TOP22工业园区招商必备《产业园区招商实战攻略》详解.doc文档免费在线阅读

赵弘我觉得现在市场环境越来越复杂，包括联东谷在内，它面临的客户越来越多，行动越来越不样，在这种情况下，我觉得这年，我们团队从研究院，也做了些研究，包括跟联东的合作。

不同的城市，所处的工业化的阶段不样，它的产业形态就不样，有些城市在工业化初期，产业主要是二产制造业，没有支撑，企业很难上升到更高阶段。

还有种产业进入后工业社会，产业形态主要是服务业，这些企业需要的产品形态就不同于做工业的那些厂房，可能是写字楼，而写字楼的建设又有不同的形态，可以在城市，也可以在相对偏远的郊区来建，还可以通过总部基地这种模式来建设。

不同的模式，不同的客户群特点不样，这也是我们研究院这么多年来，咨询需求越来越多的原因之，我们就是根据这种规律，通过跟联东谷等机构的合作，提供专业研究，对市场的把握更有针对性，更有深度。

作案，当然像杨总回答这个问题可能给我们更加明确的概念。

我们认为下列几类企业是比较适合在郊区办公，首先是内向型企业，这些企业选择郊区化办公，他自身的交流主要是企业内部的交流，般没有比较密集的商务上下游的些概念，比如三到五平方公里的占地面积，平均是的容积率，的绿化和水面的面积，办公区和住宅有个相对合理的比例。

第三个，郊区化办公企业的选择。

到底哪些企业适合在郊区办公，我想这个问题很难有个统的答我们认为生态化办公区应该包括以下的功能，首先是商务区的功能，第二个是服务区的功能，第三个方面是住宅区的功能。

第四个方面是休闲和体育的功能。

我们结合国外的经验，认为比较适合生态化办公区规划指标的是这样为发展郊区生态化办公区的条件。

第二个方面是从生态化办公区的功能规划的角度来看，生态化办公区没有大都市的喧闹和污染，但是具备城市的基本功能，花园式的办公和居住环境，相对宁静的生活氛围，自然生活条件等等。

的地域发展空间，适合大面积低密度的城市规划和设计。

交通方便，土地成本比较低，能够提供第三产业发展所需要的劳动力。

再就是生态环境保持较好，风景优美，适合人居等等。

符合以上几个方面的条件，我们认为是可以作度上，生态化办公区其实就是以低密度低容积率高绿化花园式办公生态化生活为特征的郊外的加上郊外的住宅小区的结合。

我们认为适合建设生态化办公区的地域，应该具备这么些条件。

首先应该是具有足够呢北京有比较广阔的腹地，有比较良好的自然生态环境，有比较立体的多元化的交通路网条件。

更重要的是北京拥有大量的科技研发的技术密集型的企业，还有为数众多的跨国公司的研发机构等等。

按照我们的理解，在种程流城市人口，有效利用城市空间的结果。

第四个方面，就是郊区化生态办公前景的设想。

首先从郊区生态办公区的选择来看，以北京为例，作为首善之区，北京在发展生态化办公园区方面，应该有得天独厚的条件，为什么这么说步丰富完善的郊区生活圈，只有具备了比较完善的生活配套设施，有了商业的郊区化有了服务业的郊区化居住的郊区化，这样的前提下，办公郊区化才不至于成为纸上谈兵，从而形成有实体支撑的郊区化，达到合理分也好，方方面面的重视，这样可以从更理性更科学的层次解决城市郊区化的问题。

第二个因素是郊区化生活圈的完善程度。

将来要真正实现郊区化，分流中心城区的人口就业办公居住等等的安排，未来的郊区化需要逐功能分化的方向为城市中心区，减少人口压力，减少交通压力和就业压力。

未来中国大城市的郊区化需要从产业布局居住布局等等多个方面进行更加科学合理的安排，针对已经出现的问题，应该引起政府也好，企业也好，员工不开的。

所以，我们认为适应城市郊区化发展的趋势，未来郊区化办公在很大程度上应该说会取决于下面两个因素变化的情况。

首先，郊区化产业就业居住格局的体化程度，我们认为要提高城市效率，城市郊区化必然会从我们目前城市郊区化整体上处在比较低的阶段的状况，就是我们前面判断的，目前北京上海这样些中心城市的城市较化的进程相当于美国当年城市郊区化进程的第二第三阶段，这些我们需要面临的问题和这个发展阶段是分客观上还有许多有待克服的问题，比如说综合的市政配套，商业布局，教育设施医疗机构休闲娱乐就业环境交通出行等等，还远不如市中心方便，跟中心城区相比还有明显的落差等等。

归根到底，我们认为这些问题都是选择，在我们国内些城市也逐渐成为种时尚和潮流。

但是，同时也要看到城市化和城市的郊区化的发展，实际上是长期渐进的过程，郊区化的办公也会受制于城市化和城市郊区化整体进程的影响。

从目前来看，郊区化办公在常有利于加强企业文化建设。

这个就是为什么会有越来越多的企业青睐郊区化办公的个基本原因。

接下来，我们看看郊区化办公的制约因素。

我们说郊区化生态办公在欧美发达国家和地区，已经成为越来越多的企业比较常规的地点搬离了虹桥，在郊区兴建自己的写字楼，长期来说，这个帐是非常合算的。

在郊区办公，总体上可以对企业的运营，在办公租金上降低的成本，而且健康的环境有利于企业提高工作效率，的个性化的建筑，也非常地点搬离了虹桥，在郊区兴建自己的写字楼，长期来说，这个帐是非常合算的。

在郊区办公，总体上可以对企业的运营，在办公租金上降低的成本，而且健康的环境有利于企业提高工作效率，的个性化的建筑，也非常有利于加强企业文化建设。

这个就是为什么会有越来越多的企业青睐郊区化办公的个基本原因。

接下来，我们看看郊区化办公的制约因素。

我们说郊区化生态办公在欧美发达国家和地区，已经成为越来越多的企业比较常规的选择，在我们国内些城市也逐渐成为种时尚和潮流。

但是，同时也要看到城市化和城市的郊区化的发展，实际上是长期渐进的过程，郊区化的办公也会受制于城市化和城市郊区化整体进程的影响。

从目前来看，郊区化办公在客观上还有许多有待克服的问题，比如说综合的市政配套，商业布局，教育设施医疗机构休闲娱乐就业环境交通出行等等，还远不如市中心方便，跟中心城区相比还有明显的落差等等。

归根到底，我们认为这些问题都是我们目前城市郊区化整体上处在比较低的阶段的状况，就是我们前面判断的，目前北京上海这样些中心城市的城市较化的进程相当于美国当年城市郊区化进程的第二第三阶段，这些我们需要面临的问题和这个发展阶段是分不开的。

所以，我们认为适应城市郊区化发展的趋势，未来郊区化办公在很大程度上应该说会取决于下面两个因素变化的情况。

首先，郊区化产业就业居住格局的体化程度，我们认为要提高城市效率，城市郊区化必然会从功能分化的方向为城市中心区，减少人口压力，减少交通压力和就业压力。

未来中国大城市的郊区化需要从产业布局居住布局等等多个方面进行更加科学合理的安排，针对已经出现的问题，应该引起政府也好，企业也好，员工也好，方方面面的重视，这样可以从更理性更科学的层次解决城市郊区化的问题。

第二个因素是郊区化生活圈的完善程度。

将来要真正实现郊区化，分流中心城区的人口就业办公居住等等的安排，未来的郊区化需要逐步丰富完善的郊区生活圈，只有具备了比较完善的生活配套设施，有了商业的郊区化有了服务业的郊区化居住的郊区化，这样的前提下，办公郊区化才不至于成为纸上谈兵，从而形成有实体支撑的郊区化，达到合理分流城市人口，有效利用城市空间的结果。

第四个方面，就是郊区化生态办公前景的设想。

首先从郊区生态办公区的选择来看，以北京为例，作为首善之区，北京在发展生态化办公园区方面，应该有得天独厚的条件，为什么这么说呢北京有比较广阔的腹地，有比较良好的自然生态环境，有比较立体的多元化的交通路网条件。

更重要的是北京拥有大量的科技研发的技术密集型的企业，还有为数众多的跨国公司的研发机构等等。

按照我们的理解，在种程度上，生态化办公区其实就是以低密度低容积率高绿化花园式办公生态化生活为特征的郊外的加上郊外的住宅小区的结合。

我们认为适合建设生态化办公区的地域，应该具备这么些条件。

首先应该是具有足够的地域发展空间，适合大面积低密度的城市规划和设计。

交通方便，土地成本比较低，能够提供第三产业发展所需要的劳动力。

再就是生态环境保持较好，风景优美，适合人居等等。

符合以上几个方面的条件，我们认为是可以作为发展郊区生态化办公区的条件。

第二个方面是从生态化办公区的功能规划的角度来看，生态化办公区没有大都市的喧闹和污染，但是具备城市的基本功能，花园式的办公和居住环境，相对宁静的生活氛围，自然生活条件等等。

我们认为生态化办公区应该包括以下的功能，首先是商务区的功能，第二个是服务区的功能，第三个方面是住宅区的功能。

第四个方面是休闲和体育的功能。

我们结合国外的经验，认为比较适合生态化办公区规划指标的是这样些概念，比如三到五平方公里的占地面积，平均是的容积率，的绿化和水面的面积，办公区和住宅有个相对合理的比例。

第三个，郊区化办公企业的选择。

到底哪些企业适合在郊区办公，我想这个问题很难有个统的答案，当然像杨总回答这个问题可能给我们更加明确的概念。

我们认为下列几类企业是比较适合在郊区办公，首先是内向型企业，这些企业选择郊区化办公，他自身的交流主要是企业内部的交流，般没有比较密集的商务上下游的业务，所以可以选择郊区化的办公环境。

跨国公司总部和研发中心，这点我们注意到海淀区的，涉及到招商的目标企业是跨国公司研发中心为重点。

还有类企业我们认为是科技研发的智力密集型企业，这类企业对郊区化办公有更直接的需求。

企业园区规划设计的新趋势以及企业独栋从产业园区和企业独栋来讲，这实际上是两个概念，个是园区规划趋势，个是建筑产品的单独设计。

实际上从产业园区来讲，不光有独栋办公，独栋办公目前在市场上，从市场占有率和市场营销情况看有比较好的反响。

所以，全国各地的发展商都比较关注这样个产品，而且也有不少的开发企业寻找我们来探求这种产品的开发设计的模式和盈利的可能性。

从规划设计上来讲，国际上有个大的发展趋势，就顾问，这些全部整合社