旧城改造区住宅楼及配套设施项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

近几年伴随着神华集团的迅猛发展初步形成了以煤炭工业 为支柱建筑建材交通运输商业服务特色农牧业并举的经济 发展格局。

年完成国内生产总值亿元财政收入亿元。

全镇有各类企业家个体工商户户。

年原煤生产能力达 多万吨。

神东煤炭分公司的补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇神华 煤液化项目也在该镇境内。

年镇城镇居民人均可支配收入达到元农民人 均纯收入达到元每百户家庭拥有轿车辆移动电话部家用电脑台。

围绕‚市两区三个组团‛的全市整体城市 规划来规划镇城市建设近年来镇累计投资多万元用 于城市建设和环境改善重点要统筹新旧城区协调发展镇经 济建设实现了从‚城乡体化‛到‚依托城市发展‛到‚抓城市 建设就是抓经济建设‛的历史性跨越特别择居住时更倾向于其现工作原生活的区域。

据调查镇居民乘坐最多的交通工具是私家车几乎占了 其次是公车约占其他依次是计程车步行及其它交通工具。

在 购房者或有意向购买的消费者中中 及与提高教育较为普及这定程度地提高了镇从业人员 的文化教育水平。

此外镇的文化水平总体上来说也在不断的提 高有助于消费市场的引导。

二居住结构分析 镇的居民在选化程度比较高这与城市的区域经济发展成正比。

然而与国内同等经济规模的城市相比镇家庭中具有高学历的 人口比重较小文化程度普遍偏低。

又据调查了解镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普况尤其是房地产业的发展有紧密 的联系。

镇交通便利基础设施建设力度的加大房地产业快速 发展将吸引人们前往臵业投资。

人口文化程度。

调查显示目前镇煤炭和煤化工企业较 为密集人口的文 城镇建设步伐加快人口增长将逐年递增。

人口密度与人口变动大致相同城镇人口密度高。

近两年内 镇的基础设施建设已初具规模人口密度增长速度加快发展潜 力巨大。

人口增长与其经济发展状多将产生大量的住宅需求。

镇做为经济发展的重 要支点呈以下特点 镇人口增长率快发展潜力巨大。

镇做为经济发展 的重要支点发展潜力巨大。

近年来随着地区经济的迅速发展 ‚十五‛期间镇因为煤炭煤化工产业的发展经济日渐 活跃人口急剧增加。

随着镇人民生活水平的不断提高和城市化 进程的加快大量的农业人口转为非农业人口来镇务工经商人 员还将增虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论但至少我们能从这类产品的预售效果看出这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。

二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析较 高消化能力也比较强但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外也会留下市场的空白产生产品的真空地带。

我们类产品开发 比例失调住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。

从现有可售商品住宅看平方米以上户 型占绝对主力。

从预售效果看虽然市场对这类产品认可程度比预售方面平方米以下的住宅预售率为 平方米的住宅预售率达到平方米以上住宅预售率达 到。

以上数据表明目前的房地产市场发展不均衡。

表现在 产品类型发展不均衡。

即非住宅类产品与住宅中普通商品房开发占总开发 量的左右经济适用房占左右廉租房仅占总开发量。

平方米以下住宅仅占住宅总供应量的平方米的 住宅占住宅供应量的平方米以上的住宅占住宅供应量的 。

在 市场格局还将在未来几年中继续持续段时间此外从方向的房 地产建设日益繁荣。

三目前市场的开发结构 年鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米与包 头市基本持平是呼和浩特市的。

其住房需求不断释放。

目前的房地产市场是稳定的繁荣的目前的市场需求是 在多方面的因素促使下形成的有切实的有效需求自用型消费还 是市场中的主要力量。

而且根据现在的即定发展战略目前的场供不应求及房价的快速上升进步强化了这种认识。

再加上目 前市场的管理工作严重滞后买卖双方获取信息的渠道不对等因素 配合了开发商对于市场走势的引导。

在这种市场氛围下非理性的 消费心理促使父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。

非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同同时由于上述几方面原因造成的地产市 相当部分群体采取售旧换新售小换大的方 式来改善自己的住房条件相当程度上扩大了住房需求。

同时与国外情况有所不同的是传统‚安居乐业‛的心理导 致居民尽其所有收入购房意愿强烈。

往往是集中父相当部分群体采取售旧换新售小换大的方 式来改善自己的住房条件相当程度上扩大了住房需求。

同时与国外情况有所不同的是传统‚安居乐业‛的心理导 致居民尽其所有收入购房意愿强烈。

往往是集中父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。

非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同同时由于上述几方面原因造成的地产市 场供不应求及房价的快速上升进步强化了这种认识。

再加上目 前市场的管理工作严重滞后买卖双方获取信息的渠道不对等因素 配合了开发商对于市场走势的引导。

在这种市场氛围下非理性的 消费心理促使住房需求不断释放。

目前的房地产市场是稳定的繁荣的目前的市场需求是 在多方面的因素促使下形成的有切实的有效需求自用型消费还 是市场中的主要力量。

而且根据现在的即定发展战略目前的 市场格局还将在未来几年中继续持续段时间此外从方向的房 地产建设日益繁荣。

三目前市场的开发结构 年鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米与包 头市基本持平是呼和浩特市的。

其中普通商品房开发占总开发 量的左右经济适用房占左右廉租房仅占总开发量。

平方米以下住宅仅占住宅总供应量的平方米的 住宅占住宅供应量的平方米以上的住宅占住宅供应量的 。

在预售方面平方米以下的住宅预售率为 平方米的住宅预售率达到平方米以上住宅预售率达 到。

以上数据表明目前的房地产市场发展不均衡。

表现在 产品类型发展不均衡。

即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。

从现有可售商品住宅看平方米以上户 型占绝对主力。

从预售效果看虽然市场对这类产品认可程度比较 高消化能力也比较强但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外也会留下市场的空白产生产品的真空地带。

我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论但至少我们能从这类产品的预售效果看出这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。

二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析 ‚十五‛期间镇因为煤炭煤化工产业的发展经济日渐 活跃人口急剧增加。

随着镇人民生活水平的不断提高和城市化 进程的加快大量的农业人口转为非农业人口来镇务工经商人 员还将增多将产生大量的住宅需求。

镇做为经济发展的重 要支点呈以下特点 镇人口增长率快发展潜力巨大。

镇做为经济发展 的重要支点发展潜力巨大。

近年来随着地区经济的迅速发展 城镇建设步伐加快人口增长将逐年递增。

人口密度与人口变动大致相同城镇人口密度高。

近两年内 镇的基础设施建设已初具规模人口密度增长速度加快发展潜 力巨大。

人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密 的联系。

镇交通便利基础设施建设力度的加大房地产业快速 发展将吸引人们前往臵业投资。

人口文化程度。

调查显示目前镇煤炭和煤化工企业较 为密集人口的文化程度比较高这与城市的区域经济发展成正比。

然而与国内同等经济规模的城市相比镇家庭中具有高学历的 人口比重较小文化程度普遍偏低。

又据调查了解镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普 及与提高教育较为普及这定程度地提高了镇从业人员 的文化教育水平。

此外镇的文化水平总体上来说也在不断的提 高有助于消费市场的引导。

二居住结构分析 镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活的区域。

据调查镇居民乘坐最多的交通工具是私家车几乎占了 其次是公车约占其他依次是计程车步行及其它交通工具。

在 购房者或有意向购买的消费者中中高收入者较多拥有私家车 或者经常乘坐计程车。

随着镇交通和基础设施的改善以及优秀住 宅小区的建设在居住结构中镇始终占据的重要地位。

三镇房地产行业未来发展方向 镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重整个市场还 处于单纯的以产品卖产品谈不上塑立项目的个性更忽略了市场 细分对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。

购 买商品房的客户群体主要为当地部分先富阶层包括镇本地的 富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民部分政府公务员人群作为补充。

般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。

从实际销售情况来看今年上半年高端住宅市场总体表现良好 位臵优越的高档楼盘总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质 居住的需要因此已经成为许多人第居所的首选尤其是以尊贵 罕有的大户型高档楼盘更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。

四镇房地产行业供给及需求情况 镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期市 场供应量快速放大销售价格上升较快但是产品品质楼盘营销 消费理念等还有待提升这给部分开发实力强开发经验丰富的 公司留下了较大的发挥空间开发风险大但是机会更大。

三建设规模 根据上述需求分析结合项目其它建设条件本报告确定 旧城改造区项目工程用地面积平方米总建筑面积 平方米。