宅从无到有物质层面需求，致使高品质小区中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展趋势。产品需求特征保定消费者对多层比较偏爱，但政府已开始限制多层住宅供应。从目前市场供应来看，产品以高层居多。户型需求特征从调研情况来看，保定房型多集中于以上室以及以下二居，并以两室两厅面积平米需求最为旺盛。其他需求特征保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室占有半以上数量。在现售商品房中车库数量在提高，主要以地上车位地下车库为主。市场分析结论政府持续扩大城市开发建设及改造范围，整体环境利好宏观政策及地方性法规执行力度较强，房地产市场趋于规范化整体市场供应量较少。中心区域土地供应尤为稀缺，在售项目基本没有，开发热点主要集中在植物园等周边区域目前保定市区在售住宅项目价格在元平米之间，并以元平米为市场主流以秀兰为首本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定房价直偏低，抑制了房价正常增长速度整体来看，购买群体以本地人居多，社区规划档次普遍般，普通住宅与公寓区别不明显客户消费意识较强，但过于盲从，在购置房产方面自我保护意识不强。典型项目例举诚信丽景蓝湾地理位置丽景蓝湾位居保定北部新城，东临恒祥大街，西临瑞祥大街，北临植物园。项目概况总占地近亩，总建筑面积约平米，分两期开发，期亩，二期亩。全区由余栋叠拼花园洋房多层住宅高层景观公寓构成。目前销售项目期，整体均价已达到元平米，户型以平米左右居和平米居为主，从去化速度来看，大户型居滞留量较多。整体策略倡导生态人居畅想，滨水生活情趣生活理念，全力打造大型园林水景生活社区，以比邻亩植物园卷首语感谢贵方为我们所提供的本次可行性研究与策划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另类研究与策划的创新价值与思维方式。从种意义上而言，我们的可行性研究是城市开发性质的，同时也是项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造无限可能。本报告将在前期市场调研分析的基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对项目可行性分析所涉及的项目自身剖析优劣势分析地域市场分析目标客群分析等细节，初步确定本项目之总体发展方向及新市区地处历史文化古城保定市市区西半部，是座城乡结合新型城区，辖个乡，个街道办事处，个行政村，个居民委员会，面积平方公里，人口万。作为保定市新兴工业区，建区近年来，特别是在改革开放大潮中，新市区乘风破浪，经济发展取得了辉煌成绩，精神文明和物质文明取得了长足进步，如颗新星耀古城。保定市区划示意图南市区新市区北市区优越地理位置新市区位于保定市区西半部，面积占整个保定市区近，是保定市政治经济文化科技中心。全国著名乐凯胶片公司天鹅化纤集团风帆集团天威集团等十余家大企业及新兴国家级高新技术产业开发区均座落在我区，为全区经济发展在人才技术信息等方面提供了优越智力条件天然气管道纵贯我区，为全区经济发展提供了能源保障新市区交通发达，京广铁路京深高速公路保涞公路保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达交通网络。雄厚经济基础近年来，新市区大力调整产业结构，使经济发展驶入了快车道，座座规模大档次高集餐饮和娱乐为体宾馆饭店拔地而起，第三产业日益崛起成为全区新经济增长点。二产向高精尖方向发展，以高新技术嫁接改造老企业，开发研制新产品，普遍提高产品科技含量，形成了批龙头企业高科技拳头产品。理想投资环境为改善全区投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并切实保护投资者合法利益，软件上，区委区政府在认真执行国家有关外商投资法律法规和政策同时，制定出台了该区关于优化环境加快发展若干规定等系列优惠政策，并相继成立了优化环境工作领导小组投资环境投诉中心涉法案件投诉中心，项目服务审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和服务硬件上，全区主要道路已进行了扩宽和改造，基本形成了纵横相贯交通网络。保定市电信局供水公司电业局煤气公司均座落在该区，为该区发展提供了充裕水电汽和先进便捷通讯服务。结合旧村改造，全区城区建设方兴未艾，个个小区相继建立，为居民提供了舒适优美生活环境。今后发展方向根据区十五规划总体部署，大力实施工业立区开放强区科教兴区三产富区发展战略，以道路建设为突破口，大力开发房地产努力营造大市场工业上规模农业抓龙头，重点加大基础设施建设力度，进步优化产业结构，培育批高新技术企业，创造批走向全国乃至世界名牌产品，使人民生活达到宽裕型小康。保定房地产市场分析保定房地产市场发展状况保定目前楼盘主要分布在新市区北市区南市区高开区等四大区域，购买群体以本地人居多，社区规划档次般。年以前，由于大量集资定向房开发，以及相当比重经济解困房，尤其以秀兰为首保定本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定房价直在元左右徘徊。商品房供给基本集中在元产品，真正中高档产品市场基本空缺。相当行投资控制，处理好次购置成本与维修费用关系，以及考虑未来维护技术难度。同时，尽早做好设施及设备维护管理培训工作，使项目公司有关设施设备系统维护管理专业技术人员尽早接触和熟悉设施及设备技术状态和运行状况，避免由于人为操作和维护不当造成不必要损失。可行性分析结论根据上述对保定房地产市场整体分析和对本项目所出环境自身状况深度剖析，我们可以看到保定房地产市场仍处于发展初期，市场整体较不成熟，并未形成真正专业化现代化集约化开发模式。这将在定程度上制约本项目发展空间，但同时，也为项目在市场中进行创新模式和建立引导地位制造了有利条件。本项目所处地理位置为保定市核心区位，周边配套成熟程度以及客群认知度均较高，这些有利因素为项目销售价格拔升带来了利好因素。但是，项目开发所需支付土地成本，较之市场平均售价和预期项目收益水平来看，成本相对较大，将会为项目开发与运营造成定风险性。通过对项目经济估算和财务评价，可以看到本项目在财务上具有可行性，赢利能力相对稳定，但受销售均价影响较大。综上所述，我司认为在将土地成本控制在定风险范围内前提下，项目开发具有可行性。发展，产品品质也在逐渐提高，价格也随之增长。从价格角度来看保定年底价格开始上扬，到年年底均价已涨到元，年内均价增幅至年底，均价为元，多层均价甚至到达元增幅为，在经历了至年房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。从区域分布来看北市区是开发热点，据不完全统计，年保定市土地供应量为亩，其中近亩就集中在北市区。另外，老城区改造土地资源已经逐渐减少，相反新城区空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市热点。商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房项目商业二层价格为元，大部分楼盘商业部分价格未定。观望市场整体发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边市场氛围仍有待培育。预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规卷首语感谢贵方为我们所提供本次可行性研究与策划机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另类研究与策划创新价值与思维方式。从种意义上而言，我们可行性研究是城市开发性质，同时也是项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目核心价值而为营销创造无限可能。本报告将在前期市场调研分析基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对项目可行性分析所涉及项目自身剖析优劣势分析地域市场分析目标客群分析等细节，初步确定本项目之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业阐述和论证。在经济估算及财务评价方面，我司将严格按照贵方提供各项经济指标下进行估算及测算，这将有助于本项目可行性研究分析更加真实可靠，更加有效指导于项目奥林匹亚花园项目，中国银行也在寻找合适项目保定市位于河北省中部，太行山算，以及敏感性及盈亏平衡等方面分析与评价，可以看到，项目开发在财务上具有可行性，且风险性相对较小。项目风险预测与防范工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如建筑设计方案项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目建设工期。如果整个工程总体管理效率不高协调不力，也将制约着项目建设进程。工期风险项目施工设计质量水平将是影响项目施工工期重要因素。整个项目结构体系在设计施工技术含量高且体系较为复杂，这些因素会延长估计施工工期。工期风险防范为了减少或降低影响项目工期正常进展风险和因素，须针对不同影响因素制定相应防范措施，准备相应预案。重要是在整个项目实施过程中各个阶段，其工期安排应留有定弹性。为了确保项目建设实施阶段科学管理和工期有效控制，项目聘请国内实力雄厚具有丰富项目管理经验优秀项目管理公司负责项目建设管理，在其可控工作范围内起到定施工工期控制作用。加快可行性研究报告审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合理设计周期，并严格把控初步设计和施工图设计质量关，避免产生设计隐患，总体上可有效防范工期风险。工程质量风险及防范能够产生项目工程质量问题原因主要来自于项目管理水平设计任务书条件深度设计质量和施工企业质量管理水平技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料品质保证。质量风险项目管理水平高低将决定着项目实施质量控制能力，是项目实施至关重要环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力技术时间资金低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求质量标准。设计任务书要求深度和未来设施使用具体要求明确程度，除设计过程主观上差错外，是影响项目设计质量主要影响因素。若项目设计任务书中应明确技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确问题过多，这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期间变更和调整内容，由此必将导致施工费用增加工期延长，也将导致质量问题产生。另外，在设计条件明确情况下，工程设计本身质量控制也将影响项目建设质量。若选择设计机构没有严格质量控制手段，在工程设计中出现计算图纸表达系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制再严格也是没有意义，项目最终质量是不可能保证。施工企业施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量关键。若施工企业技术水平不高装备和施工手段落后没有健全质量管理体系，对采购建材设备没有严格检验手段和验收制度，那木，项目建设质量是无法保证。在当前实行工程建设监理制度下，选择好工程建设监理机构是不可或缺重要环节。若选择监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平不适应项目需要高层居住区区普宅新代房地产开发有限公司恒祥北大街以西复兴路以北供量分析据不完全统计，目前保定市区在售项目有多个，整体市场供应量约万。其中格林漫都别墅项目在建筑节能措施方面突出特色，该小区采用太阳能集热系统智能湍流热交换器新双管采暖系统不采暖楼梯间内墙保温等多项环保节能技术措施，以全面提升居住环境和居住质量为目标，以绿色时尚人性化为立意构思，自年月开工建设，预计年月全部完工，交付使用。价格分析由上图可见，目前保定市区在售普通普通住宅价格在元平米之间，并以元平米为市场主流。别墅项目格林漫都销售价格较高，在元平米左右。预计到年下半年保定市房屋均价将会突破元。需求分析当地居民消费特征保定消费意识较强，敢于花销，在服饰餐饮消费表现较为明显。现在住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强改善住房需求，当地商品房主要解决更多人住宅从无到有物质层面需求，致使高品质小区中