续扩展。国家金融支持相对降低了办公物业投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中小机构购置此类物业提供了便利条件。鉴于影响企业机构选择办公物业要素，大多落实在形象展示与功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发规划中高档办公物业关键要素。租赁是当前办公物业市场主要交易方式国家对办公物业金融政策限制了购置需求。出于对办公物业投资风险考虑。出于公司自身实际状况与需求。由此，导致办公物业市场租金可能有上涨趋势。写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场销售已接近尾声，开行国际广场对外销售体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场巨幅放量对其影响也是不言而喻。未来几年成都市办公物业市场需求总量预测供应量成都市年整个办公用房市场实际供应量为万平方米，平均每年万平方米左右，年办公物业市场空置量仅为万平方米。成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积左右，根据我们对未来几年成都市商品房供应预测中可以算出从年至年成都市办公用房竣工量上限是万左右。成都市未来商品房供应预测表单位万平米由此可预计未来几年市场供应量在万平方米之间，每年供应量在万平方米之概要，第页第二章项目介绍，第页第三章公司及运作团队介绍第页第四章市场分快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场东西向有二环路三环路两条城市交通主动脉，领事馆路航空路桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林紫荆玉林等重要生活商业区。北世界四川机械设计院项目数码广场华辉广场威斯顿联邦国航大厦凯莱帝景锦绣八期丰德国际曼哈顿三期新希望大厦本案央扩新项目环路三环路长寿路倪家桥路领事馆路锦绣路人民南路科华路玉林路新光路二环路桐梓林北路机场路航空路规划中地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。小结鉴上述，项目区域人流量较大交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业基础。四项目拟发展方向纯甲级写字楼建筑层数层。诠释层米高楼，在彰现楼宇非凡品质同时，也降低了建筑密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容办公环境。层高塔楼部分层高为米，保证吊顶后净高不低于米裙楼部分层高为米，米大堂挑高米诠释米层高充分考虑了人们对空间感受，在这样环境下办公，不会有压抑感，显得较为人性化米高接待大堂则体现了楼宇恢弘气度，彰现项目品质及入住企业身份。项目功能塔楼功能纯办公裙楼功能商务配套诠释本项目功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多商业对办公环境影响，有利于提升项目专业品质。配套按照国际甲级写字间标准电梯每部客梯服务面积不高于平米，拟配备部电梯空调中央空调，可分户开关，分户计量自动控制空调新风给排水配电照明消防紧急警报手机直放闭路监控车库管理同声传译等信息点密度平米个停车面积地下三层，保证每个车位服务面积不大于平方米，预计将提供个地下车位。第三章公司及运作团队介绍新希望集团简介略二新希望集团组织结构略三项目运作主要人员介绍略第四章市场分析与需求预测近年成都市办公物业市场供求状况描述成都市办公物业开发状况指标房地产开发投资额亿元办公投资额亿元办公投资比重办公施工面积万办公竣工面积万办公新开工面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局注表中办公物业数据仅包含以办公物业报建项目数据，下同。成都近年来办公物业投资额变动情况办公用房投资额变动情况年年年年亿元办公物业投资规模在年度上扬幅度较大，比年净增亿元，上涨幅度为年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业投资额同比增长。由此可见，从年起，成都办公物业市场开始步入了快速稳定发展期。从年即将动工项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨势头。成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况办公用房施工面积及竣工面积变动情变化之中，其中变数很多，能否较为准确地预测到未来市场变化将是规避经营风险有效手段，但同时又是难点所在。财务风险本项目总投资约亿元左右，如何确保项目资金平衡，将是决定本项目开发能否顺利进行并取得成功基础。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页第七章结论及建议结论综合考虑项目区位及交通条件地块特征市场供给与需求特征分析及预测成都经济发展水平及城市发展规划以及项目财务评估结果分析，本项目具备定可行性，但强大市场竞争压力应引起开发机构足够重视。财务评估中几个方案各有千秋，由于项目预计建成时期市场供给量较大，销售会遇到定困难，并且项目开发机构资金实力较强，对先期融资问题不大，因而建议采取以租赁为主方案。二存在问题及相应建议虽然项目具有定可行性，但考虑到风险因素和机会成本，以及在城南这个富贾聚居商业发达区域酒店业却并不发达状况，在条件允许前提下，建议开发机构再详细地研究城南酒店业现状及发展特点，然后选择个具有比较优势方案来进行开发，以避免因首因效应而丧失最优决策，从而为投资方提供尽可能大盈利机遇。年月年开始还有略微下降趋势。造成这种现象原因可能有两个其是新开工面积从年万平方米增加到年万平方米，增速较快，在施工面积中占据了部分比例其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积增加。鉴于此，可基本判断成都办公物业供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求局面。此外，办公物业投资风险供给量大投资大开发经验要求高等也是值得开发机构高度警醒。成都市办公物业需求状况指标办公销售面积万办公销售面积比重办公销售金额亿元办公销售金额比重办公空置面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局成都市房管局注年销售面积指预售面积现房销售面积，之前仅指现房销售面积。近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了年蜜月期后，在年又瞬间跌入冰谷，在第章概要第页第二章项目介绍第页第三章公司及运作团队介绍第页第四章市场分析与需求预测第页第五章竞争分析第页第六章财务评估及风险分析第页第七章结论及建议第页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,目录第章概要项目名称新希望大厦项目暂名二开发机构四川新希望房地产开发有限公司三建设地点成都市武侯区人民南路四段号四项目性质甲级写字楼五研究范围市场分析与需求预测竞争分析财务评估风险分析等。六可行性研究工作目依据和范围研究目针对项目区域地块各类特征，结合写字楼市场客观分析及走势预测，通过上述结论及同档次物业比较分析，估算项目成本费用及收入，进而提供较为客观真实数据及建议，以探讨项目实施各类风险和可行性高低，从而达到为开发机，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略逐步实施，项目区域将成为最有活力利润为万元，税后净利润为万元，经营期会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率为，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长。小结从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期净收益率有贡献。总来说，该提案对开发机构资金实力要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取定长期收益，投资风险在于市场供求竞争状况变化可能使销售速度售价出租率或租金降低。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。假设写字间第年预售，第二年销售。财务评估结果从静态指标来看，项目总成本为万元，前十年息税前总利润为万元，经营期会计会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率接近于零，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长当然，上述数据不理想也有出租体量较大原因，因而其经营期会计收益率达到。小结从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目现金流量分别为万元万元万元，三年累计现金净流出达万元，对项目开发机构资金实力要求较高，项目主要收益还是要依赖经营期租金收入，因而租金及出租率变化对项目投资回收期及投资收益率影响就显得比较重要。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页全售模式写字间售价为元平方米，商场均价为元平方米根据楼万元平方米，楼万元平方米，楼万元平方米加权平均计算所得，计算过程略，车位售价为万元个，所有物业销售率为。假设写字间第年预售，第二年建成后销售商场车位第二年销售，第三年销售。提案财务评估结果从静态指标来看，项目投资达万元，为几种提案中最大值，但相互间差距并不大息税前利润达万元，税后净利润达万元。从动态指标来看，按利率贴现后项目净现值为万元，内含报酬率为，动态投资回收期为年。小结在全售提案模式下，资金回笼速度快，偿债能力较强，对开发机构资金要求不高，投资收益率较高，提案有定可行度，但也存在较大风险，即达到上述结果是基于市场供求关系及特征变化项目竞争力等前提，存在部分不可预知变数，因而假设售价及销售率指标有可能因具体情形变