市场竞争的今天，协 信人深深懂得逆水行舟，不进则退的道理，正以更加饱满的激情和坚忍不 拔的毅力，勇敢地迎接挑战，以创造我们共同的价值为追求，努力把协信 集团建设成为资本股份化组织集团化经营专业化管理科学化的现代化的 企业集团。 三报告编制依据 长寿区市场调查报告 建设项目经济评价方法与参数年，国家计委。 重庆市建筑工程基价表 项目地地形图 项目规划方案平面图 重庆市巴南区鱼洞公寓片区旧城改造方案重庆大学规划研究院 长寿区委区府地块总体策划方案 四项目主要技术经济指标 指标名称指标指标名称指标协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 用地面积建筑面积 商业面积住宅面积 容积率覆盖率 绿地率车位协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 第二章市场需求分析 重庆市房地产市场环境 重庆市经济发展状况 重庆是座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位 置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。尤其是重 庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城 市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的 投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新轮投资的热点，大量的国外资金 和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气， 为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。 年年重庆市重庆市国内生产总值与固定资产投资状况 年份亿元增长率固定资产投资亿元增长率 近几年来重庆市的增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长 率更是远远超过全国的平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中， 重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大 环境。 二重庆市房地产投资与交易情况分析 据有关方面最新统计显示，重庆市的房地产市场已保持了连续七年的高速 增长，为业内人士所惊叹。 在年，重庆用于房地产开发的投资为亿多元，之后每年以以 上的速度增长，到年，重庆的房地产投资已达到亿元。 与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产 开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。 重庆的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在年，重庆房地产 年销售面积才万平方米，销售额亿元。之后每年以左右的速度 增长。年，重庆房市实现年销售万多平方米到年的销售面积 已达万平方米。 在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现了两个转 变房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由 速度规模型向质量效益型转变住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变， 消费者更趋于理性消费。 三重庆市商业地产的发展状况分析 重庆市商业用房开发总规模分析 近年来重庆商业地产的开发有了很大的发展，无论是在开发投资规模方面 还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以发现无论是商 业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地 产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知重庆的商业地产的发展还很不 够 截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营 业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。经过几，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是 房地产业和基础产业。按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在 的平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方 米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年的时间里，重庆住 宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年 需求住宅的面积将达到万平方米。由此可见重庆的房地产还将继续保持高 速发展的趋势。 同时，根据重庆政府经济的发展计划，到年，重庆产值将达到 亿元。这大体相当于现在的上海。当重庆达到这规模，重庆的写字楼 酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆的商业地 产开发商正面临着千载难逢的发展良机。 二长寿区房地产市场分析 长寿区的背景资料 长寿区的交通地理状况 长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里， 辖个镇个乡个村居，总人口万，通过渝长渝涪长梁高 速公路与主城区及涪陵梁平县相连，区位优势较明显。协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路 基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区的乡镇通水泥公路。境 内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速 公路融为体，三个即将建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可 成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆的 交通枢纽。 长寿区的经济发展状况 工业是长寿经济发展的主体，也是是长寿财政收入的主要来源。据 年国家统计局资料显示长寿国有工业固定资产总量列全国县级地域第位。 长寿区年国内生产总值在整个重庆市中列位，人均列位， 城镇居民人均住宅使用面积列位，在岗职工年平均工资列位。社会消费品 零售总额列位。与周边区县及距主城区较近的郊区相比，长寿区的在 岗职工收入水平均居于前列，第三产业发展欠佳。 年长寿区经济发展指标 经济指标 国内生产 总值亿 元 全社会固 定资产总 额亿元 地方可支 配财政收 入亿元 全区年末 存款余额 亿元 旅游收入 亿元 城镇职工 人均年收 入元 年数据 同比增长 长寿区商贸发展状况 年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营 业额亿元，占的其中批发零售业亿元，餐饮业亿 元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额的。 近几年来长寿区的商贸都在高速发展，根据长寿区的近三年商贸发展规划 流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以的速度增长，力争突破亿 元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区的比重达到连锁经营零 售额每年以的速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额的比重提高 到。协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 二地区住宅市场分析 开发总量分析 从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区的房地 产市场并不活跃，甚至还有萎缩的趋势。 年长寿区房地产投资指标 年份投资总额亿元增长率 开工面积万平方米 总开工面积增长率其中住宅开 工面积 增长率 长寿的楼盘以住宅物业为主，目前在售在建的楼盘大约有多个，总的供 应量约有万平方米。 住宅价格分析 长寿的商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平 米之间，最高价是少数的两个电梯房，房价达到元平米左右以上面 积计算方式为建筑面积。现阶段长寿的消费者普遍能够接受元 平米的住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸的高速发展，以及房地产级供应 量的限制，长寿区的住宅价格还有上升的空间。 住宅特点分析 长寿区的住宅大体呈现以下特点 住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯的单 体小高层 多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平 方 户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量的 以上，二房二厅则在平方 户型的空间结构以错层的供应量最大，平层，跃层供应量较小 新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方 正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能， 尚未引入重庆时下流行的空中花园，功能房阳光房落地窗等概念，而协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 衣帽间储藏间保姆间等功能房出现较少 与重庆主流住宅产品相比，其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间 距较窄，私密性考虑欠佳。 三长寿地区商业地产市场分析 根据长寿区的发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造个主城核心 商圈，即以寿星广场为核心的半径米的中心商贸区同时建设黄桷湾骑 鞍桃花川维渣家湾个社区服务中心以及发展以葛兰云台狮子滩 洪湖双龙个重点乡镇为代表的乡镇小城镇商业建设。 长寿区商业中心调查 向阳街是长寿区的中心，属于长寿老城区。该地段以各种类型的服务 机构金融机构服装和百货超市为主。该路段商业网点共家，总经营面 积约为长寿区的两个有影响的商店重庆百货和立丹超市都在 该路段。从立丹超市物品的种类及新鲜程度来看，说明长寿的消费者对于在超 市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。 其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿的房地产开发呈上升 趋势。长寿路商业门面数为个，总经营面积约为，方，其中建材经 营点为个，占，家电，娱乐在长寿路上主要包括 个二三星级的酒店，金堂大酒店富丽酒店寿星酒店，总经营面积约 万方。 长寿的新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其 中，大型餐饮有秦妈火锅天源火锅德庄火锅等，基本是火锅的天下。但 经营现状不理想，从两个时段观察来说，上座率均不高，即使 品牌火锅情况也不行，在晚上左右已基本关门。而在长寿，茶楼经营不 错， 以上现象表明在长寿，餐饮业有发展的空间。 商业物业租金和售价分析 目录 第章总论 项目概况