19郑汴路项目可行性研究建议报告书.doc免费在线阅读

路项目可行性研究建议报告书 方案二区域性商业中心高层公寓 根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅 销售均价元，车库销售价格万元个郑汴路项目可行性研究建议报告书 项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在元 元之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业 层均价在元，二层于商业地产项目受到商业容量的限制， 存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位 由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数年，最终不论选择何种开发方向，建议拆迁工作早日进行 建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展郑汴路项目可行性研究建议报告书 附表方案高层住宅临街商业投资估算表 序号内容合计万元单价元面积楼面市场区域商业环境分析的基础上，结合项目分析的结果，对本项目的产 品初步判断两个方向 方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓 经济技术指标 方案高层比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将 加剧区域内住宅市场的竞争 区域性商业中心空白被提前填补 项目产品方向判断 在以上对区域环境区域住宅业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑 区域生活类商业配套不足带来商业开发机会 区域环境和配套支撑高层小高层住宅的开发 外部威胁分析 区域内住宅供应劣势分析 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高 有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定 外部机会分析 郑汴路的商 处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善 三面临干道，交通便利，商业潜力大 地块规则，易于规划 区域认知度高 地价适中 宇通品牌带来的支撑 郑汴路项目可行性研究建议报告书它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威 胁郑汴路项目可行性研究建议报告书 优势分析商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合 五项目产品方向判断 项目分析 对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析务人口 万至万郑汴路项目可行性研究建议报告书 区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究，有如下结论 万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心 主要满足区域内人们的生活需求 物业形态以大卖场通集 散地郑汴路项目可行性研究建议报告书零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定规模的餐饮 服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定的集聚辐射功能郑汴路项目可行性研究建议报告书服务范围至平方公里，服商业中心 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之郑汴路项目可行性研究建议报告书按照规划中的定 义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交中心规划 郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为 三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈 三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区 个区域性活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物 等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会郑汴路项目可行性研究建议报告书 郑州区域商业饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 总结 郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到 东明路生建材家居 服装广告打印 东明路段商业业态分布陇海路金水路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 本案提供了填补商业市场空白的机 会和开发前景郑汴路项目可行性研究建议报告书 目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月， 租金水平较高郑汴路项目可行性研究建议报告书 区域商业经营业态分析 郑不高，多以临街铺位和小型社区配套 设施的形式存在郑汴路项目可行性研究建议报告书该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开 发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本不高，多以临街铺位和小型社区配套 设施的形式存在郑汴路项目可行性研究建议报告书该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开 发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机 会和开发前景郑汴路项目可行性研究建议报告书 目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月， 租金水平较高郑汴路项目可行性研究建议报告书 区域商业经营业态分析 郑汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 东明路段商业业态分布陇海路金水路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 总结 郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到 东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物 等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会郑汴路项目可行性研究建议报告书 郑州区域商业中心规划 郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为 三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈 三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区 个区域性商业中心 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之郑汴路项目可行性研究建议报告书按照规划中的定 义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通集 散地郑汴路项目可行性研究建议报告书零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定规模的餐饮 服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定的集聚辐射功能郑汴路项目可行性研究建议报告书服务范围至平方公里，服务人口 万至万郑汴路项目可行性研究建议报告书 区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心的研究，有如下结论 万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心 主要满足区域内人们的生活需求 物业形态以大卖场商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合 五项目产品方向判断 项目分析 对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析 郑汴路项目可行性研究建议报告书它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威 胁郑汴路项目可行性研究建议报告书 优势分析 处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善 三面临干道，交通便利，商业潜力大 地块规则，易于规划 区域认知度高 地价适中 宇通品牌带来的支撑 劣势分析 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高 有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定 外部机会分析 郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑 区域生活类商业配套不足带来商业开发机会 区域环境和配套支撑高层小高层住宅的开发 外部威胁分析 区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将 加剧区域内住宅市场的竞争 区域性商业中心空白被提前填补 项目产品方向判断 在以上对区域环境区域住宅市场区域商业环境分析的基础上，结合项目分析的结果，对本项目的产 品初步判断两个方向 方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓 经济技术指标 方案高层住宅临街商业经济技术指标 项目单位数量备注 地上总建筑面积平方米 高层住宅面积平方米 商业面积平方米 人防及配套用房平方米 地下车库平方米个车库 户数户户均平方米 容积率 方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标 项目单位数量备注 地上总建筑面积平方米 大卖场面积平方米 商业街面积平方米 公寓建筑面积平方米 人防及配套用房平方米 地下车库平方米个车库，可售个 容积率 销售价格判断 方案高层住宅临街商业 根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价 元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个郑汴路项目可行性研究建议报告书 方案二区域性商业中心高层公寓 根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅 销售均价元，车库销售价格万元个郑汴路项目可行性研究建议报告书 项目周边市场租金普遍在元月元