29《仪轩休闲假日广场地产开发项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

第三章项目区域环境因素分析宏观经济方面房地产业经过黄金十年两位数的高速发展，到达个高峰期。

自年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，国八条限购限价限贷政策陆续出台，年内三次加息六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。

同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。

年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这年房地产市场的主题。

年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量开工量呈现增长势头。

房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。

由于长春市处于二三线城市，基数低泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于线主要城市。

虽然受到定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。

商品房总体情况房地产投资房地产开发投资额持续增长。

房地产确实存在着不少问题，诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳刀切政策以及弱势群体意见大等等。

基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对年及未来几年房地产市场使得房地产调控政策的执行大打折扣。

中国经济的持续快速增长城市化进程的稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。

同时，我们又必须看到房地产行业业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政的依赖有土地出让收入万亿元，占全国财政收入的。

与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到万亿元，其中超过三分之的债务要靠土地出让金来还。

中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产市化率达到时，房地产投资将达到峰值，其后直到城市化率达到时都将保持这种高增长率。

年中国城市化率达到，预计年前后将达到左右，因此房地产业将会持续年的繁荣。

城市发展对土地财政的依赖有增无减年国城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的纳瑟姆曲线。

纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到时，房地产投资开始加速增长，当城动人口大量增加的发展趋势。

随着中国城镇人口规模的不断增长流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进步增加，房市场的潜在容量依然巨大。

城市化进程推动房地产业持续发展在世界根据年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达亿人，十年间增加万人城镇人口占，十年间上升个百分点中国大陆流动人口为亿人，十年间增加亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流分别为和，根据房地产发展速度和增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。

人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。

每年就会提升倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。

国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。

高盛预计中国年和年的经济增长地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。

国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展住房扩大投资增加和流动性过剩。

中国居民的平均收入几乎是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。

知名房地产企业年半年报均显示中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性严格信贷政策外，还新增了限价限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。

系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。

但因素分析宏观经济方面在房价过快上涨社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了系列针对房地产行业的调控政策。

年月日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范工程规划平面图第二章项目宏观广场项目成本估算国家和拟建地区的政策法令和法规。

根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

仪轩休闲假日广场项目前期各项技术指标城市居住区规划设计规范长春市城市拆迁管理条例城市性研究单位的请示报告的批复文件。

长春市国有土地使用权公开出让文件可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

仪轩休闲假日广场项目初步定位报告仪轩休闲假日广场市住宅市场研究报告仪轩休闲假日广性研究单位的请示报告的批复文件。

长春市国有土地使用权公开出让文件可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

仪轩休闲假日广场项目初步定位报告仪轩休闲假日广场市住宅市场研究报告仪轩休闲假日广场项目成本估算国家和拟建地区的政策法令和法规。

根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

仪轩休闲假日广场项目前期各项技术指标城市居住区规划设计规范长春市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范工程规划平面图第二章项目宏观因素分析宏观经济方面在房价过快上涨社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了系列针对房地产行业的调控政策。

年月日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性严格信贷政策外，还新增了限价限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。

系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。

但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。

知名房地产企业年半年报均显示中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。

国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展住房扩大投资增加和流动性过剩。

中国居民的平均收入几乎每年就会提升倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。

国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。

高盛预计中国年和年的经济增长分别为和，根据房地产发展速度和增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。

人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。

根据年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达亿人，十年间增加万人城镇人口占，十年间上升个百分点中国大陆流动人口为亿人，十年间增加亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流动人口大量增加的发展趋势。

随着中国城镇人口规模的不断增长流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进步增加，房市场的潜在容量依然巨大。

城市化进程推动房地产业持续发展在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的纳瑟姆曲线。

纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到时，房地产投资将达到峰值，其后直到城市化率达到时都将保持这种高增长率。

年中国城市化率达到，预计年前后将达到左右，因此房地产业将会持续年的繁荣。

城市发展对土地财政的依赖有增无减年国有土地出让收入万亿元，占全国财政收入的。

与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到万亿元，其中超过三分之的债务要靠土地出让金来还。

中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。

中国经济的持续快速增长城市化进程的稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。

同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳刀切政策以及弱势群体意见大等等。

基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。

乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。

我们得出以下的结论稳增长政策效果已显，十二五规划十八大报告均提出明确的经济增长目标，中央经济工作会议继续强调年稳中求进基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据中央经济工作会议定调，年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。

中国经济的持续快速增长城市化进程的稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较