酒店式公寓项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

年受环境影响增长缓慢年均增长。

近三年来上海经济运行情况良好特别是中国在年成功加入世贸组织带 来更多的外籍人士整体市场表现较好需求量明显加快。

和年的 需求量增长比例分别为和。

年逐渐提高 近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。

上个世纪年代末受东南亚金融危机影响些住宅 采用租赁的方式来加快资金回笼致使年上市量骤增当年新增供应量为 套共个楼盘。

包括上海盛捷香港在万平方米左右。

年间酒店式公寓的需求状况比较平稳市场供大于求表现相对低迷到了 年需求量明显加大空臵率也不断下降酒店式公寓表现出供不应求的局面。

供应 供应量出现波动近两酒 店式公 寓的市 场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。

从上海酒 店式公寓历年的发展情况来看年代中期是较为集中的供应期年达到 顶峰年代末开始转淡目前年供应量基本徘徊获得可观的增 值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。

二供需状况 相对于每年多万平方米 的普通 住宅供 应量 费用并有可观的赢余。

业主般只需投入金额不多的首期就可以不再投入 大约至年后取得完全产权之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖 给管理公司或自行上市出售经营有方的酒店式公寓通常可以至按揭期满各业主便可收回使用权。

对于产权式酒店公寓投资者般不在酒店居住而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营 或者自我出租获取年度红利。

因此年度利润分红通常足以抵消分期付款的 个单元分割为产权出售 而投资者购买时支付物业总值的投资款余款由开发商或银行提供按揭贷 款。

同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款较多小 业主经营管理有定难度有些小业主可委托该管理公司经营管理也可自 己出租或自用因此租金不尽相同可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元 收回部分投资再留部分出租这样可以降低投资风险。

但由于有寓基本都属于这类部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营管理较为单容易 创品牌酒店式公寓此类物业往往从般的房转变而来会所和其他设施很少 其租金接近高级公寓他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比设施设备家居装 饰较为简单普通他们满足了部分预算较低客人需求也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业他们是市场的主体 力量满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜经营 灵活承上启下。

不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓房价也向星级酒店看齐住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同他们的财力和开发理念不同选择的区域和进入该行业的渠道不同决定了不同 档次不同类型的酒店公寓因此也满足了量不断提高将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。

二 酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势可是与高档公寓和别墅相比居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证且价格和物业管理费也比高档公寓高并不适合长期居 住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量 酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势可是与高档公寓和别墅相比居家氛围淡其私密性 不能得到充分保证且价格和物业管理费也比高档公寓高并不适合长期居 住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同他们的财力和开发理念不同选择的区域和进入该行业的渠道不同决定了不同 档次不同类型的酒店公寓因此也满足了不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓房价也向星级酒店看齐住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业他们是市场的主体 力量满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜经营 灵活承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比设施设备家居装 饰较为简单普通他们满足了部分预算较低客人需求也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓此类物业往往从般的房转变而来会所和其他设施很少 其租金接近高级公寓他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营管理较为单容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元 收回部分投资再留部分出租这样可以降低投资风险。

但由于有较多小 业主经营管理有定难度有些小业主可委托该管理公司经营管理也可自 己出租或自用因此租金不尽相同可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售 而投资者购买时支付物业总值的投资款余款由开发商或银行提供按揭贷 款。

同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款至按揭期满各业主便可收回使用权。

对于产权式酒店公寓投资者般不在酒店居住而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营 或者自我出租获取年度红利。

因此年度利润分红通常足以抵消分期付款的 费用并有可观的赢余。

业主般只需投入金额不多的首期就可以不再投入 大约至年后取得完全产权之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖 给管理公司或自行上市出售经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增 值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。

二供需状况 相对于每年多万平方米 的普通 住宅供 应量酒 店式公 寓的市 场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。

从上海酒 店式公寓历年的发展情况来看年代中期是较为集中的供应期年达到 顶峰年代末开始转淡目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。

年间酒店式公寓的需求状况比较平稳市场供大于求表现相对低迷到了 年需求量明显加大空臵率也不断下降酒店式公寓表现出供不应求的局面。

供应 供应量出现波动近两年逐渐提高 近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。

上个世纪年代末受东南亚金融危机影响些住宅 采用租赁的方式来加快资金回笼致使年上市量骤增当年新增供应量为 套共个楼盘。

包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路 号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘其中仅上海盛捷就提供个单元。

年随着市场的好转批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场形成了市 场供应的次高峰当年推向市场的共有个楼盘共计套单元。

相比 年的第次高峰年推出的楼盘规模相对比较小每个楼盘般在个 单元左右如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。

近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况对酒店式公寓的开发持谨慎态度致使 年的供应量不到个单位。

年黄浦区的威斯汀公寓卢湾的希尔福 公寓长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市使全年 年上海酒店式公寓市场供求情况 供应需求空置率 套的供应达到个单位。

年季度徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆 共套。

可见受系列利好消息的影响上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。

供应结构发生变化出现产权转让和出售现象 年以来越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象酒店式公寓市场长期以来以租 赁为主体的营销模式正逐渐发生变化。

酒店式公寓产权转让 酒店式公寓产权转让主要由于市场存在旺盛的需求。

酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况现 金流量稳定再加上随着目前 上海丽晶大厦仙霞