裕客隆购物广场项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。

零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析 看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形业的经营也会产生较大的影响。

楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。

街铺分租情况较为理想。

物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市 的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物非常齐全， 个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市 经营并不理想。

通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和 超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可 分析 自身现状分析 裕客隆超市占据物业主要经营面积。

裕客隆超市是对方公司自 营的项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。

通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是功开发，使我司锻炼出支优秀的经营团队，进步 强化公司的核心竞争力。

该项目的成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效的实际经 验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。

三项目的现状于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展的首个项目， 对我司既是个挑战，更是个机遇。

该项目的成功开发，提高我司在行业内的知名度与美誉度 该项目的成功开发，创造可观的经济效益 该项目的成隆购物广场综合性 商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后 对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。

更有助于广百置业公司在商 业地产领域能快速成长。

二项目实施的影响由于该项目位经营的操作难度不大。

我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。

四丰富公司拓展经营经验 在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。

三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。

二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算施的原因 符合我司的经营规划 根据我司制定的广百置业公司三年战略发展规划的指导精 神，以发展商业地产中的专业市场购物中心创意园区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项施的原因 符合我司的经营规划 根据我司制定的广百置业公司三年战略发展规划的指导精 神，以发展商业地产中的专业市场购物中心创意园区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。

二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。

三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。

我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。

四丰富公司拓展经营经验 在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性 商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后 对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。

更有助于广百置业公司在商 业地产领域能快速成长。

二项目实施的影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展的首个项目， 对我司既是个挑战，更是个机遇。

该项目的成功开发，提高我司在行业内的知名度与美誉度 该项目的成功开发，创造可观的经济效益 该项目的成功开发，使我司锻炼出支优秀的经营团队，进步 强化公司的核心竞争力。

该项目的成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效的实际经 验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。

三项目的现状分析 自身现状分析 裕客隆超市占据物业主要经营面积。

裕客隆超市是对方公司自 营的项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。

通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是非常齐全， 个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市 经营并不理想。

通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和 超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可 以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市 的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。

楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。

街铺分租情况较为理想。

物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。

零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮