指销售人员运用口头宣传上门推销等各种方式和技巧，向客户传递信息并营销产品。在客户对产品产生兴趣并付诸行动的阶段，人员推销是最有效的营销手段。销售人员作为问题的解决者是房地产企业和客户之间独特的纽带，是企业的象征。销售人员的素质尤其重要，直接影响消费者的购买行为。调查发现，获得个新顾客要比维系个老顾客增加倍的成本。所以，获得满意的顾客是企业及其产品的最佳推销员，不仅可为企业提出有关产品和服务的好主意，而且还可全面深人地宣传企业及其产品，从而吸引新顾客。人员推销，在房产市场促销活动中，具有极其重要的作用，主要表现在为能有效地发现并接近目标顾客针对性强，人员促销方式可以有针对性地对符合项目定位要求的企业开展促销活动，从而减少了浪费，提高了促销效率能更好地让顾客认知产品，及时做出购买决策。人员推销的工作方式主要有两种接待来访客户来访的客户般都通过广告或朋友对项目的基本情况有我国的城市化进程将进步加快。城市化给房地产市场尤其是小型的县级房地产市场带来巨大需求和挑战，县级房地产企业要抓住机遇，迎接挑战，肩负起推动城市化健康发展的重任。中国房地产业的市场化进程不仅使得营销问房地产开发是推进城市化的重要手段，为了发展经济解决就业启动内需，我国实施了加快推进城市化，大力发展中小城市实施农村集镇化的战略措施。随着全面建设小康社会和促进城市化健康发展的国家战略目标的确定，地产业的发展，市场竞争风险从小到大，开发经营利润由高到低，向平均利润转化，可以预料，我国的房地产业将在不久的将来步入微利时代。城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，也是目前公认的最显著的社会经济现象。逐步健全，由二级市场租赁市场中介服务市场组成的市场体系正逐步形成，市场竞争渐趋理性，在开发建设队伍中有批企业己成为实力雄厚业续显著质量可靠信誉较高的骨干企业。从全国的总体情况来看，随着房自年以来，为抵御亚洲金融危机的冲击，扩大国内需求，促进国民经济持续增长，政府出台了系列深化住房制度改革启动住宅消费的措施，其力度之大前所未有。时至今日，房地产的生产流通消费各个环节的法律法规己在我国，房地产业对于经济增长的作用，不仅在于其直接贡献，由于其可以带动钢铁建材水泥物业管理等多个上下游行业的发展，从而对我国经济增长还有着巨大的间接贡献，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。学位论文第章绪论第章绪论研究背景我国的房地产行业在年才开始萌芽，真正意义上的房地产业，在我国出现和发展只不过十几年的时间。虽然期间有过短暂的低迷，但是总体上看这些年的发展还是取得了令人瞩目的成就。麓谷林语项目营销策略的实施与控制销售管理体系的建立加强营销团队建设建立优良的绩效考评方法塑造企业管理文化第六章结论与展望主要研究结论研究局限与展望参考文献致谢攻读硕士学位期间主要的研究成果中南大学硕士结论项目市场定位消费者行为特征分析项目目标市场定位项目价格策略产品定价方法与策略过程价格策略价格优惠策略项目渠道策略项目促销策略广告传播的重要性广告传播的内容广告促销媒体选择人员促销策略第五章长沙保利运作背景项目位置配套设施状况长沙保利麓谷林语项目的分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析第四章长沙保利麓谷林语项目的营销方案设计购房者消费需求调研调研方案设计调研结果分析调研主要岳麓区房地产板块划分长沙市岳麓区麓谷板块竞争情况公司房地产开发能力分析公司基本情况简介资本运作情况营销队伍建设公司房地产建设施工能力分析中南大学硕士学位论文目录长沙保利麓谷林语项目的基本情况项目费市场的特点影响消费者行为的主要因素第三章长沙保利麓谷林语项目内外部环境分析宏观环境分析经济环境分析政策环境分析社会环境分析技术环境分析微观环境分析长沙市岳麓区基本情况长沙市岳麓区房地产发展情况长沙市状综述国外研究现状国内研究现状研究内容和方法研究内容研究方法第二章相关理论基础房地产营销的概念和特点房地产营销概念房地产营销的基本特点房地产营销相关理论理论理论房地产市场消费特征和影响因素房地产消，中南大学硕士学位论文目录目录摘要目录第章绪论研究背景研究目的与意义国内外研究现中南大学硕士学位论文，中南大学硕士学位论文中南大学硕士学位论文目录目录摘要目录第章绪论研究背景研究目的与意义国内外研究现状综述国外研究现状国内研究现状研究内容和方法研究内容研究方法第二章相关理论基础房地产营销的概念和特点房地产营销概念房地产营销的基本特点房地产营销相关理论理论理论房地产市场消费特征和影响因素房地产消费市场的特点影响消费者行为的主要因素第三章长沙保利麓谷林语项目内外部环境分析宏观环境分析经济环境分析政策环境分析社会环境分析技术环境分析微观环境分析长沙市岳麓区基本情况长沙市岳麓区房地产发展情况长沙市岳麓区房地产板块划分长沙市岳麓区麓谷板块竞争情况公司房地产开发能力分析公司基本情况简介资本运作情况营销队伍建设公司房地产建设施工能力分析中南大学硕士学位论文目录长沙保利麓谷林语项目的基本情况项目运作背景项目位置配套设施状况长沙保利麓谷林语项目的分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析第四章长沙保利麓谷林语项目的营销方案设计购房者消费需求调研调研方案设计调研结果分析调研主要结论项目市场定位消费者行为特征分析项目目标市场定位项目价格策略产品定价方法与策略过程价格策略价格优惠策略项目渠道策略项目促销策略广告传播的重要性广告传播的内容广告促销媒体选择人员促销策略第五章长沙保利麓谷林语项目营销策略的实施与控制销售管理体系的建立加强营销团队建设建立优良的绩效考评方法塑造企业管理文化第六章结论与展望主要研究结论研究局限与展望参考文献致谢攻读硕士学位期间主要的研究成果中南大学硕士学位论文第章绪论第章绪论研究背景我国的房地产行业在年才开始萌芽，真正意义上的房地产业，在我国出现和发展只不过十几年的时间。虽然期间有过短暂的低迷，但是总体上看这些年的发展还是取得了令人瞩目的成就。在我国，房地产业对于经济增长的作用，不仅在于其直接贡献，由于其可以带动钢铁建材水泥物业管理等多个上下游行业的发展，从而对我国经济增长还有着巨大的间接贡献，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。自年以来，为抵御亚洲金融危机的冲击，扩大国内需求，促进国民经济持续增长，政府出台了系列深化住房制度改革启动住宅消费的措施，其力度之大前所未有。时至今日，房地产的生产流通消费各个环节的法律法规己逐步健全，由二级市场租赁市场中介服务市场组成的市场体系正逐步形成，市场竞争渐趋理性，在开发建设队伍中有批企业己成为实力雄厚业续显著质量可靠信誉较高的骨干企业。从全国的总体情况来看，随着房地产业的发展，市场竞争风险从小到大，开发经营利润由高到低，向平均利润转化，可以预料，我国的房地产业将在不久的将来步入微利时代。城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，也是目前公认的最显著的社会经济现象。房地产开发是推进城市化的重要手段，为了发展经济解决就业启动内需，我国实施了加快推进城市化，大力发展中小城市实施农村集镇化的战略措施。随着全面建设小康社会和促进城市化健康发展的国家战略目标的确定，我国的城市化进程将进步加快。城市化给房地产市场尤其是小型的县级房地产市场带来巨大需求和挑战，县级房地产企业要抓住机遇，迎接挑战，肩负起推动城市化健康发展的重任。中国房地产业的市场化进程不仅使得营销问题在理论上成为研究人员支持行业发展的重要课题，也使得营销理论在实务领域的应用成为业界实务工作者日益重视的核心问题之。虽然西方的现代营销理论已引入我国多年，普适性的原理方法也得到日益广泛的认可和应用，但有针对性的具体的本土化行业应用还处于探索阶段。对于正在不断发展但仍未高度市场化的中国房地产行业来说，将普适性的营销原理与中国房地产行业企业的具体市场环境相结合进行营销原理的有针对性的应用开发就成为中国房地产理论与实务工作者亟待解决的问题之。保利麓谷林语项目总投资亿元，占地面积亩。在该项目区域内，有多亩规划保留的山体和自然水系，是城市内不可多得的天然氧吧。麓谷林语拟建普通住宅多层洋房联排别墅五星级酒店大型商业中心九年制学校中南大学硕士学位论文第章绪论等多种物业类型，规划总建筑面积万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，规划户数约万户，居住人口近万人。建成后，将成为先导区规模最大的复合型高尚居住区之。项目计划分为四期开发建设，其中期开发建筑面积约万平方米，分为区，共栋高层电梯住宅，包括层住宅栋层住宅栋层住宅栋，以及地下室建筑面积万平方米。随着国家宏观调控政策的深入，以政策指导性的房地产市场走势也出现如政府所预期的效果，价格和成交演绎项目开发理念和宣传主题项目的最大诉求点与目标消费群产生共鸣车身广告作项目整体形象广告知名度传播产品形象项目理念人员促销策略人员促销是指销售人员运用口头宣传上门推销等各种方式和技巧，向客户传递信息并营销产品。在客户对产品产生兴趣并付诸行动的阶段，人员推销是最有效的营销手段。销售人员作为问题的解决者是房地产企业和客户之间独特的纽带，是企业的象征。销售人员的素质尤其重要，直接影响消费者的购买行为。调查发现，获得个新顾客要比维系个老顾客增加倍的成本。所以，获得满意的顾客是企业及其产品的最佳推销员，不仅可为企业提出有关产品和服务的好主意，而且还可全面深人地宣传企业及其产品，从而吸引新顾客。人员推销，在房产市场促销活动中，具有极其重要的作用，主要表现在为能有效地发现并接近目标顾客针对性强，人员促销方式可以有针对性地对符合项目定位要求的企业开展促销活动，从而减少了浪费，提高了促销效率能更好地让顾客认知产品，及时做出购买决策。人员推销的工作方式主要有两种接待来访客户来访的客户般都通过广告或朋友对