较成熟梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边商业区有着不同消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士消费能力，与周边大卖场有着互补关系，具有独特竞争优势。综上所述，本项目建设商业设施符合这地区功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施需求，具有良好市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在元平方米日，在铜川路真北路口惠谷数码广场平均售价为元平方米，日租金元平方米日房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中支柱地位已日益显现。年房地产增加值占全市比重达到，超过这上海房地产业十五期间目标值，同时房地产开发投资达到亿元，同比增长，占全市固定资产投资。今后几年上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济发展，政府有关房地产业法规政策，上海市城市建设发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年房地产市场仍处于持续健康发展态势。供需总量分析目前土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方米，商品房施工面积为万平方米。年商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外省市和境外人士购房等，并考虑投资性购房因素，需求总量每年将超过万平方米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求发展态势。商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏有效控制以及中低价商品住房建设不断推进，年新增普通商品住房占住房供应总量比例将接近，上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。商品住房销售价格分析随着供需关系基本平衡和供应结构优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入增幅，保持位数增长。总之，年，上海房地产市场供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过万平方米房地产增加值占全市比重，每年在左右。商业用房市场分析年是上海商业用房发展历程中个重要节点，不仅在商业用房开发销售和投资上都有较大增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者投资理念也得到了进步确立。从目前情况来看，在上海住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域商业用房也将有较快增长。相对，中心城区商业集聚将因购买力扩散而降低速度。到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米，约占居住物业中心市区约万平方米，约占居住物业外围区域约万平方米，约占居住物业。黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房监管，限制新建商业用房同楼层划小零销售。这政策出台将对市场产生定影响，也是上海商业用房开发类型变化个信号。分割型小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。目前，上海些市场空间较小变化周期比较短区域已经出现招商困难情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市情况。届时，招商困难这矛盾将更为突出。预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低局面出现。总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向变化，这对商铺投资开发规划方面提出了许多新课题，商铺市场技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调售价起稳局面。普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。该区市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体物贸基地。随着近几年区域开发推进和人口不断进入，真北路周边商业气氛日渐浓厚。从目前情况看，进驻该区域商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新长征电脑世界等国内企业及麦德龙总部德国建材超市等跨国公司。众多商业设施集中在这区域产生了越来越强商业聚合效应，进步带动了周边地区人气，使之成为上海西区处重要商业中心地带。该区域主要商业设施情况详见下表真北路地区现有商业设施情况序号名称面积万平方米经营类型麦德龙销售中心大卖场农工商配货中心大卖场建材超市建材装饰红星麦凯龙家具装饰城建材家具光彩小商品市场小商品本项目地处曹安路真北路交叉口处，处于普陀区规划大型商务中心范围之内，具有良好商业前景。从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区交通要道，真北路上在建城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大消费基础。从竞争环境看地块周边以有批知名度较高大卖场，以及在真北地区已经发展较成熟梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边商业区有着不同消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士消费能力，与周边大卖场有着互补关系，具有独特竞争优势。综上所述，本项目建设商业设施符合这地区功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施需求，具有良好市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在元平方米日，在铜川路真北路口惠谷数码广场平均售价为元平方米，日租金元平方米日规则分布，主要有三大块长寿路江宁路板块由于靠近市中心和上海火车站，同时长寿路是该区最重要商业中心，江宁路是连接静安区进入市区重要通道，因而该板块成为区内办公楼个主要分布区。中山北路板块由于紧靠内环线，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业发展，区域环境有了很大改善，普陀区将近半办公楼都集中在这带。武宁路真北路板块由于连接沪宁高速公路，客货交通均非常便利，同时，由于该区域分布有许多生活资料市场和农副产品市场，经营这些产品企业和个人成为该区域办公楼主要用户群。本地块处于武宁路真北路商务板块，但这地区办公楼市场发展相对滞后，地块周边办公楼不仅数量不多，档次也不够高。随着普陀区真光商业圈发展，将会有越来越多客商入驻该地区，使得办公用房需求量猛增，同时对楼宇规模和档次提出了更高要求。本项目启动将顺应这发展需求，通过建设功能完善中高档办公楼，以弥补该区域办公楼供应不足，利于该区域商业办公品质提升。随着该区域开发和建设，该地区对中高档办公楼需求将进步增加，本项目办公楼功能定位为为办公人员提供高质量服务，功能上力求完善先进。主要客户为周边地块入驻工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠城市中环线建设中与沪宁高速公路相邻地理优势及便利交通条件，吸引外省市企业在此设立公司或办事处，市场前景看好。目前项目地块附近基本没有其他写字楼，稍远些长征大厦对外报价日租金为元平方米日。附近有几个住宅项目，售价元平方米，其中祥和名邸开发规模较大，占地万平方米，为联体别墅别墅和小高层组成，售价从去年月份均价元平方米上升到目前元平方米。根据普陀区及地块周边地区现状和发展前景，以及本项目定位，本办公楼销售价格暂定为元平方米。名称地址占地面积均价元开发商祥和名邸普陀梅川路弄申豪房地产有限公司泰宸景苑梅川路万镇路上海鸿顺置业发展有限公司三投资估算与资金筹措投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中规定有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。投资估算参考了上海市同类结构建筑造价指标。建设投资经估算，完成凯旋生活广场项目建设投资为万元，其中土地费用约万，建筑安装工程费为万元。资金筹措本项目总投资万元，项目法人自筹资金万，其余约万元从银行贷款及房地产信托等方式解决。资金使用计划根据项目实施进度，建设期拟为年。新增固定资产投资计划第年投入，第二年以后投入。四财务效益分析财务评价编制依据本项目财务评价编制依据为国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中财务评价及现行有关政策规定。国家各项财务税收和金融政策。同类型房地产企业运营情况和统计资料。基础财务数据与说明项目投资规模完成项目总投资为万元，其中接手项目公司及土地费用约为万元。项目建设期和经营期本项目拟定建设期为年。销售期从项目建设期第二年年下半年开始，至经营期前二年，预计销售第年收入为，第二年收入为，第三年收入为。税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除税金及附加主要有营业税城市维护建设税和教育附加税。营业税按国家规定税率计算，城市建设维护税为，教育附加费为，综合税率为。从利润中扣除有所得税税率为公司注册地税率。财务基准收益率基准收益率是建设项目评价财务收益基准判据。根据现行银行利率同行业近年来统计数据等因素