兴园A座、B座商住楼项目立项投资计划建议书doc文档（61页）

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够居住空间，功能设施齐全，还要有合理销售价格。

房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户要求。

住宅开发向规模化发展，形成新住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。

从本市最近两年房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

这标志着居民生活由温饱型向小康型过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。

随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。

其中中低收入家庭为，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房比例也年增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。

定价策略价格定位根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。

从年月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在元之间中档住宅售价每平方米在元。

由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

价格优惠策略。

拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。

价格浮动策略。

宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。

定价方式。

主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。

定价方式突出小区卖点和住宅小区内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素差异。

县基本情况县位于安徽省北部，是市唯市辖县，县城依市而建，全县辖个乡镇和个省级经济开发区，面积平方公里，人口万。

承东启西，区位优越，地处苏鲁豫皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。

环境优越，交通便捷。

市县连为体城市建设格局，热电气体化能源供应，以及更加优惠投资政策，为国内外客商提供了大展宏图空间。

举全县之力打造省级开发区经济开发区，七通平全面实现，服务配套设施已经完成。

个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼投资载体和开放平台已经构建。

条龙服务制度站式审批制度县级领导联系协调制度投诉举报监督制度和投资优惠政策日市既有工业城市整洁开阔，又有江南水乡旖旎婉约，凭借相山龙脊山和众多采煤塌陷湖形成独特地理条件，创造了依山傍湖园林城市，并先后获得了全国创建文明城市工作先进单位国家园林城市等称号。

市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区中心城市，国家重要能源基地。

城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和个城市绿心布局结构，由依山建城向依山傍水城市空间结构形态转变。

至年主城区规划人口为万人，城市规划建设用地达平方公里。

全市辖三区县和个经济技术开发区，总面积平方公里，耕地面积万公顷万亩，至年末，全市户籍人口万。

气候条件市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为，历年极端最高气温为历年平均降水量为毫米，年均无霜期天，年均相对湿度为，年均蒸发量为毫米，年均日照时数为小时。

水文条件市位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南部平原中部。

市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为立方米年，多年平均地下水资源总量为立方米年，地表水和地下水资源枯丰基本依赖降水补给多寡，地下水资源赋存于地层多孔介质之中，水运动较为缓慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全市水资源水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水硬度较大。

地质地貌市地处平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。

其主要类型是山丘平原湖洼地河流。

山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在米之间，余者皆为望无际平原。

其海拔高度米，面积平方公里，占全市总面积。

以横贯平原中部古隋堤今宿永公路为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。

封闭型湖洼地主要分布在四铺百善铁佛等地区，全系耕地。

总面积为平方公里。

市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。

由于煤炭开采，造成地表塌办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求。

项目区位市场潜力。

天杰帝景开发项目位于镇内，环境得天独厚，是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。

消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。

三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。

四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑另重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。

目前县城已有各类资质房地产开发企业多个，存在开发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够居住空间，功能设施齐全，还要有合理销售价格。

房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户要求。

住宅开发向规模化发展，形成新住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。

从本市最近两年房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

这标志着居民生活由温饱型向小康型过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。

随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。

其中中低收入家庭为，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房比例也年增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。

定价策略价格定位根据县城目前房地产屋源结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。

三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。

四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑另重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。

目前县城已有各类资质房地产开发企业多个，存在开发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够居住空间，功能设施齐全，还要有合理销售价格。

房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户要求。

住宅开发向规模化发展，形成新住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。

从本市最近两年房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

这标志着居民生活由温饱型向小康型过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。

随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。

其中中低收入家庭为，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房比例也年增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。

定价策略价格定位根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。

从年月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在元之间中档住宅售价每平方米在元。

由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

价格优惠策略。

拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。

价格浮动策略。

宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮，城市规划建设用地达平方公里。

全市辖三区县和个经济技术开发区，总面积平方公里，耕地面积万公顷万亩，至年末，全市户籍人口万。

气候条件市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为，历年极端最高气温为历年平均降水量为毫米，年均无霜期天，年均相对湿度为，年均蒸发量为毫米，年均日照时数为小时。

水文条件市位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南部平原中部。

市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为立方米年，多年平均地下水资源总量为立方米年，地表水和地下水资源枯丰基本依赖降水补给多寡，地下水资源赋存于地层多孔介质之中，水运动较为缓慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全市水资源水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水硬度较大。

地质地貌市地处平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。

其主要类型是山丘平原湖洼地河流。

山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在米之间，余者皆为望无际平原。

其海拔高度米，面积平方公里，占全市总面积。

以横贯平原中部古隋堤今宿永公路为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富南部为