人口近万人。建成后，将成为先导区规模最大的复合型高尚居住区之。项目计划分为四期开发建设，其中期开发建筑面积约万平方米，分为区，共栋高层电梯住宅，包括层住宅栋层住宅栋层住宅栋，以及地下室建筑面积万平方学硕士学位论文第四章长沙保利麓谷林语项目的营销方案设计从置业次数上划分以次置业自用性质为主，二次及多次置业的投资性质为辅。项目价格策略产品定价方法与策略定价策略房地产价格般有以下方法是成本为导向，成本费用利润率为基础价格法二是竞争对手的竞争导向定价三是市场价格由供给和需求的变化，以市场为导向的定价之间的关系决定的，无论是哪种定价方法，都应遵循市场需求，最大限度地提高市场占有率。由于现有的高端房产和当前房地产市场的土地的稀缺仍是卖方市场的原因，项目采取的主要成本为导向，以市场为导向的定价参考的定价策略。由于出售的建筑物往往是段时间或年多。而消费市场，变面建设小康社会和促进城市化健康发展的国家战略目标的确定，我国的城市化进程将进步加快。城市化给房地产市场尤其是小型的县级房地产市场带来巨大需求和挑战，县级房地产企业要抓住机遇，迎接挑战，肩负起推动城市展的普遍趋势和潮流，也是目前公认的最显著的社会经济现象。房地产开发是推进城市化的重要手段，为了发展经济解决就业启动内需，我国实施了加快推进城市化，大力发展中小城市实施农村集镇化的战略措施。随着全量可靠信誉较高的骨干企业。从全国的总体情况来看，随着房地产业的发展，市场竞争风险从小到大，开发经营利润由高到低，向平均利润转化，可以预料，我国的房地产业将在不久的将来步入微利时代。城市化是当今世界发。时至今日，房地产的生产流通消费各个环节的法律法规己逐步健全，由二级市场租赁市场中介服务市场组成的市场体系正逐步形成，市场竞争渐趋理性，在开发建设队伍中有批企业己成为实力雄厚业续显著质着巨大的间接贡献，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。自年以来，为抵御亚洲金融危机的冲击，扩大国内需求，促进国民经济持续增长，政府出台了系列深化住房制度改革启动住宅消费的措施，其力度之大前所未有低迷，但是总体上看这些年的发展还是取得了令人瞩目的成就。在我国，房地产业对于经济增长的作用，不仅在于其直接贡献，由于其可以带动钢铁建材水泥物业管理等多个上下游行业的发展，从而对我国经济增长还有展望参考文献中南大学硕士学位论文目录致谢附录中南大学硕士学位论文第章绪论第章绪论研究背景我国的房地产行业在年才开始萌芽，真正意义上的房地产业，在我国出现和发展只不过十几年的时间。虽然期间有过短暂的第五章长沙保利麓谷林语项目营销策略的实施与控制项目营销策略的执行建立营销组织保证营销策略的执行加强营销团队建设项目营销策略控制营销进度控制人力资源控制塑造企业管理文化第六章结论与展望研究结论研究局限与研方案调研结果分析项目市场定位消费者行为特征分析项目目标市场定位项目价格策略产品定价方法与策略过程价格策略价格优惠策略项目渠道策略项目促销策略广告传播的重要性广告传播的内容广告促销媒体选择人员促销策略施状况长沙保利麓谷林语项目的分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析分析总结第四章长沙保利麓谷林语项目的营销策略设计保利麓谷林语楼盘营销整体思路购房者消费需求调研问卷设计调析房地产发展现状分析五力模型分析公司房地产开发能力分析公司基本情况简介资本运作情况营销队伍建设中南大学硕士学位论文目录公司房地产建设施工能力分析长沙保利麓谷林语项目的基本情况项目运作背景项目位置配套设市场消费特征和影响因素房地产营销分析理论与方法模型分析法波特五力竞争模型法第三章长沙保利麓谷林语项目内外部环境分析宏观环境分析经济环境分析政策环境分析社会环境分析技术环境分析微观环境分究背景研究目的与意义国内外研究现状综述国外研究现状国内研究现状研究内容和方法研究内容研究方法第二章相关理论基础营销理论市场营销基本概念理论理论房地产营销理论房地产营销概念房地产营销的基本特点房地产中南大学硕士学位论文目录目录摘要目录第章绪论研中南大学硕士学位论文中南大学硕士学位论文中南大学硕士学位论文目录目录摘要目录第章绪论研究背景研究目的与意义国内外研究现状综述国外研究现状国内研究现状研究内容和方法研究内容研究方法第二章相关理论基础营销理论市场营销基本概念理论理论房地产营销理论房地产营销概念房地产营销的基本特点房地产市场消费特征和影响因素房地产营销分析理论与方法模型分析法波特五力竞争模型法第三章长沙保利麓谷林语项目内外部环境分析宏观环境分析经济环境分析政策环境分析社会环境分析技术环境分析微观环境分析房地产发展现状分析五力模型分析公司房地产开发能力分析公司基本情况简介资本运作情况营销队伍建设中南大学硕士学位论文目录公司房地产建设施工能力分析长沙保利麓谷林语项目的基本情况项目运作背景项目位置配套设施状况长沙保利麓谷林语项目的分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析分析总结第四章长沙保利麓谷林语项目的营销策略设计保利麓谷林语楼盘营销整体思路购房者消费需求调研问卷设计调研方案调研结果分析项目市场定位消费者行为特征分析项目目标市场定位项目价格策略产品定价方法与策略过程价格策略价格优惠策略项目渠道策略项目促销策略广告传播的重要性广告传播的内容广告促销媒体选择人员促销策略第五章长沙保利麓谷林语项目营销策略的实施与控制项目营销策略的执行建立营销组织保证营销策略的执行加强营销团队建设项目营销策略控制营销进度控制人力资源控制塑造企业管理文化第六章结论与展望研究结论研究局限与展望参考文献中南大学硕士学位论文目录致谢附录中南大学硕士学位论文第章绪论第章绪论研究背景我国的房地产行业在年才开始萌芽，真正意义上的房地产业，在我国出现和发展只不过十几年的时间。虽然期间有过短暂的低迷，但是总体上看这些年的发展还是取得了令人瞩目的成就。在我国，房地产业对于经济增长的作用，不仅在于其直接贡献，由于其可以带动钢铁建材水泥物业管理等多个上下游行业的发展，从而对我国经济增长还有着巨大的间接贡献，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。自年以来，为抵御亚洲金融危机的冲击，扩大国内需求，促进国民经济持续增长，政府出台了系列深化住房制度改革启动住宅消费的措施，其力度之大前所未有。时至今日，房地产的生产流通消费各个环节的法律法规己逐步健全，由二级市场租赁市场中介服务市场组成的市场体系正逐步形成，市场竞争渐趋理性，在开发建设队伍中有批企业己成为实力雄厚业续显著质量可靠信誉较高的骨干企业。从全国的总体情况来看，随着房地产业的发展，市场竞争风险从小到大，开发经营利润由高到低，向平均利润转化，可以预料，我国的房地产业将在不久的将来步入微利时代。城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，也是目前公认的最显著的社会经济现象。房地产开发是推进城市化的重要手段，为了发展经济解决就业启动内需，我国实施了加快推进城市化，大力发展中小城市实施农村集镇化的战略措施。随着全面建设小康社会和促进城市化健康发展的国家战略目标的确定，我国的城市化进程将进步加快。城市化给房地产市场尤其是小型的县级房地产市场带来巨大需求和挑战，县级房地产企业要抓住机遇，迎接挑战，肩负起推动城市化健康发展的重任。中国房地产业的市场化进程不仅使得营销问题在理论上成为研究人员支持行业发展的重要课题，也使得营销理论在实务领域的应用成为业界实务工作者日益重视的核心问题之。虽然西方的现代营销理论已引入我国多年，普适性的原理方法也得到日益广泛的认可和应用，但有针对性的具体的本土化行业应用还处于探索阶段。对于正在不断发展但仍未高度市场化的中国房地产行业来说，将普适性的营销原理与中国房地产行业企业的具体市场环境相结合进行营销原理的有针对性的应用开发就成为中国房地产理论与实务工作者亟待解决的问题之。保利麓谷林语项目总投资亿元，占地面积亩。在该项目区域内，有多亩规划保留的山体和自然水系，是城市内不可多得的天然氧吧。麓谷林语拟建普通住宅多层洋房联排别墅五星级酒店大型商业中心九年制学校中南大学硕士学位论文第章绪论等多种物业类型，规划总建筑面积万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，规划户数约万户，居住人口近万人。建成后，将成为先导区规模最大的复合型高尚居住区之。项目计划分为四期开发建设，其中期开发建筑面积约万平方米，分为区，共栋高层电梯住宅，包括层住宅栋层住宅栋层住宅栋，以及地下室建筑面积万平方学硕士学位论文第四章长沙保利麓谷林语项目的营销方案设计从置业次数上划分以次置业自用性质为主，二次及多次置业的投资性质为辅。项目价格策略产品定价方法与策略定价策略房地产价格般有以下方法是成本为导向，成本费用利润率为基础价格法二是竞争对手的竞争导向定价三是市场价格由供给和需求的变化，以市场为导向的定价之间的关系决定的，无论是哪种定价方法，都应遵循市场需求，最大限度地提高市场占有率。由于现有的高端房产和当前房地产市场的土地的稀缺仍是卖方市场的原因，项目采取的主要成本为导向，以市场为导向的定价参考的定价策略。由于出售的建筑物往往是段时间或年多。而消费市场，变幻莫测的建设，要制定出被市场所接受的定价，你需要有超前的意识和科学预测。有许多因素会影响价格，包括成本的建筑，位置和周边环境，交通条件，配套设施，内部的规划和设计，景观，结构尺寸，信誉的开发商，该项目的进展情况，物业形象，并在交付标准，物业管理，客户以实惠的价格，同类楼宇的竞争因素。产品的可变成本是定价的下限，顾客愿意支付的价格是上限。市场上的消费者总是希望的最高价值，因此，不应该混淆价格实惠的价格和价值。运行的价格可以做出相应的调整，但没有实质性或负向调整，否则会带来极坏的影响。高层定价方法以同区域同质典型