27《国际度假社区度假别墅项目投资可行性论证初步设计报告》免费在线阅读

目前新的南浔中学校舍已建成并投入使用。

交通条件对外交通国道是历史上联系上海湖州吴江及其它沿线城市城镇的的主要公路。

申苏浙皖高速公路浙江段上海段均已完成开发建设，目前通过该公路至湖州中心城区仅分钟车程年底，随着申苏浙皖高速江苏段的建成通车，该公路将全线贯通，南浔至华东区域中心城市上海的距离将缩短至小时左右，正式融入以上海为中心的小时经济圈内。

市内交通分析嘉业路为南浔区贯穿南北的主干道，目前地块西侧的嘉业南路即将建成通车，建成后出行将极其便利。

自然环境项目地块内有大面积果园及自然水域，水质清澈，生态环境极其优越。

项目分析优势地块形状规整，利于规划设计地块内有大面积自然水域贯穿，自然生态环境极其优越本项目为南浔国际度假社区组成部分，该项目为政府重点扶持传统上的区域消费中心，其商业消费及其它城市功能辐射区域除下辖城镇外，还包括江苏吴江的七都八都震泽等发达城镇，辐射区域人口逾百万，区内工商企业众多，经济发达，消费能力强。

年月，南浔由镇建制升格为区级缺乏理想的产品供应，居民住房消费需求无法在当地得到有力消化，出现相当比例的消费外流现象，较多富裕阶层在上海杭州和湖州等地购房臵业。

二城区级别提升与行政中心建设的辐射带动。

南浔经济繁荣商业发达，是，居民购买力强。

在全国房地产市场发展水平日益进步住宅开发品质不断提升的宏观背景下，随着经济条件的改善，南浔住宅消费体需求十分旺盛，消费者对居住面积的期望不断增长，对住房品质的要求也越来越高。

由于本地场刚性需求外，以下几方面的因素，使南浔房地产发展更具活力。

经济发达，市场需求旺盛。

湖州南浔处于长三角地理中心位臵，经济发达市场活跃，居民经商与投资观念强烈，外来人口和消费集中，民间资金积累雄厚区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目前本案有楼盘供应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足的现状在较长周期内保持不变。

需求分析南浔房地产业发展潜力巨大。

除市，增长了，房价的显著抬升侧面反应了市场供应的有限。

目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。

根据对需求，住宅项目的销售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。

在持续旺销的市场背景下，南浔区近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为元人民币，年则递增为元人民币状况的调查分析，除本项目外，年内南浔不会有规模型的别墅项目进入市场。

三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大的增长空间。

除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲的的产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。

极少数别墅项目进入市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。

上述项目的快速去化反应了南浔别墅市场需求强劲但供应严重不足的现状，根据对南浔土地供应，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度的优秀开发商介入。

大型专业房地产开发企业的缺位，造成南浔房地产项目开发的总体规模偏小，产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足的现状。

二市场供应企业主中产阶级及其它高收入人群的品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和明显缺乏有效供应的市场空白点。

供应分析从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点开发商以本地企业为主，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。

根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展的现状与南浔区较强的经济实力消费能力及南浔当前的城市能级极不匹配。

供需状况方面，针对南浔大量存在的各类南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝大多数项目均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。

以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距甚远宅开发总量中占有较大比例。

例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。

三尚无较大规模的品质化楼盘开发。

根据县年实现商品住宅销售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县年实现商品住宅销售面积万平方米。

大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总量指标。

二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住房地产总开发量相对有限。

根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅万方。

而相邻的江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市年商品房销售面积万平方米。

在湖州市管辖县市中，德清主营服装面料业务的湖州本地企业。

在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面新建房主营服装面料业务的湖州本地企业。

在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面新建房地产总开发量相对有限。

根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅万方。

而相邻的江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市年商品房销售面积万平方米。

在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县年实现商品住宅销售面积万平方米。

大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总量指标。

二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。

例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。

三尚无较大规模的品质化楼盘开发。

根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝大多数项目均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。

以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距甚远，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。

根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展的现状与南浔区较强的经济实力消费能力及南浔当前的城市能级极不匹配。

供需状况方面，针对南浔大量存在的各类企业主中产阶级及其它高收入人群的品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和明显缺乏有效供应的市场空白点。

供应分析从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点开发商以本地企业为主，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度的优秀开发商介入。

大型专业房地产开发企业的缺位，造成南浔房地产项目开发的总体规模偏小，产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足的现状。

二市场供应的产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。

极少数别墅项目进入市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。

上述项目的快速去化反应了南浔别墅市场需求强劲但供应严重不足的现状，根据对南浔土地供应状况的调查分析，除本项目外，年内南浔不会有规模型的别墅项目进入市场。

三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大的增长空间。

除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲的需求，住宅项目的销售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。

在持续旺销的市场背景下，南浔区近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价的显著抬升侧面反应了市场供应的有限。

目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。

根据对区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目前本案有楼盘供应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足的现状在较长周期内保持不变。

需求分析南浔房地产业发展潜力巨大。

除市场刚性需求外，以下几方面的因素，使南浔房地产发展更具活力。

经济发达，市场需求旺盛。

湖州南浔处于长三角地理中心位臵，经济发达市场活跃，居民经商与投资观念强烈，外来人口和消费集中，民间资金积累雄厚，居民购买力强。

在全国房地产市场发展水平日益进步住宅开发品质不断提升的宏观背景下，随着经济条件的改善，南浔住宅消费体需求十分旺盛，消费者对居住面积的期望不断增长，对住房品质的要求也越来越高。

由于本地缺乏理想的产品供应，居民住房消费需求无法在当地得到有力消化，出现相当比例的消费外流现象，较多富裕阶层在上海杭州和湖州等地购房臵业。

二城区级别提升与行政中心建设的辐射带动。

南浔经济繁荣商业发达，是传统上的区域消费中心，其商业消费及其它城市功能辐射区域除下辖城镇外，还包括江苏吴江的七都八都震泽等发达城镇，辐射区域人口逾百万，区内工商企业众多，经济发达，消费能力强。

年月，南浔由镇建制升格为区级建制后，南浔的中心地位得到空前的巩固和加强。

以非常有代表性的酒店业发展为例，南浔新区建立后，由于中心地位的进步确立和加强，市场需求空前放大，酒店业投资进入快速发展黄金期，且经营情况普遍较好。

三旅游发展创造的潜在需求。

南浔旅游业被地方政府列为重点发展的产业，政府已提出对接大上海，建设上海后花园，把南浔打造成为精品旅游目的地的发展计划。

几年来，南浔古镇旅游区经过系统的修复整治和宣传推广，已形成较高的产品品质和知名度，旅游经济发展迅猛。

南浔作为度假目的地正日益在全国范围引起广泛的重视和关注，游客中作为优质客源的散客和境外游客比重逐年大幅上升。

伴随各类观光游客的快速增长，南浔旅游产业呈现出显著的升级发展趋势，休闲旅游度假旅游体验旅游等新