屠宰场三旧改造项目立项投资计划建议书word文档（定稿）

分析优势劣势夏湾及拱北区域内第高档办公综合楼近邻澳门步行分钟眺望澳门需拆除重建区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。

定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，其中改造用地面积极平方。

建筑总面积约平方米不含地下室平方米，其中商场平方米，办公平方米。

合作方式项目合作方式有以下几种方式新设项目开发公司项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司具体比例有待商谈。

权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有权益具体商谈后确立。

五项目投资性估算估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本。

序号项目内容数量平方米市场价元小计万元占比获取土地费获取建筑物费折除费前期费用建安费销售费税费绿化不可预见费合计六盈利性估算估算假设商场办公楼全部出租序号出租项目数量平方米每平方租金出租率月租万元年租万元商场办公楼年租合计每年租金收益约合万元人民币，除去人管理团队成本万元测算结果每年净利润税收管理成本万元投资回收期年七结论本项目有着独特地理位置及优秀环境，并通过改造可引进世界强企业家乐福商场及批大型综合服务企业，并创造良好社会效益和经济效益，通过改造后项目盈利空间巨大从原来万元提升万元其可操作性强，体现在市政府相关政策及港珠澳未来新型发展模式，并引入港澳成熟服务体系因此，建议投资者抓住珠海三旧改造政策机遇，争取获得更优惠政策扶持。

项目概况项目基本规划设计指标占地面积容积率计容面积土地性质使用年限地址商业用地年拱北夏湾侨光西路号本改造项目将原有建筑物拆除重建甲级办公大型商业为主综合体建筑。

建成效果核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目区位分析项目所处地理位置位于珠海市中心拱北夏湾，距澳门分钟车程，距珠海站轻轨快线分钟车，距珠海机场分钟车程，距中山市区分钟车程，广州分钟车程，东莞分钟，深圳分钟地理位置图片项目概况宗地情况现状现状为综合批策工业厂房改造指导意见是旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进，鼓励引入经济实力雄厚企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集酒店餐饮娱乐消费为体综合服务体。

以退二补公进三为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过适当土地收益分配推进改造工作。

分析优势劣势夏湾及拱北区域内第高档办公综合楼近邻澳门步行分钟眺望澳门需拆除重建区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。

定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，其中改造用地面积极平方。

建筑总面积约平方米不含地下室平方米，其中商场平方米，办公平方米。

合作方式项目合作方式有以下几种方式新设项目开发公司项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司具体比例有待商谈。

权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有权益具体商谈后确立。

五项目投资性估算估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本。

序号项目内容数量平方米市场价元小计万元占比获取土地费获取建筑物费折除费前期费用建安费销售费税费绿化不可预见费合计六盈利性估算估算假设商场办公楼全部出租序号出租项目数量平方米每平方租金出租率月租万元年租万元商场办公楼年租合计每年租金收益约合万元人民币，除去人管理团队成本万元测算结果每年净利润税收管理成本万元投资回收期年七结论本项目有着独特地理位置及优秀环境，并通过改造可引进世界强企业家乐福商场及批大型综合服务企业，并创造良好社会效益和经济效益，通过改造后项目盈利空间巨大从原来万元提升万元其可操作性强，体现在市政府相关政策及港珠澳未来新型发展模式，并引入港澳成熟服务体系因此，建议投资者抓住珠海三旧改造政策机遇，争取获得更优惠政策扶持。

铁路运输网络使珠海有可能成为服务粤西和西南地区大型出海口，主要承担能源原材料进出口良好空港和高速公路系统伶仃洋大桥珠澳口岸可以促进珠海成为珠江三角洲西部客运枢纽与港澳深经济体化可能强化珠海交通枢纽作用，并分担地区内更多远洋货运和航空运输职能三项目周边商业环境分析交通枢纽规划项目位于前山河边上，公交线路发达，有等穿梭于附近。

商业商务区规划本项目将改成建成甲级办公大型商业为主城市综合体建筑，并引家乐福超市等。

项目周边工业区项目所在地无工业区。

项目周边居住区项目所在地周边居住小区多为中高小区。

项目周边商业服务设施项目所所在商业务服务有万佳百货商场拱北地下商城夏湾综合市场建设银行中国银行工商银行农业银行交通银行民润银行等。

四项目定位政策分析珠海市政府根据广东省政出台三旧改造政策工业厂房改造指导意见是旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进，鼓励引入经济实力雄厚企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集酒店餐饮娱乐消费为体综合服务体。

以退二补公进三为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过适当土地收益分配推进改造工作。

分析优势劣势夏湾及拱北区域内第高档办公综合楼近邻澳门步行分钟眺望澳门需拆除重建区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。

定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，其中改造用地面积极平方。

建筑总面积约平方米不含地下室平方米，其中商场平方米，办公平方米。

合作方式项目合作方式有以下几种方式新设项目开发公司项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司具体比例有待商谈。

权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有权益具体商谈后确立。

五项目投资性估算估算依据办公大型商业为主城市综合体建筑，并引家乐福超市等。

项目周边工业区项目所在地无工业区。

项目周边居住区项目所在地周边居住小区多为中高小区。

项目周边商业服务设施项目所所在商业务服务有万佳百货商场拱北地下商城夏湾综合市场建设银行中国银行工商银行农业银行交通银行民润银行等。

四项目定位政策分析珠海市政府根据广东省政出台三旧改造政策工业厂房改造指导意见是旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进，鼓励引入经济实力雄厚企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集酒店餐饮娱乐消费为体综合服务体。

以退二补公进三为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过适当土地收益分配推进改造工作。

分析优势劣势夏湾及拱北区域内第高档办公综合楼近邻澳门步行分钟眺望澳门需拆除重建区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。

定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，其中改造用地面积极平方。

建筑总面积约平方米不含地下室平方米，其中商场平方米，办公平方米。

合作方式项目合作方式有以下几种方式新设项目开发公司项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司具体比例有待商谈。

权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有权益具体商谈后确立。

五项目投资性估算估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本。

序号项目内容数量平方米市场价元小计万元占比获取土地费获取建筑物费折除费前期费用建安费销售费税费绿化不可预见费合计六盈利性估算估算假设商场办公楼全部出租序号出租项目数量平方米每平方租金出租率月租万元年租万元商场办公楼年租合计每年租金收益约合万元人民币，除去人管理团队成本万元测算结果每年净利润税收管理成本万综合楼近邻澳门步行分钟眺望澳门需拆除重建区域内公交略有不便威胁机会拱北口岸地带商业群珠海是个旅游城市，客流量大澳门企业北移增加珠海产业服务升级消费群体分析港澳台来大陆创业企业内地企业驻珠三角办事处旅游客户购物天地项目总体定位设想甲级办公及大型商业为主综合体建筑主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待定位基础珠海市未来规划。

定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮娱乐等功能定位方案分配比例以甲级办公及大型商业为主综合体建筑，项目占地面积平方米，其中改造用地面积极平方。

建筑总面积约平方米不含地下室平方米，其中商场平方米，办公平方米。

合作方式项目合作方式有以下几种方式新设项目开发公司项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司具体比例有待商谈。

权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有权益具体商谈后确立。

五项目投资性估算估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本。

序号项目内容数量平方米市场价元小计万元占比获取土地费获取建筑物费折除费前期费用建安费销售费税费绿化不可预见费合计六盈利性估算估算假设商场办公楼全部出租序号出租项目数量平方米每平方租金出租率月租万元年租万元商场办公楼年租合计每年租金收益约合万元人民币，除去人管理团队成本万元测算结果每年净利润税收管理成本万元投资回收期年七结论本项目有着独特地理位置及优秀环境，并通过改造可引进世界强企业家乐福商场及批大型综合服务企业，并创造良好社会效益和经济效益，通过改造后项目盈利空间巨大从原来万元提升万元其可操作性强，体现在市政府相关政策及港珠澳未来新型发展模式，并引入港澳成熟服务体系因此，建议投资者抓住珠海三旧改造政策机遇，争取获得更优惠政策扶持。

铁路运输网络使珠海有可能成为服务粤西和西南地区大型出海口，主要承担能源原材料进出口良好空港和高速公路系统伶仃洋大桥珠澳口岸可以促进珠海成为珠江三角洲西部客运枢纽与港澳深经济体化可能强化珠海交通枢纽作用，并分担地区内更多远洋货