速城市经济的脉搏，是活跃 城市经济的主力军。 商业经济对城市贡献不单是在税收上，对拉动相关产业起到持续 性的作用。它加大大增加产业城市规模和吸引产业人数，对城市在经 济与人口的发展都有极大的引力。 第九章投资估算及资金筹措 项目实施进度计划 根据施工组织计划和项目经营的具体情况，本项目次性开发建 设。总建设期约为个月。 投资估算及资金筹措 编制依据 山东省建筑安装施工定额 潍坊市房地产开发建设规费 总投资 项目总投资约万元。 其中，土地成本含契税万元。 建安成本万元。 前期及公建配套万元。 不可预见费费万元。 建设规费及其它万元。 投资估算 概况附表 序项目数量备注序项目数量备注 总占地 面积 ，亩二总建筑面积， 三 地上建筑 面积 ，容积率四地下建筑面积， 综合以上情况，本项目建设是必要的。 第三章市场需求预测 市场预测 现有市场需求 据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非 农业人口服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。走精品 之路，创龙头商业是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特 定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利 因素对项目的影响。 业办公场所绝大多数在商业门店，环境差， 设施也不完善。而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者创业者增加了投入资金。严 重制约青州的经济发展。 青州商业品可比性较弱。给销 售带来瓶颈，制约人们消费。 青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞 后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字 楼市场也比较空白。个人创都财富广场和青都国际步行街。 青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且 商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。经营环境极差。如 果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。商作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑 东阳城，置北青州刺史治于此。 促进社会经济发展，加速城市化进 从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大 厦和人民商场家。在建的有中址在今山东淄 博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝 永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋 安帝隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是 山东唯个先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。 周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。 西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。东汉州 名，辖郡国十，县六十五。治所临淄县，故城摩崖石刻，其中著名的是巨大寿字石刻，高米。其旁驼山 自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石 窟。青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。上古为 东夷之地。至夏商间，的交通枢纽。 城市的西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如 画。云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨 耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。山上多 量较大。 青州交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南，东距青 岛。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高 速公路和东青高速公路。另有国道，济青公路和羊临公路等。是 潍坊西部临昌乐县， 北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。青其南为沂蒙山区，其北 为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。青 州境内河网密布。面积平方公里，人口万。石灰石和铁矿 石的储，北临尧王山路，此处毗邻 汽车客运站，是青州市交通集散地东临工业路，此路段是青州市的 主要南北通路 青州位于山东半岛中部，北纬度分至度分，东经 度分至度分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东万元。 主要技术经济指标详见附表 本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项 目建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 区域概况 该项目地处河南省潍坊市青州市城区目建成后，可实现销售收入，万元利润总额 ，万元项目投资回收期税后年含两年建设期财务 内部收益率全部投资所得税后财务净现值，万元全 部投资所得税后。 并持有资产价值约筑物设置，不能单独设置高烟囱。 投资估算及资金筹措 项目总投资，万元不含土地价。其中，自筹资金， 万元。 项目实施进度 预计年月开工，年月竣工。工期为个月。 经济效益分析 经测算，项。 按地震烈度六度进行防震设计。 应设置建筑面积为按规范设计平方米平战结合的人防地 下室，平时用途可用为地下室。凡需配备烟囱水泵房加压水池配电房等设施，应设置 在建筑物内或结合建筑。 按地震烈度六度进行防震设计。 应设置建筑面积为按规范设计平方米平战结合的人防地 下室，平时用途可用为地下室。凡需配备烟囱水泵房加压水池配电房等设施，应设置 在建筑物内或结合建筑物设置，不能单独设置高烟囱。 投资估算及资金筹措 项目总投资，万元不含土地价。其中，自筹资金， 万元。 项目实施进度 预计年月开工，年月竣工。工期为个月。 经济效益分析 经测算，项目建成后，可实现销售收入，万元利润总额 ，万元项目投资回收期税后年含两年建设期财务 内部收益率全部投资所得税后财务净现值，万元全 部投资所得税后。 并持有资产价值约万元。 主要技术经济指标详见附表 本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项 目建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 区域概况 该项目地处河南省潍坊市青州市城区，北临尧王山路，此处毗邻 汽车客运站，是青州市交通集散地东临工业路，此路段是青州市的 主要南北通路 青州位于山东半岛中部，北纬度分至度分，东经 度分至度分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东临昌乐县， 北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。青其南为沂蒙山区，其北 为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。青 州境内河网密布。面积平方公里，人口万。石灰石和铁矿 石的储量较大。 青州交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南，东距青 岛。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高 速公路和东青高速公路。另有国道，济青公路和羊临公路等。是 潍坊西部的交通枢纽。 城市的西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如 画。云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨 耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。山上多 摩崖石刻，其中著名的是巨大寿字石刻，高米。其旁驼山 自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石 窟。青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。上古为 东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。 周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。 西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。东汉州 名，辖郡国十，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄 博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝 永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋 安帝隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是 山东唯个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑 东阳城，置北青州刺史治于此。 促进社会经济发展，加速城市化进 从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大 厦和人民商场家。在建的有中都财富广场和青都国际步行街。 青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且 商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。经营环境极差。如 果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。商品可比性较弱。给销 售带来瓶颈，制约人们消费。 青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞 后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字 楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差， 设施也不完善。而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者创业者增加了投入资金。严 重制约青州的经济发展。 青州商业服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。走精品 之路，创龙头商业是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特 定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利 因素对项目的影响。 综合以上情况，本项目建设是必要的。 第三章市场需求预测 市场预测 现有市场需求 据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非 农业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族 万人。 近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。 年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。其中，第 产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右。 经济结构逐步改善，增长质量进步提高。三次产业结构为∶ ∶。地方财政般预算收入完成亿元，为年预算的 ，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同 比增长规模以上工业企业完成增加值亿元，同比增长 实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支 配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增 长。 市场物价小幅上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨。 其中，食品类价格上涨，烟酒及用品上涨