昊地喜悦城果花园房地产项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

客户定位 目标客户类型 市区精明的投资客 三价格定位 住宅销售均价元 商铺销售均价元 车位销售均价万元个 四项目开发建设进度安排 项目开发建设说明开发销售周期 根据本项目的特殊性和惠州市场实际情况开发周期从动工建设 至销售完毕预计需要约年时间。

其中住宅商业销售期为个月。

本项目从年第季度开始筹建规划设计并于年上半年 销售完毕。

二项目开发建设横道图 详见表项目开发建设进度计划表 五项目投资估算与资金筹措 项目投资估算 投资成本估算的各项设定 开发期的设定 本项目后续开发建设至销售周期计划为年即个月。

本项目的土地使用权从年开始住宅余年。

各项成本估算的各项设定 根据惠州市房屋开发的在未来相当长的段时期内将保持良好的发 展势头。

三项目定位 住宅定位 目标客户定位 目标客户主要类型 核心客户周边原住居民 重要客户周边原住居民换房者 普通惠东县增长龙门县则下降。

随着我市经 济的不断发展区域基础设施和居住环境得到进步改善提升 了房地产的价值。

小结惠州是个新兴城市发展潜力巨大房地产作为惠州的 支柱性产业之升全市均价 的重要因素。

从区域来看惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前 三位均价均在元以上而且同比涨幅也相当接近 较去年同期增长以上博罗县住房价格增长较快增幅为 其在月投资性需求得到很好的抑 制购房环境较好购房者相对理性二是上半年我市商品房新 增上市供应较为充足可以满足不同层次的购房需求三是惠城 区仍是成交的主要市场商品房成交价格较高是拉他各 月表现均较为平稳稳中有降。

上半年全市各月均价均超过 元最高值甚至突破元接近主城区惠城区 水平。

主要原因是上半年自住性和改善性需求逐步增多 投资性购房需求下降尤重要的作用。

四商品房价格小幅增长总体平稳 上半年全市商品房成交价格为元同比增长 商品住房均价元同比增长。

从月度变 化来看除月出现较大波动外我市商品房和住房价格其占 商品房总销售量的与去年同期相比增长商业 和办公楼分别占同比增长这 也说明我市在发展商品住宅市场的同时也在积极培育商业和办 公等物业市场对促进市场多元化发展具有 之间的相对较低。

以下的住房成交量占全市销 售总量的成以上这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改 善性需求为主购房需求显得更加理性。

从销售物业类型占比来看住宅仍为销售的主力销售量洼地效应明显受到香港深圳等投资者和 自住购房者的青睐因而成交量上涨较为明显。

从面积段来看上半年商品住宅的销售量较为均衡以上 占比最大而以下和之间的住宅销售也相当可观 其销售量占全市比例为其中大亚湾区成交量位居第二较 去年同比增长增长较为明显主要原因是大亚湾区为经 济技术开发区石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的 不断完善而且价格成交量出现回落市场逐步回归理性。

从区域来看受交通医疗教育等基本配套设施较为完善 的影响目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区因此成 交量也主要在惠城区上半年惠城区商品房共成交万量大幅下降但随 着信贷金融等政策的不断收紧购房者心理预期的巨大变化 导致月成交量大幅回升而随着调控政策进步加强二 套房认定标准的明确投资性需求受到很大程度上的抑制导致 月从月度走势来看月我市商品房延续了去年的良好 销售势头月大幅回落月大幅回升月再次回落 整体下降趋势明显主要原因是今年年初市场销售情况仍然较 好受节日季节性等因素的影响月销售因而上半年中小户型住房 上市相对集中。

三商品房销售量同比小幅增长环比回落 上半年我市商品房累计销售面积万较去年同 期增长与去年下半年相比出现较大幅度回落环比下 降。

大户型住房为主中小户型所占比例较低供 应结构不尽合理中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷又 迎合了市场的需求受到了自住型需求购房者的青睐产品适合 销路又进步促进开发企业的积极性比例为为为 以上为同比分别增长 倍。

从住房套型来看以下住房所占比例仍然偏小但从 同比情况来看其上市量与去年同期相比明显上升。

由于我市 房地产市场长期以目沿海高速公路等辐射和拉动作用明显而 龙门县则因房地产开发起步较晚优美的人居环境和品牌生态旅 游项目带动了当地房地产业的快速发展。

从面积段来看上半年全市以下商品住房上市量所 占比目沿海高速公路等辐射和拉动作用明显而 龙门县则因房地产开发起步较晚优美的人居环境和品牌生态旅 游项目带动了当地房地产业的快速发展。

从面积段来看上半年全市以下商品住房上市量所 占比例为为为 以上为同比分别增长 倍。

从住房套型来看以下住房所占比例仍然偏小但从 同比情况来看其上市量与去年同期相比明显上升。

由于我市 房地产市场长期以大户型住房为主中小户型所占比例较低供 应结构不尽合理中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷又 迎合了市场的需求受到了自住型需求购房者的青睐产品适合 销路又进步促进开发企业的积极性因而上半年中小户型住房 上市相对集中。

三商品房销售量同比小幅增长环比回落 上半年我市商品房累计销售面积万较去年同 期增长与去年下半年相比出现较大幅度回落环比下 降。

从月度走势来看月我市商品房延续了去年的良好 销售势头月大幅回落月大幅回升月再次回落 整体下降趋势明显主要原因是今年年初市场销售情况仍然较 好受节日季节性等因素的影响月销售量大幅下降但随 着信贷金融等政策的不断收紧购房者心理预期的巨大变化 导致月成交量大幅回升而随着调控政策进步加强二 套房认定标准的明确投资性需求受到很大程度上的抑制导致 月成交量出现回落市场逐步回归理性。

从区域来看受交通医疗教育等基本配套设施较为完善 的影响目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区因此成 交量也主要在惠城区上半年惠城区商品房共成交万 其销售量占全市比例为其中大亚湾区成交量位居第二较 去年同比增长增长较为明显主要原因是大亚湾区为经 济技术开发区石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的 不断完善而且价格洼地效应明显受到香港深圳等投资者和 自住购房者的青睐因而成交量上涨较为明显。

从面积段来看上半年商品住宅的销售量较为均衡以上 占比最大而以下和之间的住宅销售也相当可观 之间的相对较低。

以下的住房成交量占全市销 售总量的成以上这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改 善性需求为主购房需求显得更加理性。

从销售物业类型占比来看住宅仍为销售的主力销售量占 商品房总销售量的与去年同期相比增长商业 和办公楼分别占同比增长这 也说明我市在发展商品住宅市场的同时也在积极培育商业和办 公等物业市场对促进市场多元化发展具有重要的作用。

四商品房价格小幅增长总体平稳 上半年全市商品房成交价格为元同比增长 商品住房均价元同比增长。

从月度变 化来看除月出现较大波动外我市商品房和住房价格其他各 月表现均较为平稳稳中有降。

上半年全市各月均价均超过 元最高值甚至突破元接近主城区惠城区 水平。

主要原因是上半年自住性和改善性需求逐步增多 投资性购房需求下降尤其在月投资性需求得到很好的抑 制购房环境较好购房者相对理性二是上半年我市商品房新 增上市供应较为充足可以满足不同层次的购房需求三是惠城 区仍是成交的主要市场商品房成交价格较高是拉升全市均价 的重要因素。

从区域来看惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前 三位均价均在元以上而且同比涨幅也相当接近 较去年同期增长以上博罗县住房价格增长较快增幅为 惠东县增长龙门县则下降。

随着我市经 济的不断发展区域基础设施和居住环境得到进步改善提升 了房地产的价值。

小结惠州是个新兴城市发展潜力巨大房地产作为惠州的 支柱性产业之在未来相当长的段时期内将保持良好的发 展势头。

三项目定位 住宅定位 目标客户定位 目标客户主要类型 核心客户周边原住居民 重要客户周边原住居民换房者 普通客户来自惠州其它区域首次臵业的白领 边缘客户看好本地段物业升值潜力的地产投资客 目标客户主要需求特征 客户类型客户来源臵业目的关注因素需求户型 核心客 周边私营企业主 高级公务员等高端客户 换房 自住 形象品质配套 居住的舒适性 房 房 重要客 周边公务员个体户 事业单位人员等 首次臵业 自住 性价比舒适度 房 房 普通客 外区企业白领公务员 个体户等 首次臵业 自住 价格交通保值性房 边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房 产品定位 主力户型建议 根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查各种户型的特征为 户型 主力面积 价格特 征 市场供应市场需求效益贡献 房以下较高般较少般 房厅般较多较多较大 房厅较高最多最多最高 房厅最高较少般般 房厅市场上最受欢迎对楼盘效益贡献最大的户型因 此建议本项目户型以房厅为主。

考虑到居住的舒适性可 将房的面积增加到左右。

房厅较为稀缺市场价值高。

鉴于本项目户型设计不受 限制适当规划部分较为稀缺的房以提高项目整体收益。

房厅市场需求多价值般。

由于项目南向临铁路噪 音影响较大建议在南向单元规划为需求较多总价较低的 房及小房单元。

房单元单价较高。

由于本项目周边生活配套缺乏客户群 体只能以地段投资客为主较为狭窄并且房单位 主力户型建议 根据对项目周边在