港务局长沙湘江旅游客运中心项目立项投资计划建议书doc文档（79页）

长沙是东南沿海进军中西部桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发依托中心。

随着长沙株洲湘潭经济体化实施，处于龙头地位长沙具有很好发展前景。

历史文化特征有楚汉名城之誉长沙有三千多年文明史，长沙之名由来有多种说法。

最为流行说法是古人按星宿分野，与轸宿长沙星对应这些地方就叫长沙，故长沙又有星沙别称。

长沙作为治所，秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等，明清名为长沙，年定为湖南省会，年正式设市。

长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校所，其中高等院校所。

国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉。

自然环境长沙属亚热带季风气候。

因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素影响，冬冷夏热，四季比较分明。

长沙平均气温为，年平均日照时数为小时，年降水量为毫米。

行政区划人口年年末长沙市常住总人口万人，同比增长。

户籍总人口万人，同比增长，其中非农业人口万人，农业人口万人。

城市化率为，同比提升个百分点。

长沙市与其它重要城市区域空间关系图长沙市与其它重要城市区域空间关系图长沙在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视区位优势，规划中重庆上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市小时物流圈交汇点即将建设武汉广州高速铁路又将使长沙融入武汉广州两个中心城市小时经济圈中。

过去长沙物流成本过高形成困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。

受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈交互影响，长沙比较优势大为提升。

另外，长株潭城市群区位比较优势也很突出它比郑州武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区沿海江开放地区发展后方基地，在接受粤港澳地区产业梯度转移方面具有不可比拟优势。

可以说，长沙区位优势正在凸现。

二长沙发展定位与城市规划现有城市布局与发展现状城市性质年以前长沙城市性质为全国历史文化名城湖南省省会，全省政治经济文化科技中心。

目前而言，长沙城市特色不明显，不像有城市特色鲜明，如港口城汽车城旅游城等，可以说长沙是商贸业较发达消费水平较高加工业实力不强有深厚文化底蕴综合型大城市。

城市规模通常而言，城市规模包括人口规模用地规模和经济总量规模。

年底，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。

年底全市户籍人口约万人，全市经济总量亿元，人均系统建设都非常重视但国内购物中心在建立统信息平台方面还做远远不够。

购物中心作为个以零售为主商业组织形式，更需要精细化管理，当然餐饮娱乐经营也需要精细化管理而精细化管理需要数字说话统信息系统就能提供决策者管理者想要数字以及用数字数据为顾客与商户服务。

这十项基本原则还要根据不同商业购物中心具体招商管理和根据各自不同地域不同商圈不同经营主题不同品牌形象不同特点等来做各自不同调整。

展潜力较大。

根据长沙经济在湖南省地位长沙商业发展现状，长沙作为区域性商贸中心地位已经牢牢确立。

随着长沙商业布局调整和新规划实施，长沙将形成商业中心和商业次中心共存格局，这将有利于城市整体价值提升。

长沙依靠自身经济实力增长和便利交通优势，将成为中南地区区域物流中心。

专业市场蓬勃发展和物流区建立将长沙商作为区域商业中心地位将更加稳固。

二长沙市商业业态分析零售行业分析目前，长沙已形成五广场东塘火车站袁家岭荣湾镇大主要商圈全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合市场体系。

五路黄兴路商圈处于城市最核心地带，是长沙最早形成商圈，是目前长沙规模最大业态最齐全商圈，主要以百货购物中心超市专卖店餐饮等组成，此商圈也是长沙人流量最密集，生意最好商业圈，主要有两大块组成五广场及黄兴南路步行街，环绕五广场主要几大商场友谊大厦春天百货平和堂锦绣大厦性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入增长率低于社会消费品零售总额和增长。

说明有相当部分消费来自于长沙市外消费群体。

年年年年年年年比重社会消费品零售总额比重城区社会消费品零售总额比重社会消费品零售总额各指标对比长沙市统计指标湖南省统计指标年年年年年年年年年年年年社会消费品零售总额城区社会消费品零售总额社会消费品零售总额变动情况注报告中所有对比数据均为同类型数据对比本图为长沙市统计指标湖南省统计指标分析通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。

年年年年年年社会零售贸易业零售额比重餐饮消费比重其它消费比重长沙市和湖南省经济指标对比注长沙市和湖南省统计方法和口径不同，年和年其它消费比重不具备参考性。

年年年年年年年年年年年年占全市比重长沙城区零售品消费总额占全市比重城区目录第部分宏观市场分析长沙市城市概况及发展定位二长沙市经济运行概况三社会消费情况第二部分长沙市商业市场分析长沙商业概况二长沙市商业业态分析三长沙商业地产现状及发展分析第三部分项目地块解析项目周边区域调查二项目简介三用地条件分析四项目分析五项目综合评价第四部分项目定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，方案传统商业模式方案二创新商业模式第五部分财务分析项目开发建设进度安排二投资估算及资金筹措三方案经济测算分析四方案二经济测算分析关于项目招商部分思考第部分宏观市场分析长沙市城市概况及发展定位长沙市城市概况地理概况长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。

地域范围为东经，北纬。

其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲湘潭，西连娄底益阳，北抵岳阳益阳。

长沙处湘江水系，境内有流入湘江支流条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。

长沙东西长约公里，南北宽约公里。

年，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方平方公里。

属性特征长沙是湖南省省会，是湖南政治经济文化教育科技通信金融中心，也是我国首批公布个历史文化名城之和中国优秀旅游城市。

长沙是东南沿海进军中西部桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发依托中心。

随着长沙株洲湘潭经济体化实施，处于龙头地位长沙具有很好发展前景。

历史文化特征有楚汉名城之誉长沙有三千多年文明史，长沙之名由来有多种说法。

最为流行说法是古人按星宿分野，与轸宿长沙星对应这些地方就叫长沙，故长沙又有星沙别称。

长沙作为治所，秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等，明清名为长沙，年定为湖南省会，年正式设市。

长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校所，其中高等院校所。

国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉。

自然环境长沙属亚热带季风气候。

因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素影响，冬冷夏热，四季比较分明。

长沙平均气温为，年平均日照时数为小时，年降水量为毫米。

行政区划人口年年末长沙市常住总人口万人，同比增长。

户籍总人口万人，同比增长分财务分析项目开发建设进度安排二投资估算及资金筹措三方案经济测算分析四方案二经济测算分析关于项目招商部分思考第部分宏观市场分析长沙市城市概况及发展定位长沙市城市概况地理概况长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。

地域范围为东经，北纬。

其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲湘潭，西连娄底益阳，北抵岳阳益阳。

长沙处湘江水系，境内有流入湘江支流条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。

长沙东西长约公里，南北宽约公里。

年，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方平方公里。

属性特征长沙是湖南省省会，是湖南政治经济文化教育科技通信金融中心，也是我国首批公布个历史文化名城之和中国优秀旅游城市。

长沙是东南沿海进军中西部桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发依托中心。

随着长沙株洲湘潭经济体化实施，处于龙头地位长沙具有很好发展前景。

历史文化特征有楚汉名城之誉长沙有三千多年文明史，长沙之名由来有多种说法。

最为流行说法是古人按星宿分野，与轸宿长沙星对应这些地方就叫长沙，故长沙又有星沙别称。

长沙作为治所，秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等，明清名为长沙，年定为湖南省会，年正式设市。

长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校所，其中高等院校所。

国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉。

自然环境长沙属亚热带季风气候。

因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素影响，冬冷夏热，四季比较分明。

长沙平均气温为，年平均日照时数为小时，年降水量为毫米。

行政区划人口年年末长沙市常住总人口万人，同比增长。

户籍总人口万人，同比增长，其中非农业人口万人，农业人口万人。

城市化率为，同比提升个百分点。

长沙市与其它重要城市区域空间关系图长沙市与其它重要城市区域空间关系图长沙在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视区位优势，规划中重庆上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市小时物流圈交汇点即将建设武汉广州高速铁路又将使长沙融入武汉广州两个中心城市小时经济圈中。

过去长沙物流成本过高形成困境将得到极大缓解，城市资本竞争展潜力较大。

根据长沙经济在湖南省地位长沙商业发展现状，长沙作为区域性商贸中心地位已经牢牢确立。

随着长沙商业布局调整和新规划实施，长沙将形成商业中心和商业次中心共存格局，这将有利于城市整体价值提升。

长沙依靠自身经济实力增长和便利交通优势，将成为中南地区区域物流中心。

专业市场蓬勃发展和物流区建立将长沙商作为区域商业中心地位将更加稳固。

二长沙市商业业态分析零售行业分析目前，长沙已形成五广场东塘火车站袁家岭荣湾镇大主要商圈全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合市场体系。

五路黄兴路商圈处于城市最核心地带，是长沙最早形成商圈，是目前长沙规模最大业态最齐全商圈，主要以百货购物中心超市专卖店餐饮等组成，此商圈也是长沙人流量最密集，生意最好商业圈，主要有两大块组成五广场及黄兴南路步行街，环绕五广场主要几大商场友谊大厦春天百货平和堂锦绣大厦性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入增长率低于社会消费品零售总额和增长。

说明有相当部分消费来自于长沙市外消费群体。

年年年年年年年比重社会消费品零售总额比重城区社会消费品零售总额比重社会消费品零售总额各指标对比长沙市统计指标湖南省统计指标年年年年年年年年年年年年社会消费品零售总额城区社会消费品零售总额社会消费品零售总额变动情况注报告中所有对比数据均为同类型数据对比本图为长沙市统计指标湖南省统计指标分析通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。

年年年年年年社会零