苏园（2002）01号地块土地使用权竞买可研计划书.doc_中文版高速下载

产品价格预测 产品价格是最为重要的因素，也是最有想象空间的参数，因为，竞 买土地到产品上市相距段时间少则半年，多则年以上，以及产 品开盘到销售结束般年，这段时间产品价格会发生什么变化， 不同的开发商有不同的预测。

产品价格预测是市场调研的重要内容， 已在第二章市场调研与产品定位中确定，详见表。

收款计划 各期销售的产品收款可能不样，期房和现房就不同，现房可以要 求在个季度内付清房款，期房般在竣工后付清房款，在竣工之前 分期收款。

分期收款的比例，般说来，期房需要分若干期收款，竣 工交付使用后全部付清，因此，般的做法，签定合同付款，结 构封顶之后付款比例达到，竣工交付使用再付余下的。

收款比例与销售计划样，对现金流有重大影响，本项目由计算 机自动按上述比例制定收款计划。

收入及税金计算 营业税率，位亩 起拍价格万元以亩为单位万元亩 土地报价起算价格万元以亩为单位万元亩 销售产品数量平方米 别墅出售平方米 多层住宅出售平方米 中高层住宅出售平方米 汽车车位出售平方米 商业 土地报价方案计算依据 表 序号项目名称单位数量 技术经济指标 指标名称单位数量 土地 土地面积平方米以亩为单银行贷款利率，企业微利，建 议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风 险较大。

综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价 万元。

可以接受当企业土地存量不足时，基准收益率为 宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万 元，内部收益率小于的概率，还可以接受当企业无土地存 量时，基准收益率为宜相当于十分迫切时，基准收益率 可取，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概 率，风险很小般情况下基准收益率为宜，建议的土 地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险加大 倍，但还值达到基准收益率的概率和收益率小于的概率。

将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。

计算 结果详见表风险决策指标概率分析。

结论如下 当企业土地存量较大，对土地需求不是项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。

对 所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。

投资变化的概 率分布也是如此操作。

根据参数的概率分布计算出土地价格临界点 内部收益率期望。

风险决策指标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进 了步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是 概率分析方法又称风险分析。

这种分析才是最高层次上的决策分析。

本 利率，企业微利，建议的土地最高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元为宜，建议的土地最高报价 万元 当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款 利率约个百分点，建议的土地最高报价万元 当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款 项目的别墅单位造价元和售价元是有较大 可能的，建议采用改组合的分析结果，即 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率 可取，建议的土地最高报价万元 般情况下基准收益率资售价同时变化的不同意见，计算了 个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率 计算了个土地价格临界点。

分析结果详见表多因素变化 土地价格临界点分析。

分析认为，本化组合比较多，不可能象基本报价 方案样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个 多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地 价格的临界点。

本报告根据专家们对投将不是很确定的数据确定下来，不同的人存 在不同看法是正常不过的。

为了解决这个问题，可以针对不同的意见 不同的参数取值进行多方案分析，计算出每个方案多因素变化 组合的评价指标。

由于多因素变报价万元，全部投资内部收 益率，将亏损万元。

多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程 中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价 会在定范围内变化，要高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元。

基准收益率低于可能亏损 当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款 利率约个百分点，建议的土地最高报价万元 当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款 利率，企业微利，建议的土地最高 当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款 利率约个百分点，建议的土地最高报价万元 当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款 利率，企业微利，建议的土地最高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元。

基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收 益率，将亏损万元。

多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程 中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资及售价 会在定范围内变化，要将不是很确定的数据确定下来，不同的人存 在不同看法是正常不过的。

为了解决这个问题，可以针对不同的意见 不同的参数取值进行多方案分析，计算出每个方案多因素变化 组合的评价指标。

由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价 方案样为每个多因素变化组合计算大量的报价方案，所以只能每个 多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地 价格的临界点。

本报告根据专家们对投资售价同时变化的不同意见，计算了 个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率 计算了个土地价格临界点。

分析结果详见表多因素变化 土地价格临界点分析。

分析认为，本项目的别墅单位造价元和售价元是有较大 可能的，建议采用改组合的分析结果，即 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率 可取，建议的土地最高报价万元 般情况下基准收益率为宜，建议的土地最高报价 万元 当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款 利率约个百分点，建议的土地最高报价万元 当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款 利率，企业微利，建议的土地最高报价万元 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏 损，建议的土地最高报价万元。

风险决策指标多因素变化临界点分析虽然比基本报价分析前进 了步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是 概率分析方法又称风险分析。

这种分析才是最高层次上的决策分析。

本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。

对 所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。

投资变化的概 率分布也是如此操作。

根据参数的概率分布计算出土地价格临界点 内部收益率期望值达到基准收益率的概率和收益率小于的概率。

将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。

计算 结果详见表风险决策指标概率分析。

结论如下 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率 可取，建议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概 率，风险很小般情况下基准收益率为宜，建议的土 地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风险加大 倍，但还可以接受当企业土地存量不足时，基准收益率为 宜大于银行贷款利率约个百分点，建议的土地最高报价万 元，内部收益率小于的概率，还可以接受当企业无土地存 量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建 议的土地最高报价万元，内部收益率小于的概率，风 险较大。

综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价 万元。

土地报价方案计算依据 表 序号项目名称单位数量 技术经济指标 指标名称单位数量 土地 土地面积平方米以亩为单位亩 起拍价格万元以亩为单位万元亩 土地报价起算价格万元以亩为单位万元亩 销售产品数量平方米 别墅出售平方米 多层住宅出售平方米 中高层住宅出售平方米 汽车车位出售平方米 商业配套出售平方米 销售产品平均价格元平方米 别墅出售元平方米 多层住宅出售元平方米 中高层住宅出售元平方米 汽车车位出售元平方米 商业配套出售元平方米 总投资万元每平米造价元平方米 建筑安装工程费用万平方米 别墅万平方米 多层住宅万平方米 中高层住宅万平方米 汽车车位万平方米 商业配套万平方米 土地价格万元每平米地价元平方米 前期费用万元占建安费用比例 基础设施万元单位建筑面积元 公共配套设施万元占建安费用比例 开发期税费万元占收入比例 其它工程费用万元占建安费用比例 开发间接费万元占建安费用比例 管理费用万元占建安费用比例 销售费用万元占收入比例 不可预见费万元占建安费用比例 财务费用万元利率 经营资金万元 土地报价方案 表 序号指标名称单位方案方案方案方案方案方案方案方案方