赤岗桥西项目采用酒店式服务公寓营销和经营模式的可行性分析报告(word文档)_中文版高速下载

产品优势 小户型设计总价优势低门槛入市 是滨江东板块内目前唯的纯小户型项目 商务公建风格的立面设计有利于从住宅林立的地段中 跳跃出来，成为地表性建筑。

品牌优势略 劣势分析 区位劣势 区域内商业氛围淡， 新凯公寓五 居室套 二居室套 三居室套 四居室套 ， 盛雅公寓五 单间套 居室套 二居室套公寓式酒店，如中国大酒店花园酒店等公寓和属于 主体建筑均净月租金平均公寓面积平方米 三居室套 中国大酒店五 居室套 二居室套 三居室套 四居室套 们的房产与今天越来越多的高品 质住宅公寓区分开来，开始广泛地使用公寓这名词， 般分为以下几类 住宅式公寓 酒店式服务公寓，如中信广场金亚花园新大厦 祈福华厦等。

性指标。

高尚地 段的含义不仅仅包括靠近，同时还意味着交通便捷 环境幽雅周边设施齐全等。

广州酒店式服务公寓竞争市场分析 广州公寓市场的分类 在广州，发展商为了把他是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店 式服务公寓的客户活动最多的区域。

酒店式服务公寓作为 城市中的高端居住物业，吸引的是高层次的消费者， 位于高尚地段成为衡量物业标准的决定酒店式服务公寓配有设备齐全的厨房 酒店式服务公寓会配置完善的家用电器和家居化的家 具。

酒店式服务公寓的区域分布特点 地段是酒店式服务公寓制胜的首要因素，城市中央商务区 酒店式服务公寓具有定的价格优 势。

与酒店式服务公寓的功能相适应，酒店式服务公寓在设计 和配套上具有如下特点 酒店式服务公寓寓所具有较大的空间，而酒店房间的 空间比较小 是居住功能，而非商务办 公功能 酒店式服务公寓是种长期居所相对于酒店而 言的物业 酒店式服务公寓必须有酒店般完善的服务 酒店式服务公寓必须具有居家的氛围相对于酒店而言，公寓，酒店式服务公寓是融 合酒店设施与家庭特色为体的自住式单位，并提供低于 酒店价格的长期住宅。

从酒店式服务公寓的定义，我们可 以看出酒店式服务公寓具有如下特点 酒店式服务公寓强调的仍然务相对酒店式服务公寓拥有绝对优势 周边成熟社区内中小户型的物业租赁将对本项目未来 的租赁市场构成威胁 市场定位 酒店式服务公寓的概念和特点 酒店式服务公寓，也称服务式烈的同质化竞争将 不可避免 年将是广州市酒店市场井喷的年，多间星级 酒店相继开业，将把众多的星级以下的酒店经营逼入 与酒店式服务公寓同质化的竞争行列，而纯酒店的经 营和服进步加重小户型 市场竞争的压力 住宅禁商 返租型酒店式服务公寓的传播限制。

市场环境 已经放量的小户型产品市场加上规限所导致的 中小户型产品将大量涌现，日趋激房贷利率仍然存在着进步的上调压力 国家对房地产投资行为的打击力度不断加强，二手房 交易成本进步提高 政策对境外个人或团体投资房地产的限制 国六条中关于的户型限制将中心规模和辐射范围的进步扩大 珠江新城总部经济的启动和深化 新领馆区的规划已进入实质性的建设阶段 珠江新城多个地标性建筑和市政公建相继落成。

风险分析 政策导向 目亦是该板块内目前唯的纯小户型项目。

政策导向 小户型设计完全符合国六条关于的户型 限制 倾向于小户型的各项优惠政策。

城市发展 琶洲会展在总价上的相对优势亦将随之放大 另方面，随着广州国际化进程的进步加快，境内 国际间的往来和交流随之增多，酒店和公寓市场方兴 未艾 滨江东板块可供开发的住宅用地已所剩无几，而本项 划将进步增强广州作为 区域性中心城市的综合竞争力，国际化进程进步加 快，由此吸引更多的境内外的移民和高素质的流动人 口 随着楼价的进步飙升，置业投资门槛将越来越高， 中小户型产品在划将进步增强广州作为 区域性中心城市的综合竞争力，国际化进程进步加 快，由此吸引更多的境内外的移民和高素质的流动人 口 随着楼价的进步飙升，置业投资门槛将越来越高， 中小户型产品在总价上的相对优势亦将随之放大 另方面，随着广州国际化进程的进步加快，境内 国际间的往来和交流随之增多，酒店和公寓市场方兴 未艾 滨江东板块可供开发的住宅用地已所剩无几，而本项 目亦是该板块内目前唯的纯小户型项目。

政策导向 小户型设计完全符合国六条关于的户型 限制 倾向于小户型的各项优惠政策。

城市发展 琶洲会展中心规模和辐射范围的进步扩大 珠江新城总部经济的启动和深化 新领馆区的规划已进入实质性的建设阶段 珠江新城多个地标性建筑和市政公建相继落成。

风险分析 政策导向房贷利率仍然存在着进步的上调压力 国家对房地产投资行为的打击力度不断加强，二手房 交易成本进步提高 政策对境外个人或团体投资房地产的限制 国六条中关于的户型限制将进步加重小户型 市场竞争的压力 住宅禁商 返租型酒店式服务公寓的传播限制。

市场环境 已经放量的小户型产品市场加上规限所导致的 中小户型产品将大量涌现，日趋激烈的同质化竞争将 不可避免 年将是广州市酒店市场井喷的年，多间星级 酒店相继开业，将把众多的星级以下的酒店经营逼入 与酒店式服务公寓同质化的竞争行列，而纯酒店的经 营和服务相对酒店式服务公寓拥有绝对优势 周边成熟社区内中小户型的物业租赁将对本项目未来 的租赁市场构成威胁 市场定位 酒店式服务公寓的概念和特点 酒店式服务公寓，也称服务式公寓，酒店式服务公寓是融 合酒店设施与家庭特色为体的自住式单位，并提供低于 酒店价格的长期住宅。

从酒店式服务公寓的定义，我们可 以看出酒店式服务公寓具有如下特点 酒店式服务公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办 公功能 酒店式服务公寓是种长期居所相对于酒店而 言的物业 酒店式服务公寓必须有酒店般完善的服务 酒店式服务公寓必须具有居家的氛围相对于酒店而言，酒店式服务公寓具有定的价格优 势。

与酒店式服务公寓的功能相适应，酒店式服务公寓在设计 和配套上具有如下特点 酒店式服务公寓寓所具有较大的空间，而酒店房间的 空间比较小 酒店式服务公寓配有设备齐全的厨房 酒店式服务公寓会配置完善的家用电器和家居化的家 具。

酒店式服务公寓的区域分布特点 地段是酒店式服务公寓制胜的首要因素，城市中央商务区 是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店 式服务公寓的客户活动最多的区域。

酒店式服务公寓作为 城市中的高端居住物业，吸引的是高层次的消费者， 位于高尚地段成为衡量物业标准的决定性指标。

高尚地 段的含义不仅仅包括靠近，同时还意味着交通便捷 环境幽雅周边设施齐全等。

广州酒店式服务公寓竞争市场分析 广州公寓市场的分类 在广州，发展商为了把他们的房产与今天越来越多的高品 质住宅公寓区分开来，开始广泛地使用公寓这名词， 般分为以下几类 住宅式公寓 酒店式服务公寓，如中信广场金亚花园新大厦 祈福华厦等。

公寓式酒店，如中国大酒店花园酒店等公寓和属于 主体建筑均净月租金平均公寓面积平方米 三居室套 中国大酒店五 居室套 二居室套 三居室套 四居室套 ， 新凯公寓五 居室套 二居室套 三居室套 四居室套 ， 盛雅公寓五 单间套 居室套 二居室套 三居室套 ， 户型 物业名称类型单元总数居室居室居室居室 中信广场 新大厦 祈福华厦 岭南会 中国大酒店 花园酒店 金亚花园 新凯公寓 盛雅公寓 上表可以看出，竞争市场公寓结构的主题都是居室和居室，从种程度上表明了 长住客源市场的需求特征。

业绩水平 物业名称类型单元数量平均公寓面积出租率平均月租金净每平方米 金亚花园 岭南会 祈福华厦 中信广场新大厦 中国大酒店 花园酒店 新凯公寓 盛雅公寓 租金比较 对比项目 物业名称 平均月租金 按套计算 平均月租金排位 按套计算 平均月租金排位 按平方米计算 金亚花园， 岭南会， 中国大酒店， 祈福华厦， 花园酒店， 新凯公寓， 盛雅公寓， 中信广场， 新大厦， 结合的分析的酒店式服务公寓的概念和特点，我 部认为，赤岗桥西项目可以做酒店式服务公寓定位的尝试。

酒店式服务公寓的规模 根据对上海北京广州等地以出租回报为投资收益的酒 店式服务公寓经营规模的研究，以及多家已接触过的酒店 式服务公寓管理公司的经验，套是酒店式服务公 寓经营利润最大化的体量，结合赤岗项目的情况，建议划 拨个标准层共套做为酒店式服务公寓定位其中 套将根据经营需要作两套打通处理，具体内容详见 。

酒店式服务公寓的档次 根据对上海北京广州等地以出租回报为投资收益的酒 店式服务公寓经营档次的研究，以及多家已接触过的酒店 式服务公寓管理公司的经验，原则上酒店式服务公寓的档次应不低于四星级酒店的标准。

由于赤岗项目在前期策划规划和建筑设计上并没有充分 考虑到做酒店式服务公寓定位的各项需求，而项目的开发 和施工进度也并不允许在设计方面做出太大的调整，所以 在做酒店式服务公寓定位的时候有必要因地制宜灵活应 变，下面，我们将从多个角度阐述这观点。

客户分析 项目的客群定位 从目前市场上小户型公寓产品投资型购买人群的特征看可分为以 下类 购买人群类型置业用途 集团买家作为集团高级雇员的宿舍 短线炒家看好物业升值潜力，短期炒作，逢高出货 长线投资买家对物业出租回报有较高要求 由于国家宏观调控政策对投资性购房的进步限制和打压，与 年小户型产品投资买家比重超过相比，年将受到影 响，预计届时本项目的纯投资型买家比重约为未包含过渡 性居住买家转投资部分。

从目前市场上类似地理条件的同类型小户型公寓的自住买家即物 业的使用人群看，结合本项目的具体情况，他们具有以下几点特征 年龄段在岁区间 有定的经济基础和相对较稳定的收入，年薪在 元区间的公司白领 支付月供或月租能力在元区间 单身同居或已婚无子女 具有定德文化程度和生活品位，对生活