桔园小区二分公司办公楼及周边用地项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

从周期理论来看般认为我国大陆房地产都是五年发展 两年低落即年为个周期。

我国的房地产这轮发展期可 以从年算起到年正好为个年头。

这年中长沙 的商品房年销售面积由年的万增至年的 万年均增长远超过经济的发展和需求的增 长速度。

同时房地产市场和大的经济形势是密切联系在起的现 在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定 的因素如石油价格股票市场波动银行的利率通货膨胀 等等这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价 格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止房价在整个省会块的整体开发我们认为决 定因素在于规划。

若不调整规划采用的容积率必然不可 行。

如能采取容积率米的高度进行建设还是有利可 图。

按这个假定规划设想估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左本的变化但由 于计算复杂且比较性不大我们任然按照元计算建筑成本。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案执行现有规划的容积率。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。

划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定土地出让金般占标定地价的最终应缴 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油目可行的建筑面积为 。

建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录工程开发费用在万元左右折合到楼面造价约元 。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 为住宅最大的层建筑面 积为米。

根据高度控制拟建建筑按裙楼层层高米。

面 积住宅层高米仅能建设层共计。

裙楼和 住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为 的容积率是比较可能的。

项小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让 估计市场最后成交价格在万元每亩按万亩保守计 算总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析项目控高 为米基地最大裙楼建筑面积 土地成本由于土地资源的稀缺性目前来说新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价虽然目前 房地产不景气但桔园金容积率 采取最可行的方案。

计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。

方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地容积率采取 的不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案计算 出项目的楼面成本为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率采 取最可行的方案。

计算结果为开发该地段的市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让面积越为。

约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地权属复杂具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式规定控制但 山墙有居室窗户的其间距不小于米。

紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需 要对于后面楼房日照间距的退让预计高层住宅的最大底建筑距不小于米。

以相对面 为正面的建筑定向。

垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米山墙宽度大于 米的其间距按平行布置的居住建筑控制。

高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距按消防间距的筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制 但最小值为米。

高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时间居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求 高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求 高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制 但最小值为米。

高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时间距不小于米。

以相对面 为正面的建筑定向。

垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米山墙宽度大于 米的其间距按平行布置的居住建筑控制。

高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制但 山墙有居室窗户的其间距不小于米。

紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需 要对于后面楼房日照间距的退让预计高层住宅的最大底建筑面积越为。

约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地权属复杂具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式计算 出项目的楼面成本为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率采 取最可行的方案。

计算结果为开发该地段的市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金容积率 采取最可行的方案。

计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。

方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地容积率采取 的不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性目前来说新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价虽然目前 房地产不景气但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让 估计市场最后成交价格在万元每亩按万亩保守计 算总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析项目控高 为米基地最大裙楼建筑面积为住宅最大的层建筑面 积为米。

根据高度控制拟建建筑按裙楼层层高米。

面 积住宅层高米仅能建设层共计。

裙楼和 住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为 的容积率是比较可能的。

项目可行的建筑面积为 。

建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录工程开发费用在万元左右折合到楼面造价约元 。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。

划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案执行现有规划的容积率。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化但由 于计算复杂且比较性不大我们任然按照元计算建筑成本。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发我们认为决 定因素在于规划。

若不调整规划采用的容积率必然不可 行。

如能采取容积率米的高度进行建设还是有利可 图。

按这个假定规划设想估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右楼面建安成本在元左右合计 元的建设成本。

按目前周边房地产的价格运 作得好项目能做到元左右的毛利润按总建筑面积 万计算即毛利约千万左右。

本项目未确定因素太多本次计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算且未考虑到销售公关财务利息等未知费用 也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。

但是根据目前 房地产状况和房价的水平我们认为现在实施项目的风险较大 位于盈亏边缘合楼项目开发建设成本费用计算表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明 二斟察设计和前期费 总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米 建筑设计费平方米按元平方米建筑面积 城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积 规划管理费元土建造价的 放线费点放线点元点 招标费元按土建工程造价的计算 监理费元按土建工程造价的计算 预结算审计费元按土建工程造价的计算 消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免 施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算 避雷安装检测费支检测避雷针元支 人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算 防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算 工地管理费项按元项 建筑方案评审费平方米元平方米 白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积 三建筑安装工程费 桩工程平方米按概算造价 土建工程平方米按概算造价 室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价 电梯安装工程项按概算造价 四小区配