花园商业中心投资项目立项可行性分析.doc_中文版高速下载

项目形象包装 主题广告主导语 项目基本概况 项目位于深圳市投资建设，由多幢高层住宅组成，住 宅下三层为商业物业及条商业街，现在正在对裙楼商铺进行 统分析，定位。

二项目的优劣势分析 虽然本项目地段位置周边目前不是很旺，但是距离松岗商 业中心不到公里，而且项目周边发展速度比较快，所以本项 目也是有很大优势所在的。

只有充分认识到该项目的优缺点， 并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的 关键所在。

项目分析 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目优势 地处大道交汇处，地理位置显赫 距松岗商业中心旺地不到公里，发展潜力巨大 整体规模较大设计现代配套功能逐步完善，具有 强大竞争力 项目劣势 现本项目周边多为厂区，异化步行街为零售产业，那我们除了能 汇集步行街基本零售顾客的同时，我们同时也做批发，让步行 街相当部分零售商家及其他地域零售商家也成为我们的顾 客。

项目消费人群分析 集团性消费对商家从进货渠道物流配送经营管理等条龙服务 商家类别差异化步行街除实力品牌店外，其他商家 大都实力较小，为私人小业主，我们则做到厂家源头经销商 代理商为市场主流 客户群体差不集中的饰品化妆品等我们品种更齐全 细致步行街竞争力差的电子等，我们更强 经营管理差异化步行街除大品牌店外，更多是私人 零散商家，除单场地之外，其他服务缺乏，商家危机感严重， 我们 的培养也是如今家长最注重方面，再加项目周边居住人口不断增加但相应的培训机构配置不足。

项目商业中心差异化分析 经营品种差异化步行街主体服饰鞋类等，我们有， 但价格更低步行街休闲沐足健身房保健 药房„„ 文化基地瑜伽培训美容培训儿童兴趣培训 近年来，瑜伽培训美容培训儿童兴趣培训等受到现代 人的热力追捧，现代女性越来越来关注养生保健及美容，儿童器等洽谈中„„ 电器城 大小家电影音器材音响制品数码产品电脑耗材„„ 休闲饮食着力引进麦当劳必胜客味千拉面等品 牌餐饮企业 休闲美食区 餐饮美食咖啡屋水疗百货区 品牌服装皮鞋皮具品牌内衣通信器材珠宝玉器 钟表眼镜精品玩具潮流饰物美容美发床上用品图书 文具办公用品体育用品健身器材化妆品„„ 电器城国美电器益强电圈布吉新佳广场等 等，都是由于该超市卖场的进驻从而带旺了整个项目。

超市区 水果蔬菜生鲜熟食粮油副食参茸茶叶汤料药材 面包西饼日用百货„„百货服饰海雅百货洽谈中„„ 万家沃尔玛新佳等 知名超市正在洽谈中„„ 个大型的知名超市对整个项目的招商起到很大的影响， 很多人气旺的地方都是以超市卖场来命名所在商圈的。

例如龙 华的华润万家广场东莞南城沃尔玛商型超市卖场，有着独特的营销手法，以中高端市场定 位，从目前人流估算，松岗消费力还是相当大的。

价格偏 高，般白领工厂打工者消费不中心。

项目规划分析 知名超市进驻目前与华润营模式比较成 功，认为本项目商铺适合这种商业模式。

四项目定位分析 同类市场分析 在本项目周边有三个比较成熟的商圈松岗广场，位于住宅商业楼部分，天虹作为深 圳老牌大消费者，而且聚人 气提消费，应该是理想的商场模式。

这种综合性商业模式适 合于大规模的裙楼商场，对于本项目的裙楼商铺从设计上规 模上都适合发展综合商场。

针对商圈调查，在这片区这类型的经内行业种类品牌众多档次齐备，可以满足任 层次消费者的任生活需求，并且在购物的同时能够进行饮 食品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。

从这个角度去分 析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的， 主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理 诉求，针对性强，结合本项目情况也不适合该模式。

综合性商业模式 这模式奉行的是购物休闲通吃，衣食住行条龙 服务。

商场，主要在于目标客户群以及满足 需求上的区别。

它不局限于以个行业，在商品种类上不具备 占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是定的，或是 文化层次或是经济群体等等。

对于这些群体来说主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦 或商品档次等任何个角度去发挥，都能找到相应主题。

然后 以该主题为核心以及规则，展开经营。

这类模式与其它商业模式相比化异质化的心理诉求。

这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。

行业的发展将直接影响到该行业专业 市场的经营能力与盈利空间。

针对本项目的商铺所处商圈分 析，适合专业性商业模式。

化异质化的心理诉求。

这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。

行业的发展将直接影响到该行业专业 市场的经营能力与盈利空间。

针对本项目的商铺所处商圈分 析，适合专业性商业模式。

主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦 或商品档次等任何个角度去发挥，都能找到相应主题。

然后 以该主题为核心以及规则，展开经营。

这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足 需求上的区别。

它不局限于以个行业，在商品种类上不具备 占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是定的，或是 文化层次或是经济群体等等。

对于这些群体来说， 主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理 诉求，针对性强，结合本项目情况也不适合该模式。

综合性商业模式 这模式奉行的是购物休闲通吃，衣食住行条龙 服务。

商场内行业种类品牌众多档次齐备，可以满足任 层次消费者的任生活需求，并且在购物的同时能够进行饮 食品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。

从这个角度去分 析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人 气提消费，应该是理想的商场模式。

这种综合性商业模式适 合于大规模的裙楼商场，对于本项目的裙楼商铺从设计上规 模上都适合发展综合商场。

针对商圈调查，在这片区这类型的经营模式比较成 功，认为本项目商铺适合这种商业模式。

四项目定位分析 同类市场分析 在本项目周边有三个比较成熟的商圈松岗广场，位于住宅商业楼部分，天虹作为深 圳老牌大型超市卖场，有着独特的营销手法，以中高端市场定 位，从目前人流估算，松岗消费力还是相当大的。

价格偏 高，般白领工厂打工者消费不中心。

项目规划分析 知名超市进驻目前与华润万家沃尔玛新佳等 知名超市正在洽谈中„„ 个大型的知名超市对整个项目的招商起到很大的影响， 很多人气旺的地方都是以超市卖场来命名所在商圈的。

例如龙 华的华润万家广场东莞南城沃尔玛商圈布吉新佳广场等 等，都是由于该超市卖场的进驻从而带旺了整个项目。

超市区 水果蔬菜生鲜熟食粮油副食参茸茶叶汤料药材 面包西饼日用百货„„百货服饰海雅百货洽谈中„„ 百货区 品牌服装皮鞋皮具品牌内衣通信器材珠宝玉器 钟表眼镜精品玩具潮流饰物美容美发床上用品图书 文具办公用品体育用品健身器材化妆品„„ 电器城国美电器益强电器等洽谈中„„ 电器城 大小家电影音器材音响制品数码产品电脑耗材„„ 休闲饮食着力引进麦当劳必胜客味千拉面等品 牌餐饮企业 休闲美食区 餐饮美食咖啡屋水疗休闲沐足健身房保健 药房„„ 文化基地瑜伽培训美容培训儿童兴趣培训 近年来，瑜伽培训美容培训儿童兴趣培训等受到现代 人的热力追捧，现代女性越来越来关注养生保健及美容，儿童 的培养也是如今家长最注重方面，再加项目周边居住人口不断增加但相应的培训机构配置不足。

项目商业中心差异化分析 经营品种差异化步行街主体服饰鞋类等，我们有， 但价格更低步行街不集中的饰品化妆品等我们品种更齐全 细致步行街竞争力差的电子等，我们更强 经营管理差异化步行街除大品牌店外，更多是私人 零散商家，除单场地之外，其他服务缺乏，商家危机感严重， 我们对商家从进货渠道物流配送经营管理等条龙服务 商家类别差异化步行街除实力品牌店外，其他商家 大都实力较小，为私人小业主，我们则做到厂家源头经销商 代理商为市场主流 客户群体差异化步行街为零售产业，那我们除了能 汇集步行街基本零售顾客的同时，我们同时也做批发，让步行 街相当部分零售商家及其他地域零售商家也成为我们的顾 客。

项目消费人群分析 集团性消费如银行电信电力政府部门主要 以政务性消费和企业消费为主 商务性消费以民营企业私营业主和高薪阶层应酬 交际为主。

普通工薪阶层消费松岗经济发展迅速，有股份合作 公司家，年底总资产为亿元，经营总收入为 亿元，实现利润亿元。

有工业企业家，其中世界五 百强企业家，产值超亿元的企业家。

年，实现地 区生产总值亿元，规模以上工业总产值亿元，社会消 费品零售总额亿元，固定资产投资亿元，两税收入 亿元，较十五期末均实现翻番。

经济的不断发展，使得 更多的外来人口的涌入，所以作为普通工薪阶层也是我们项目 的主要消费群体。

商业中心将打造松岗第个集餐饮娱乐休闲为 体的综合商业圈，满足不同档次人群的需求，让所有顾客到这 里步到位，满足自己的所有需求。

五营销推广策略 推广主题 基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市 场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面 进行 宣传本项目商铺为松岗地区专业商业购物步行街，突 出其市场的发展前景及投资价值 宣传该区域在商圈的核心位置从而带出投资该商铺