TOP21华侨城地产尖岗山纯别墅项目投资立项申报材料.doc文档免费在线阅读

尖岗山居住区内规划道路分为主干道和次干道两级，主干道规划为双向四车道，次干道规划为双向二车道，目前主干道路网和沿山次干道路网除部分路段外已基本建设完成。

房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部第二部分项目分析广深高速铁岗路宝石公路上川路房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部第二部分项目分析项目周边配套设施尖岗山居住区用地目前周边生活配套设施较少，最近的生活配套设施主要集中在用地东面的宝有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发的总体安排，充分利用周边的园林资源为优先选择开发尖岗山居问题的提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才较低地形较为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地的开发价值。

从土地的景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。

因此，我们建议集中开发模式山片区整体综合开发的情况下，我们建议争取取得尽可能大的开发用地，进行集中开发。

开发片区位置选择考虑因素已取得的地块位于整个尖岗山片区的东片区。

在开发用地的位置选择上应该有利于化解已取得用地地势名入围者，取得参加土地拍卖的资格。

争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审，增加下轮成功的机会步骤三三名资格竞买人参加土地拍卖，价高者取得尖岗山居住用地土地使用权集中开发策略经过上述努力仍无法实现尖岗三阶段竞买人参加土地拍卖，以价高者得。

设计方案过往开发经历等在内的成果文件功完成片区综合开发项目的数量等，减少参与投标的竞争者步骤二由评审委员会对各投标人提供的规划设计方案进行评审，按分数评选出三员会进行初审。

第二阶段意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。

终审通过的，可以申请参加土地拍卖。

第成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。

第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件的投标人才能参与投标。

参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城的投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发的规模综合评标选择开发商的方式在国内其他城市也被广泛采用。

其中中海兴业在成都拿到地王的方式就是个很好的范例。

成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标机会。

采用公开招标结合拍卖出让土地，的土地出让方式，采取综合评标的方法。

根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。

综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。

选择公开招标与拍卖相结合目负责任的做法。

因此，捆绑开发模式的可行性较大。

综合以上对三种综合开发模式的分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。

捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公被采纳采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。

而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。

分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收益，政府较容易接受捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。

分析该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收益，政府较容易接受捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地时捆绑学校居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被采纳采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推动该模式时没有政策障碍。

而且采用招标方式，不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。

因此，捆绑开发模式的可行性较大。

综合以上对三种综合开发模式的分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。

捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。

综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。

选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的方法。

根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标机会。

采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式在国内其他城市也被广泛采用。

其中中海兴业在成都拿到地王的方式就是个很好的范例。

成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件的投标人才能参与投标。

参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城的投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发的规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。

第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。

第二阶段意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。

终审通过的，可以申请参加土地拍卖。

第三阶段竞买人参加土地拍卖，以价高者得。

设计方案过往开发经历等在内的成果文件功完成片区综合开发项目的数量等，减少参与投标的竞争者步骤二由评审委员会对各投标人提供的规划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖的资格。

争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审，增加下轮成功的机会步骤三三名资格竞买人参加土地拍卖，价高者取得尖岗山居住用地土地使用权集中开发策略经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发的情况下，我们建议争取取得尽可能大的开发用地，进行集中开发。

开发片区位置选择考虑因素已取得的地块位于整个尖岗山片区的东片区。

在开发用地的位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地的开发价值。

从土地的景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。

因此，我们建议集中开发模式问题的提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发的总体安排，充分利用周边的园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区的开发价值。

经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。

在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合的土地出让方式。

现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得的号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进行集中开发。

推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得的号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区的整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。

如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖