仪轩休闲假日广场地产开发项目投资立项可行性研究报告.doc免费在线阅读

从自然环境看项目有着得天独厚的地理位置扼守十字路口东近人民大街西接 南湖中街和前进大街可快速直达老城区经开区净月区高新区和汽车产业开发区临 近长春世界雕塑公园和友谊公园是南部中心城区第号工程也是落户于长春南关都市经 济开发区的第个重点大项目这第锹将拉开南部中心城区大规模开发建设的序幕。

从国新开工面积增速止跌反弹同比增长房地产开发投资额同比增长增速与 年基本持平。

重点城市年下半年新增供应仍高于上半年但上半年同比增长较为 明显价格方面货币环境稳定和定向好支持房价向上态势年基数效应和市场惯性决定年上下 半年增速前高后低上半年同比增长约下半年增幅缩小至。

供应方面销售好转 促进投资开工企稳回升但受基数大和保障房贡献下降影响增速不会十分突出预计 年全机和支持保护合理需求的 政策大方向不变。

市场趋势 整体市场好于年去年增速前高后低。

从经济环境基本向好的背景下预计年整体市场好于年成交方面全国商 品房销售面积同比增长增幅略高于政策方面根据中央经济工作会议定调年将保持稳健取 向新增货币量和货款略有增长为房地产业继续带来利好房地产调控政策方面处于正 常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧中央将继续从紧取向抑制投把握 机遇。

我们得出以下的结论稳增长政策效果已显十二五规划十八大报告均 提出明确的经济增长目标中央经济工作会议继续强调年稳中求进基调经济 和物价环境向好货币于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观 调控指导思想的认识我们对年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。

乐观是对 行业的发展前景所产生的谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策迎接挑战支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。

同时我们又必须看到房 地产行业确实存在着不少问题诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳 刀切政策以及弱势群体意见大等等。

基的配合政 策想要贯彻实施就基本上是句空话地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执 行大打折扣。

中国经济的持续快速增长城市化进程的稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素 仍将部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区由于没有相关产业作为支撑土地 财政必然成为政府收入主要来源对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策最终落实都是要靠地方政府去执行没有地方政府荣。

城市发展对土地财政的依赖有增无减 年国有土地出让收入万亿元占全国财政收入的。

与此同时全国省市 县三级政府的负债总额已达到万亿元其中超过三分之的债务要靠土地出让金来还。

中西房地产投资开始加速增长当城市化率达到时房地产投资将 达到峰值其后直到城市化率达到时都将保持这种高增长率。

年中国城市化率达到预计年前后将达到左右因此房地产业 将会持续年的繁业持续发展 在世界城市化发展史研究领域美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的纳瑟姆曲线。

纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系城市化发展对房地产业持续推动 当城市化率达到时口大量增加的发展趋势。

随着中国城镇人口规模的不断增长流动性人口大量增加人均居住面积需求的不断提升 中国房地产市场需求将进步增加房市场的潜在容量依然巨大。

城市化进程推动房地产第六次人口普查结果中国大陆人口总数达亿人十年间增 加万人城镇人口占十年间上升个百分点中国大陆流动人口为 亿人十年间增加亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流动人增速的关系可以看 出房地产行业将依然保持高速发展。

人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性直接影响房地产市场的潜在容量。

根据年发布的全国增加而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。

国民经济持续稳定快速的发展为房地产业的发展提供了强劲动力。

高盛预计中国 年和年的经济增长分别为和根据房地产发展速度和长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展经济的持续增长必然带来城市发展住房扩大投 资增加和流动性过剩。

中国居民的平均收入几乎每年就会提升倍人们购房和投资的能 力也随之增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展经济的持续增长必然带来城市发展住房扩大投 资增加和流动性过剩。

中国居民的平均收入几乎每年就会提升倍人们购房和投资的能 力也随之增加而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。

国民经济持续稳定快速的发展为房地产业的发展提供了强劲动力。

高盛预计中国 年和年的经济增长分别为和根据房地产发展速度和增速的关系可以看 出房地产行业将依然保持高速发展。

人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性直接影响房地产市场的潜在容量。

根据年发布的全国第六次人口普查结果中国大陆人口总数达亿人十年间增 加万人城镇人口占十年间上升个百分点中国大陆流动人口为 亿人十年间增加亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流动人口大量增加的发展趋势。

随着中国城镇人口规模的不断增长流动性人口大量增加人均居住面积需求的不断提升 中国房地产市场需求将进步增加房市场的潜在容量依然巨大。

城市化进程推动房地产业持续发展 在世界城市化发展史研究领域美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的纳瑟姆曲线。

纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系城市化发展对房地产业持续推动 当城市化率达到时房地产投资开始加速增长当城市化率达到时房地产投资将 达到峰值其后直到城市化率达到时都将保持这种高增长率。

年中国城市化率达到预计年前后将达到左右因此房地产业 将会持续年的繁荣。

城市发展对土地财政的依赖有增无减 年国有土地出让收入万亿元占全国财政收入的。

与此同时全国省市 县三级政府的负债总额已达到万亿元其中超过三分之的债务要靠土地出让金来还。

中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区由于没有相关产业作为支撑土地 财政必然成为政府收入主要来源对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策最终落实都是要靠地方政府去执行没有地方政府的配合政 策想要贯彻实施就基本上是句空话地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执 行大打折扣。

中国经济的持续快速增长城市化进程的稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素 仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。

同时我们又必须看到房 地产行业确实存在着不少问题诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳 刀切政策以及弱势群体意见大等等。

基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观 调控指导思想的认识我们对年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。

乐观是对 行业的发展前景所产生的谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策迎接挑战把握 机遇。

我们得出以下的结论稳增长政策效果已显十二五规划十八大报告均 提出明确的经济增长目标中央经济工作会议继续强调年稳中求进基调经济 和物价环境向好货币政策方面根据中央经济工作会议定调年将保持稳健取 向新增货币量和货款略有增长为房地产业继续带来利好房地产调控政策方面处于正 常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧中央将继续从紧取向抑制投机和支持保护合理需求的 政策大方向不变。

市场趋势 整体市场好于年去年增速前高后低。

从经济环境基本向好的背景下预计年整体市场好于年成交方面全国商 品房销售面积同比增长增幅略高于年基数效应和市场惯性决定年上下 半年增速前高后低上半年同比增长约下半年增幅缩小至。

供应方面销售好转 促进投资开工企稳回升但受基数大和保障房贡献下降影响增速不会十分突出预计 年全国新开工面积增速止跌反弹同比增长房地产开发投资额同比增长增速与 年基本持平。

重点城市年下半年新增供应仍高于上半年但上半年同比增长较为 明显价格方面货币环境稳定和定向好支持房价向上态势但全国去化压力仍较为严峻 整体上行空间有限预计商品房销售均价同比上涨涨幅略有扩大。

不同城市和不同房企分化加剧方面少数热点二线城市潜在需求热烈但供应不足 成交量在年高基数上难以大幅增长价格上涨压力大多数二线城市供需基本平衡 推盘加大背景下销售规模有望继续扩大价格平稳广大三四线城市供应充足但潜在需求相 对较弱不具备价格上涨动力部分城市供应严重过剩风险值得关注另方面龙头房企 继续跑赢大市小企业被收购兼并可能性加大行业集中度进步提高在此形势下房 企需继续抓住刚需主流产品做规模但中高端产品贡献度更高量价两手都要抓同时跟准 市场和政策节奏随行入市以合理价格提供适销产品。

第三章项目区域环境因素分析 宏观经济方面 房地产业经过黄金十年两位数的高速发展到达个高峰期。

自年开始 国家对房地产市场宏观调控进行结构调整国八条限购限价限贷政策陆续出台 年内三次加息六次上调存款准备金率堪称史上最严厉的组合拳。

同时国家提出加大保 障性住房建设力度解决住房困难家庭住房问题。

年遏制投机投资性购