1、分权。在商品房预售的业务中,商品房预售合同的买方虽然在签订商品房预售合同的时候对预售的房屋没有所有权和处分权,但他在将来可依法获得其所购买的商品房的所有权,即享有对所有权的期待权。而担保法没有规定无权利人将来可以获得权利的情况下所签订的抵押合同的效力问题。在特别法没有规定的情况下,我们可以适用般法的有关规定。而作为般法的合同法第条规定无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。由是推之,无处分权的人订立的抵押合同,属于效力待定合同,是否生效需要取决于权利人的追认,或者在订立合同之后获得处分权。如果权利人不追认或者无处分权人订立合同之后不能获得处分权,即为不发生使合同有效的事实,则该合同始终不能发生法律效力。根据合同法的这内容,最高人民法院在最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释中。

2、品房预售的交易中,购房人在支付首期规定的房价款后,有贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为,称之为预售商品房贷款抵押。通过这种方式,时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房,发展商可以尽快收到房款,而银行的业务也得以拓宽。预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候,银行与购房人签订书面的抵押贷款合同,约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下,商品房预售合同的购房人作为贷款人,依据贷款合同向银行分期履行还款义务,应无异议。但是,在商品房买卖出现纠纷的时候,比如发展商不能按期交楼,甚至出现楼盘烂尾的情况下,购房人可能要求解除商品房预售合同并且可能停止还款给银行。当然,贷款人不履行还款义务,已经构成违约。但是,在这种情况下,银行是否可以对抵押物主张抵押权呢要行使抵押权,银行首先面临的。

3、反了物权法中物权的原理,而且与房地产所有权转让登记生效的法律规定也不符。买方虽然签订了房地产预售合同,但要取得房地产的所有权,还取决于两个因素,其为购买的房屋已建成为客观有形的物,其为房地产转让已经办理登记,获得了权利证书。因此,对于正在建造的房屋或者建筑物,在建造完毕办理产权转让登记之前,预售合同的买方不能获得房屋的所有权。按照担保法的规定,预售商品房抵押合同中抵押人的资格存在问题。另外,预售的商品房非客观存在的物,预售合同的买方对于预售商品房无物权可言,因此对物的处分权同样也不存在。因此,商品房预售中的抵押合同中的抵押人,既不是抵押物的所有人,也无在建房屋的处分权。在签订预售合同之后,如没有行政法规的限制,买方可以根据合同法的规定转让其在预售合同中的权利和义务,这只是买方处分合同的债权债务,而非买卖标的物的处分,并不是我们讨论的对物的处。

4、人以下简称甲方地址电话抵押权人以下简称乙方地址电话甲乙双方为向房屋登记机构申请抵押权设立登记,经过友好协商致,订立本合同。第条主债权详情第条抵押详情第条特别约定双方共同确认本合同仅为办理抵押权设立登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外,不作他用。其他事宜双方另行约定。双方共同承诺本合同第条第条填写的内容真实准确。如有虚假或不准确,双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。争议解决方式在履行本合同过程中发生争议时,双方可通过协商解决,也可直接向房屋所在地人民法院提起诉讼。第条其他本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同式份,甲方份,乙方份,房屋登记机构存档份。甲方签字或公章乙方签字或公章法定代表人负责人法定代表人负责人授权代理人签字或授权代理人签字年月日年月日房屋抵押合同模板合集篇在商。

5、的物设定抵押,我国法律中也有规定,我国海商法中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押。鉴于担保法中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没有明确的规定,在最高人民法院出台的担保法的司法解释中,专门将正在建造的房屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题进行了解释。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释xx年月日施行第条规定以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。据此,正在建造的房屋虽然不符合物的客观物质性,但作为特定抵押物同样可以设定抵押。抵押人的处分权的问题我国担保法第条明确规定了抵押房屋必须是抵押人所有。对于在建房屋的所有权的问题,存在争议。有主张认为随预购人支付房款的数额房屋所有权逐渐转移给买方。这种观点使买方和卖方可能同时具有同房地产的所有权,违。

6、,对这种抵押合同效力待定的情况做出了相应的规定,该解释的第条规定,以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。从该条款的字面意思可以看出,只要抵押人在第审法庭辩论终结之前获得权利证书,即为抵押人取得对抵押物的处分权,该抵押合同可以认定有效。同时,我们也注意到合同法中所规定的经过权利人追认也可以使效力待定的合同有效的内容,最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释中并没有作相应的规定。从上面的分析,对于预售商品房中抵押合同的合法性问题可以得出这样的结论正在建造的房屋或者建筑物可以作为抵押物进行抵押；房地产预售合同的买方以其购买的正在建造的房屋进行抵押所签订的抵押合同,属于效力待定的合同,如果在第审法庭辩论结束之前,买方可以获得房屋的处分权,抵押合同的效力不应因此受到影响。

7、问题就是银行与预售商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。根据合同法第条的规定,当事人采取合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中,银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订立合同,在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立,应无异议。另外,根据合同法条的规定,依法成立的合同,自成立时生效。该条第款还规定,法律行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的,依照其规定。可以看出,合同的生效与否,其要看合同是否合法,其要看法律行政法规是否规定办理批准登记手续才能生效。首先,我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。这问题涉及到两个方面,其抵押物是否合法其抵押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。就第个方面而言,抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格,其应当具备的条件有两个其为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能。

8、设立登记,经过友好协商致,订立本合同。第条主债权详情略第条抵押详情略第条特别约定双方共同确认本合同仅为办理抵押权设立登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外,不作他用。其他事宜双方另行约定。双方共同承诺本合同第条第条填写的内容真实准确。如有虚假或不准确,双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。争议解决方式在履行本合同过程中发生争议时,双方可通过协商解决,也可直接向房屋所在地人民法院提起诉讼。第条其他本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同式份,甲方份,乙方份,房屋登记机构存档份。甲方签字或公章乙方签字或公章年月日年月日房屋抵押合同模板合集篇合同编号抵押人下称甲方抵押权人下称乙方鉴于债务人与乙方于年月日签订了下称主合同,为保障乙方在主合同项下享有的债权得以实现,甲方自愿以其有权处分的房。

9、力,其为抵押人需对抵押物享有处分权。对于抵押人第项条件,民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为成立的要件,不再累述。因此,在分析预售房地产抵押合同中抵押人的主体资格问题的时候,我们主要讨论抵押人是否具有为商品房预售合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权抵押物的合法性问题物权的客体为特定独立之物,而物是指能够为人所支配的具有定经济价值的物质实体和自然力,具有客观物质性。抵押是种担保物权,其客体应当是客观存在的物。但是在商品房预售的交易中,在签订合同时商品房可能正在建造之中,根据工程进展的不同,有的预售商品房可能连轮廓都还没有,因此不具有物的客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押,有悖于物权客体的客观物质性。但如果以此否认房地产预售中将正在建造的房屋抵押的合法性,对房地产行业的发展将是很大的打击。其实,就正在建造过程中。

10、的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。从该条内容可以看出,以在建房屋设定抵押权的,也采取登记要件主义。从这些规定可以看出,在商品房预售的按揭业务中,预售合同的买方作为抵押人将预售的房产抵押给银行,在办理抵押物登记之后,可以认定抵押有效。但是,在实务中,如果商品房没有建成,抵押人没有获得权利证书,根本不能对预售商品房抵押合同进行登记。如果抵押物没有办理登记,是否必然导致抵押合同无效担保法中虽然对城市房地产的抵押采取了登记要件主义,但是在最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释中,根据登记的不同情况,我们可以看出明显的立法指导思想的变化。因此,回答抵押登记对于抵押合同效力的影响这问题,需要具体情况具体分析。房屋抵押合同模板合集篇抵押人以下简称甲方地址电话抵押权人以下简称乙方地址电话甲乙双方为向房屋登记机构申请抵押权。

11、地产为债务人履行主合同向乙方作抵押但保。甲乙方双方经协商致,订立本抵押合同。第条本合同设定抵押的房地产如下房地产区坐落房地产房屋结构名称房屋所有权证号预售合同备案号建筑总面积平方米用地总面积摊土地面积权证号平方米平方米建筑总楼层抵押楼层使用性质东房地产状况至西以下栏目仅供在建工程填写建设用地规划许可证编号建设工程规划许可证编号已交纳的土地使用权出让金已投入工程款施工进度及工程竣工日期已完成工作量和工程量北南抵押房产面积平方米抵押房产分土地使用所有权人小区街路号附号栋单元楼号第条本合同担保的主债权种类;币种;数额大写元,小写元。债务履行期限自年月日起至年月日止。第条抵押房地产的价值为人民币大写。第条抵押房地产由甲方占用与管理。甲方在抵押期间对抵押房地产承担维修养护义务,负责抵押房地产的安全与完好,并随时接受乙方的检查监督。如抵押房地产人为毁损。

12、。其次,我们再来讨论商品房预售中,办理登记对于抵押合同效力的影响。关于抵押登记的效力,存在两种立法主义,登记对抗主义和登记要件主义。如果采取登记对抗主义,抵押权的设定,在当事人达成抵押合同之后即可成立,而不以登记为生效要件,但是,如果抵押物未经登记,抵押权不产生对抗第人的效力。如果采取登记要件主义,抵押权的设定,除当事人意思表示致之外,还必须履行登记手续,才能产生效力。根据我国担保法第条的规定,以城市房地产设定抵押权的,必须经过登记才能生效。可见,对于城市房地产的抵押,我国担保法采取登记要件主义。另外,商品房预售中的抵押合同,由于在预售的时候,商品房还处于在建过程中,属于最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第条所规定的将在建房屋或者建筑物进行抵押的情况。根据该条规定以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押。

参考资料：

[1]房屋抵押合同（21篇）（第66页，发表于2023-10-19）

[2]房屋抵押合同（20篇）（第64页，发表于2023-10-19）

[3]房屋抵押合同（10篇）（第24页，发表于2023-10-19）

[4]房屋抵押第三方购销合同（3篇）（第14页，发表于2023-10-19）

[5]房屋抵押担保借款合同（23篇）（第102页，发表于2023-10-19）

[6]房屋抵押担保合同书（24篇）（第102页，发表于2023-10-19）

[7]房屋的租赁合同版（23篇）（第101页，发表于2023-10-19）

[8]房屋的租房合同（22篇）（第78页，发表于2023-10-19）

[9]房屋的抵押合同（3篇）（第7页，发表于2023-10-19）

[10]房屋带家具的租赁合同（5篇）（第18页，发表于2023-10-19）

[11]房屋代销售合同（3篇）（第8页，发表于2023-10-19）

[12]房屋代理销售的简单合同（6篇）（第33页，发表于2023-10-19）

[13]房屋代理合同（20篇）（第124页，发表于2023-10-19）

[14]房屋代理合同（19篇）（第115页，发表于2023-10-19）

[15]房屋代持简单的合同（7篇）（第29页，发表于2023-10-19）

[16]房屋出租租赁合同（25篇）（第108页，发表于2023-10-19）

[17]房屋出租续签合同（19篇）（第71页，发表于2023-10-19）

[18]房屋出租委托租赁合同（3篇）（第14页，发表于2023-10-19）

[19]房屋出租委托合同专业版（21篇）（第96页，发表于2023-10-19）

[20]房屋出租委托合同书（25篇）（第107页，发表于2023-10-19）