兴国商务楼地产项目立项投资计划建议书doc文档（88页）

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

长兴县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热月月平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年月月多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年月至次年月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建市政道路，分别是场地北侧忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设需要。

市场分析长兴县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店写字楼项目，以及四星级酒店写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有中高档写字楼物业，包括长兴利时建设开发有限公司利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租写字楼项目，比较具有代表性是明珠大厦南方大厦等。

项目影响因素分析由于写字楼市场影响因素众多而商业服务业集聚程度和对周围环境影响程度。

商服繁华程度与个城市城市性质规模人口数量经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区物质流信息流和人流通量，从而影响到所在地区商业房地产价值。

影响商服繁华程度因子有商业街道路类型所有商店总营业面积商店档次商店数量及经营业态大型购物中心个数名特商店家数金融机构数量娱乐中心数量及档次人口流量治安状况等。

三交通条件交通条件是指个城市或地区交通通达程度。

交通条件优劣将直接影响城市人流物流通达性及其交通运输成本包括交通时间，明显影响人们出行，从而影响商业房地产需求和价值。

影响交通条件因子有交通流量公交站点密度公交线路数道路通达程度等。

个别因素个别因素指具体影响宗写字楼需求和价值影响因素。

这类因素对房地产市场影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产影响却是最直接最具体。

影响写字楼需求和价值水平个别因素包括物理因素和交通便捷度。

资源因素资源因素是写字楼宗地本身条件，包括所处地段地块位置地块规模临街宽度临街深度容积率建筑密度建筑物面积层高层数停车场状况基础设施状况等。

二交通便捷度交通便捷度有别于区域因素中交通条件，它主要指具体宗写字楼地产交通便利程度。

影响因子有地块距地铁车站主要公共站点距离及便捷程度。

项目分析分析简介是种分析方法，用来确定项目本身竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将项目战略与内部资源外部环境有机结合。

因此，清楚确定项目资源优势和缺陷，了解项目所面临机会和挑战，对于制定公司未来发展战略有着至关重要意义。

其中，是内部因素，是外部因素。

按照项目竞争战略完整概念，战略应是个项目能够做即组织强项和弱项和可能做即环境机会和威胁之间有机组合。

分析步骤罗列项目优势和劣势，可能机会与威胁。

优势劣势与机会威胁相组合，形成策略。

对策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取具体战略与策略。

图分析步骤优势项目地块正处于兴国路西侧。

目前，龙山附近星级宾馆有国际大酒店维多利亚大酒店，随道沿明珠路龙山大道总部经济园建设，未来商流客流量将十分巨大。

长兴县龙山新水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物生长。

长兴环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数。

由于境内地形不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

长兴县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热月月平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年月月多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年月至次年月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，平原，周围环境良好。

水文气象条件长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物生长。

长兴环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数。

由于境内地形不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

长兴县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热月月平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主年平均相对湿度当年最小湿度三月多年来平均日照时间小时雨季为当年月月多年来年平均降雨量毫米降雨量最多年平均雨量毫米最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年月至次年月初，约为天。

工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层工程地质特征依序分述如下杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建市政道路，分别是场地北侧忻湖路市或地区交通通达程度。

交通条件优劣将直接影响城市人流物流通达性及其交通运输成本包括交通时间，明显影响人们出行，从而影响商业房地产需求和价值。

影响交通条件因子有交通流量公交站点密度公交线路数道路通达程度等。

个别因素个别因素指具体影响宗写字楼需求和价值影响因素。

这类因素对房地产市场影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产影响却是最直接最具体。

影响写字楼需求和价值水平个别因素包括物理因素和交通便捷度。

资源因素资源因素是写字楼宗地本身条件，包括所处地段地块位置地块规模临街宽度临街深度容积率建筑密度建筑物面积层高层数停车场状况基础设施状况等。

二交通便捷度交通便捷度有别于区域因素中交通条件，它主要指具体宗写字楼地产交通便利程度。

影响因子有地块距地铁车站主要公共站点距离及便捷程度。

项目分析分析简介是种分析方法，用来确定项目本身竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将项目战略与内部资源外部环境有机结合。

因此，清楚确定项目资源优势和缺陷，了解项目所面临机会和挑战，对于制定公司未来发展战略有着至关重要意义。

其中，是内部因素，是外部因素。

按照项目竞争战略完整概念，战略应是个项目能够做即组织强项和弱项和可能做即环境机会和威胁之间有机组合。

分析步骤罗列项目优势和劣势，可能机会与威胁。

优势劣势与机会威胁相组合，形成策略。

对策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取具体战略与策略。

图分析步骤优势项目地块正处于兴国路西侧。

目前，龙山附近星级宾馆有国际大酒店维多利亚大酒店，随道沿明珠路龙山大道总部经济园建设，未来商流客流量将十分巨大。

长兴县龙山新水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件长