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供水 本项目区域是昆明传统居住区供水情况良好不会存在建筑用 水短缺的问题。
供电 云南省是中国电力富裕的省份而昆明又是省会城市建设用电 不存在短缺的问题不会成为建筑施工的障碍。
交通 本项目地处北市区北京路延长线交通通畅不存在交通拥挤及交 通不畅对项目建设的影响 第六章生产组织安排 本项目由俊发房地产股份有限公司负责整个项目的开发管理 经营。
在项目从开发到销售过程中根据项目的分工不同采用项目 经理负责制负责整项目的施工市场销售公司各职能部门全力配 合。
第七章环境污染治理及其依据 项目的建设满足国家居住小区所规定的所有政策法规满足云南 省和昆明市关于环境综合治理的所有规定满足国 第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之社会生活配套成熟休闲 娱乐购物应俱全交通便捷比较适合居住。
过半从市场吸纳来看面积在平米以下的房二房三房市 场畅销从市场存量来看大户型市场走势较慢主要是其总价高。
客户群较狭。
总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少市场前 景看好。
目所在地局部供需分析 项目所在地区域去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天 锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。
现区域各楼盘销 售来看金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售主要存量户型面积以平米以上大面积为 主近期二环路内供需仍不平衡需求仍然大于供给主要是由于新 通知即将出台市场需要有段时间适应和调整相信年中二环 路内市场供应再次出现高潮。
项五房以上套占。
由于中央丽城体量较大对二环 路内年初市场供应影响较大从销售进程来看现阶段二环路内楼盘 销售态势良好不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘 期市场供应量都不大年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制 至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典 玉树风铃向市场新增供应套其中房套占 二房套占三房套占四房套占 均价为每平方米元。
由此可看出年昆明房地产市场开局 良好市场供需两旺通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场 调查发现由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的 通知的影响今 交面积达万平方米交易金额达亿元几乎相当于 年全年成交量的昆明市房价已历史性突破元大关达到元平方米比去年上涨二手房销售也路火爆至 月共成交起成交金额亿元成交面积万平方米从年至月份昆明房 地产市场运行状况及销售来看市场运行良好市场供需两旺从昆 明市房地产交易中心统计的数据显示手房市场销售火热至 月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起成 央政府为抑制房价上涨过快进行了第 二次加息同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场的调控先 后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆 明主城规划区规划管理工作的通知。
但地产原材料钢材水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理 念的增强更是推动昆明整体房价路上扬年房地产总体市场 用火爆来形容。
年年初在国际铁矿价格上涨的带动下房 地产原材料价格进步上扬中域整体供需分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后年 全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷市场度出现抢购的热 潮这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚同时 年全国房天锦蓝色经典 第二类二次置业者中央丽城博园上东区 第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。
三区域市场预测 区综述通过上述类比楼盘的分析环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项 目走精品化道路。
项目客户定位指向主要分三类 第类白领摩码期丽水领阶层 房地产投资者 项目规模总亩亩亩 总建筑面积总 总户数 产品面积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅 客户定位 二次置业者 房地投资者 白领阶层 二次置业者 白明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治摩玛期 中央丽城。
楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治摩玛期 中央丽城。
楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅 客户定位 二次置业者 房地投资者 白领阶层 二次置业者 白领阶层 房地产投资者 项目规模总亩亩亩 总建筑面积总 总户数 产品面积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 综述通过上述类比楼盘的分析环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项 目走精品化道路。
项目客户定位指向主要分三类 第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典 第二类二次置业者中央丽城博园上东区 第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。
三区域市场预测 区域整体供需分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后年 全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷市场度出现抢购的热 潮这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚同时 年全国房地产原材料钢材水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理 念的增强更是推动昆明整体房价路上扬年房地产总体市场 用火爆来形容。
年年初在国际铁矿价格上涨的带动下房 地产原材料价格进步上扬中央政府为抑制房价上涨过快进行了第 二次加息同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场的调控先 后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆 明主城规划区规划管理工作的通知。
但从年至月份昆明房 地产市场运行状况及销售来看市场运行良好市场供需两旺从昆 明市房地产交易中心统计的数据显示手房市场销售火热至 月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起成 交面积达万平方米交易金额达亿元几乎相当于 年全年成交量的昆明市房价已历史性突破元大关达到元平方米比去年上涨二手房销售也路火爆至 月共成交起成交金额亿元成交面积万平方米 均价为每平方米元。
由此可看出年昆明房地产市场开局 良好市场供需两旺通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场 调查发现由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的 通知的影响今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制 至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典 玉树风铃向市场新增供应套其中房套占 二房套占三房套占四房套占 五房以上套占。
由于中央丽城体量较大对二环 路内年初市场供应影响较大从销售进程来看现阶段二环路内楼盘 销售态势良好不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘 期市场供应量都不大主要存量户型面积以平米以上大面积为 主近期二环路内供需仍不平衡需求仍然大于供给主要是由于新 通知即将出台市场需要有段时间适应和调整相信年中二环 路内市场供应再次出现高潮。
项目所在地局部供需分析 项目所在地区域去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天 锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。
现区域各楼盘销 售来看金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半从市场吸纳来看面积在平米以下的房二房三房市 场畅销从市场存量来看大户型市场走势较慢主要是其总价高。
客户群较狭。
总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少市场前 景看好。
第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之社会生活配套成熟休闲 娱乐购物应俱全交通便捷比较适合居住。
项目地段好升值潜力大。
项目规模较大利于项目推广及项目规划。
劣势 项目周边治安较差周边建筑较零乱对项目有影响。
新规划对二环路内项目的控制造成项目建设成本的增加。
项目自然人文景观缺乏 机会 利用产品的形象包装树立中高档项目。
本区域为昆明传统的居住区周边老小区较多客观上存在为改 善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。
而这部分人群长 期居住在本区域对区域有定的感情以及本区域社会生活配套成 熟因此再次置业本区域将是首选。
房地产市场整体发展较快居民购房投资意识增强新昆明建设步伐加快促进昆明房地产价格进步的增长市场的持续火热对 本项目而言是利好消息有利于项目入市。
威胁 未来市场竞争激烈市场压力大。
国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性。
二产品定位 物业形态的选择 根据项目地块的地理位置和社会区域经济特征以及昆明建筑的 发展趋势提出底层商场加板式高层的建筑方式。
并通过从项目 的区域社会经济地理地貌特征及对土地的充分利用提出的种切实 可行的方案。
项目的区域社会经济 本项目位于北京路延长线生活市政配套完善比较适合居住 同时项目交通便捷项目辐射力强项目周边老小区较多居民生活 都比较富裕拥有良好的市场基础同时世纪
云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读
