庄山水系列山居岁月诗意居停山水文化山水倾城以山水灵气养帝王霸气山水假期三鹤山市大雁山风景区项目推广手法推广原则高保真价值传播策略如果说稀缺资源是豪宅价值基础，而建筑师智慧是豪宅价值挖掘，那么，高保真价值传播，则是豪宅价值市场兑现。

高保真传播不但重视楼盘基本面，更重视楼盘特质。

本案有无数可以细细道来优秀之处，高保真传播使其最动人之处展示无遗。

高保真传播不但重视项目形象，更重视项目内涵。

本案凝结了无数人聪明才智知名建筑大师精心设计，开发商倾心浇筑。

本项目真正精彩之处来自于项目背后无数故事。

高保真传播来自于整合传播理念运用。

房地产营销中，必须克服开发商和消费者之间信息不对称，本案营销，应着重采用报纸综合报纸专业报纸杂志电视直邮路牌展会路演等多种媒体在信息传播上相互渗透，以确保潜在购房者对本案有全面深刻了解。

高保真传播来自于对信息传播进行合理时段分配。

项目不同发售阶段需要提供给市场信息不样，不同竞争环境要求我们着重强调信息也不样，以合理，有预见信息传播内容和手段进行时段安排，是使潜在消费对象者不断接受信息有效方法。

高保真传播注重全方位深度推广。

鉴于本项目豪宅产品和高档次休闲度假区特殊目标客户定位，在项目营销推广过程中更应注重传播有效性。

正如生病用药，所谓包治百病药正好是什么病都治不好药，所谓对症下药。

本案营销推广应对媒体传播进行筛选创新，用最有效方式使信息抵达目标客户。

作为个拥有多种产品形态，综合优势众多非常规地产项目，只有通过高保真价值传播策略，才能将本项目览无余，不分巨细地展示在客户面前，高保真营销推广推广计划模拟组织专业连续专题性新闻报道是高保真营销推广宣传主要途径之。

新闻报道特点为可信性媒体集中影响性及成本低廉性，在预售阶段结合营销活动进行专题新闻报道宣传对于项目前期预售十分有必要。

每轮次新闻报道，软硬广告地毯式轰炸应以主题统，诉求丰富为原则做好新闻缮稿准备工作，保证新闻报道可信性及说服力以客户数据库为基础进行直邮推广是高保真营销主要方法之。

直邮不应仅为信息传递型，礼品邮递节日问候邮递等情感沟通型直邮能收到更为良好效果。

直邮对象选择及收件人准确性尤为重要。

高效直邮邮件应包括如下特性邮件规范性信件资料语言专业与礼貌反馈及咨询方便性与引导性信息扩展性互联网渠道运用目包括形象包装信息获知信息检索。

建立项目专用网站，提供统宣传口径和完善信息服务。

建立与著名搜索引擎链接，关键词为西江鹤山旅游地产分时度假房地产投资华曜集团游艇俱乐部乡村购物中心国际会议中心等在