增强，沿海资本介入。统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中部龙头武汉差距近步缩小，且由于长沙处联南接北咽喉要地，经济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注热土，房地产开发前景可观。据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场排名上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长沙经济发展迅猛和对外经济交流频繁城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年保持将近万人城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万平方米住房需求，有效刺激了长沙房地产业发展。经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增长速度提升至第位在全国最具影响力个大城市中，长沙年人均可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关城市，居民住房消费能力增强。年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙武汉郑州合肥南昌太原备注在省会城市中，长沙排名第位。二长沙房地产市场状况分析随着内陆开发战略实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略和中部崛起经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。而房地产业受经济发展带动，也呈现出派欣欣向荣景象。年长沙房地产市场继续保持持续健康稳定快速发展第部分项目概况宗地位臵该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路号称三湘第路与南湖路交汇之西南角，与神农大酒店和五华大酒店隔路相望，东距东塘商业中心约公里，西至湘江不到公里，南距省政府新址约公里，北临长沙市新兴的商业中心候家塘商圈，北距中天广场所在的五商圈也仅公里。周边道路密布，交通发达，市政配套齐全，位置优越。二宗地现状该地块为长沙理工大学原长，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江南都浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业重新洗牌。众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机把握慎之又慎，楼市度呈现出持币徘徊和持房待涨观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量度也出现小幅下挫。然而，进入年月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价依然居高不下，引起了建设部等相关部门再度重视，国八条后续政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房地产开发全过程干预。土地供应环节新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度，严格土地管理。新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应进步完善土地储备制度，依法制止炒买炒卖土地行为，加强房地产开发用地供后监管。土地供应采取市场化方式，招挂拍方式广泛应用。除此外，近期财政部国土资源部和中国人民银行联合印发关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。通知规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高倍，并按照实际新增建设用地面积征收。根据专家估算，此项约增加开发成本。国家对地根环节控制，提高了开发企业准入门槛，加速开发企业重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需普通中小户型住房，解决普通百姓居住需求，成为调控大目标。二银根环节如今，国内房地产开发项目中，只有约自有资金，其余资金基本靠银行贷款，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资产和坏账大幅增加，甚至在系列违规贷款中滋生严重腐败。对此，银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款监控也更加严厉。新政规定，开发企业自有资金比例必须达以上，开发企业融资渠道融资数量相应受到限制，对开发企业自有资本比例要求更高。紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强方案更优项目上。三建设环节强化规划调控，改善住房供应结构。新政规定，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度高档住房建设加强规划管理。鼓励发展中小户型住宅，特别是平米以下户型，规定该户型比例必须占到项目总面积以上。近日，国家公布了目前最容易滋生腐败大行业，二位分别是土地市场和城市规划，都与房地产业有关。因此，国家加强规划管理，严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产建设环节。四交易环节新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机土地使用权挂牌报价起止时间为年月日上午时起至年月日时止。在挂牌截止时只有位报价人且达到成交条件宗地，挂牌成交。对在挂牌期限截止时有两个或两个以上竞买人要求报价宗地，本中心将在挂牌交易大厅公开竞价，出价最高且达到成交条件者为竞得人。挂牌起始价不定等于底价，达不到底价不予成交。中华人民共和国境内外公司企业其他组织和个人可凭有效证件到长沙市芙蓉区晚报大道号长沙国土资源市场二楼交易大厅领取挂牌须知等文件资料。竞买人须勘察土地现场了解土地权属状况，必须认可挂牌须知所明确条件要求规定等，于年月日时以前预交竞价保证金到本中心指定银行帐户上请注明意向竞买地块挂牌号，按规定参加报价或现场竞价。上述壹宗土地竞得人必须按照国务院办公厅国办发号文件要求进行开发。地址长沙市晚报大道号邮编电话网址传真联系人信息咨询科档案和诚信公示制度，诚信档案应当公示对于失信情节严重企业和个人，主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时，加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税费增加，对投资者需求抑制作用明显。五持有环节拟征收物业税。北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征第步。物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征收财产类税收，物业税征税对象主要是持有房屋居民个人和房地产开发商。不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征，其除了明确房屋权属复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。其中摸清房屋所有者家底工作难度很大，些房屋被开发商转了好几道手，找到真正主人需要时间。征收物业税是国家对房地产调控第部分项目概况宗地位臵该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路号称三湘第路与南湖路交汇之西南角，与神农大酒店和五华大酒店隔路相望，东距东塘商业中心约公里，西至湘江不到公里，南距省政府新址约公里，北临长沙市新兴商业中心候家塘商圈，北距中天广场所在五商圈也仅公里。周边道路密布，交通发达，市政配套齐全，位置优越。二宗地现状该地块为长沙理工大学原长沙市水利水电学校原址，现因该校区整体搬迁，而将该划拨土地整体出让。宗地内现多为学生宿舍办公楼及配套设施，现已全部腾空。地块内绿树成荫，植被丰富，居住性配套设施完善。地势整体呈东高西低，落差最高处达米，地质状况良好，适宜修建。目前，该校已整体迁移，拆迁工作正在进行。三地块周边配套项目北距新兴商业中心候家塘约公里，近年来，随着省府南迁和城市化进程加快同比增长其次为元价位段商品住房销售税金万元销售利润税前成本利润率销售利润率土地总成本含税费单价万元亩楼面地价元销售利润税后结论通过分析，项目可定位为高档都市生活社区在突破规划要点方案下，按市场价格考虑成本投入，反算地价后，项目能够承受较强土地价格，即方案是可行但受规划要点限制，突破规划要点程度将直接影响到项目盈利水平，此风险应引起重视。四结论土地价格项目方案方案二销售利润率土地价格净利润楼面地价保守方案下趋近于零利润土地价格与方案二销售利润率下土地价格较为吻合，价格区间为万亩含税费，为目标净利润率下可以接受土地价格区间。注地块属二级土地，基准地价元平方米，容积率修正系数为，以项目测算容积率计算，每亩约补交土地出让金万元，若挂牌时考虑此因数，可直接由上述价格区间扣减万元亩。利润空间在上述土地价格下，项目净利润为约亿元，在经济上可行但该方案是不受规划要点约束下经济指标测算，对规划要点突破程度将直接影响到项目盈利水平。第八部分模拟财务分析开发周期设定年中完成土地储备，于年底进行土方开挖，至年二季度初完成基础施工。项目作为个整体规划开发建设，至年二季度住宅主体封顶，至年四季度部分住宅物业实现销售，至年底全部竣工。工程建设周期为三年。二财务分析条件设定土地价格取合理利润下价格区间万元亩中间值万元亩销售收入测算以第四部分测算价格确定表为依据，市场预期升值空间作为项目额外利润根据长沙实际情况及投资环境，项目实现规划要点突破可能性比较大，本次财务分析以第二方案假定条件为基准进行测算三开发费用明细序号名称内容金额万元地价土地价格含交易税费勘察设计费报建费建安造价住宅写字楼商业与地下室小区配套管理费销售费用财务费用不可预见费合计四销售收入测算项目数量单价总价万元停车位万个写字楼元商业万元住宅元合计五利润估算表开发成本销售收入营业税及附加税前利润净利润成本利润率销售利润率六现金流量分析项目建设工期为三年，项目总投资人民币亿元。本方案模拟销售过程中，根据长沙市场实际情况项目物业类型不同，结合项目工程形象进度，确定各个时期各类型物业按不同比例进行销售，销售期三年不包括内部认购期，销售额占价值总量。方案模拟至物业竣工时，我方累计现金流入亿元，实现现金正流入万元，存货价值亿元至模拟销售期结束年中，我方累计现金流入亿元，现金流万元，存货价值亿元。项目于开盘前达到资金占用峰