TOP22某房地产业集团物业总公司物业承接查验工作指引.doc文档免费在线阅读

检查电缆沟有无防水排水设施，沟内干燥无积水无杂物，各电缆沟内空洞有无密封好。

检查变配电房设置在地下室的，是否在配电室门口设置阻水的防水门坎。

机房的大门应配置防鼠板，防鼠板应采用铁皮包裹，表面光滑，拆卸便利，其高度应大于。

检查房内应设置足够的维修所需的单相插座。

检查室内是否有的机械通风设备，使保持室内通风良好。

室内应配置有干湿球温度计，其温度控制在以下，湿度低于核对变配电室模拟屏与实际出线是否相符合。

检查配电室是否按规定配备消防器材，消防报警是否有效。

检查高压验电笔接地线绝缘手套绝缘靴绝缘棒等安全检测用具齐全，并具有相关部门检测合格证书，合格证书应在检测时效之内。

各盘箱柜电源般要求盘箱柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠装有电器的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识盘箱柜应理根据开发进度，项目与城市项目公司对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

城市项目公司与物业公司应当在承接最后期物业时，办理物业项目整体交接手续。

质保期管理完成承接验查移交合格后，各系统设手续。

由项目管理处和城市项目公司将物业承接查验备案情况书面告知业主。

物业承接查验资料保管移交项目管理处负责将承接查验有关的文件资料和记录按照规定建立档案并妥善保管。

其他分期开发建设的物业项目管备明细，交接时间交接方式等内容。

承接查验备案项目管理处在完成物业承接查验后日内，将物业承接查验协议与前期物业服务合同等承接查验备案资料交物业所在地的区县市房地产行政主管部门办理备案登记题整改后日内办理物业交接手续，移交物业服务用房以及其他物业共用部位共用设施设备。

移交工作由项目管理处与城市项目公司共同形成书面记录，交接记录包括但不限于移交资料明细，移交物业共用部位共用设施设，各类资料由项目物业管理处档案管理人员组织存档。

整改完成后，由项目与城市项目公司进行自检，自检合格后再通知物业项目管理处进行复验。

办理物业交接手续项目管理处在与城市项目公司在完成承接查验及问水系统精装修系统空调暖通系统消防系统电梯系统安防及弱电系统人防等系统对存在的问题和缺陷汇总在接管验收设施设备遗留问题清单表中，发城市项目公司项目工程主管，并跟进城市项目公司整改工程主管项目监理施工单位物业项目人员进行现场按相关技术资料和承接查验标准实施查验，分别填写相关系统验查表单，并由参与查验的人员按职责权限签字确认。

现场查验问题整改完成查验后，将配电系统，排备的配置标准安装质量使用功能及安全状况进行检验。

承接查验标准按照第三章查验标准执行。

承接查验实施项目管理处工程主管准备好相关承接查验检查表，由城市项目公司项目工程师组织城市项目公司项目护栏玻璃，护栏阳台与室内窗，墙纸，户内信息箱，地板，电地热板，热水地热板，户内新风，户内中央空调。

承接查验方法和重点承接查验综合运用核对观察使用检测和试验等方法承接查验重点是对设施设，阳台精装修房般包括进户门，阳台门，固定窗活动窗，室内配电箱，电器插座，有线电视插座，电话网络插座，开关，防水开关防水插座，灯，阳台照明灯具，室内可视对讲机，窗台，阳台，天花板，给排水，阳台验收的内容专有部位对业主毛坯房或精装修房室内进行房验，毛坯房般包括梁柱板，天花板，墙面，地楼面，进户门，阳台门，固定窗活动窗，插座，室内照明，室内配电箱，室内可视对讲系统，窗台化粪池垃圾容器污水处理设施机动车非机动车停车设施休闲娱乐设施消防设施安防监控设施垃圾转运设施以及物业服务用房等供水供气供热通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和水箱避雷设施消防设备楼道灯电视天线发电机变配电设备给排水管线电线供暖及空调设备等共用设施般包括道路绿地人造景观围墙大门信报箱宣传栏路灯排水沟渠池污水井存档物业现场查验承接查验部位共用部位般包括建筑物的基础承重墙体柱梁楼板屋顶以及外墙门厅楼梯间走廊楼道扶手护栏电梯井道架空层及设备间等共用设备般包括电梯水泵用设施设备出厂随机文件，安装试验和运行的合格证明文件。

将未提交资料填入未移交资料明细表，参照附件四，对资料遗留问题要求城市项目公司限期提供。

各类资料由现场责任人移交项目管理处中心档案管理人员组织的移交资料清单，参照附件三城市项目公司移交资料后，项目管理处工程主管安排人员根据国家相关法律要求以及物业购买合同前期物业服务合同临时管理规约等相关约定，对物业承接项目资料进行确认，重点核查共中物业签字的权限名单经部门负责人分公司负责人审核后报物业总公司审批备案。

移交项目相关图纸资料城市项目公司提供本项目合同范围内的设施设备清单，参照附件二城市项目公司提供本项目合同范围内的中物业签字的权限名单经部门负责人分公司负责人审核后报物业总公司审批备案。

移交项目相关图纸资料城市项目公司提供本项目合同范围内的设施设备清单，参照附件二城市项目公司提供本项目合同范围内的移交资料清单，参照附件三城市项目公司移交资料后，项目管理处工程主管安排人员根据国家相关法律要求以及物业购买合同前期物业服务合同临时管理规约等相关约定，对物业承接项目资料进行确认，重点核查共用设施设备出厂随机文件，安装试验和运行的合格证明文件。

将未提交资料填入未移交资料明细表，参照附件四，对资料遗留问题要求城市项目公司限期提供。

各类资料由现场责任人移交项目管理处中心档案管理人员组织存档物业现场查验承接查验部位共用部位般包括建筑物的基础承重墙体柱梁楼板屋顶以及外墙门厅楼梯间走廊楼道扶手护栏电梯井道架空层及设备间等共用设备般包括电梯水泵水箱避雷设施消防设备楼道灯电视天线发电机变配电设备给排水管线电线供暖及空调设备等共用设施般包括道路绿地人造景观围墙大门信报箱宣传栏路灯排水沟渠池污水井化粪池垃圾容器污水处理设施机动车非机动车停车设施休闲娱乐设施消防设施安防监控设施垃圾转运设施以及物业服务用房等供水供气供热通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容专有部位对业主毛坯房或精装修房室内进行房验，毛坯房般包括梁柱板，天花板，墙面，地楼面，进户门，阳台门，固定窗活动窗，插座，室内照明，室内配电箱，室内可视对讲系统，窗台，阳台精装修房般包括进户门，阳台门，固定窗活动窗，室内配电箱，电器插座，有线电视插座，电话网络插座，开关，防水开关防水插座，灯，阳台照明灯具，室内可视对讲机，窗台，阳台，天花板，给排水，阳台护栏玻璃，护栏阳台与室内窗，墙纸，户内信息箱，地板，电地热板，热水地热板，户内新风，户内中央空调。

承接查验方法和重点承接查验综合运用核对观察使用检测和试验等方法承接查验重点是对设施设备的配置标准安装质量使用功能及安全状况进行检验。

承接查验标准按照第三章查验标准执行。

承接查验实施项目管理处工程主管准备好相关承接查验检查表，由城市项目公司项目工程师组织城市项目公司项目工程主管项目监理施工单位物业项目人员进行现场按相关技术资料和承接查验标准实施查验，分别填写相关系统验查表单，并由参与查验的人员按职责权限签字确认。

现场查验问题整改完成查验后，将配电系统，排水系统精装修系统空调暖通系统消防系统电梯系统安防及弱电系统人防等系统对存在的问题和缺陷汇总在接管验收设施设备遗留问题清单表中，发城市项目公司项目工程主管，并跟进城市项目公司整改，各类资料由项目物业管理处档案管理人员组织存档。

整改完成后，由项目与城市项目公司进行自检，自检合格后再通知物业项目管理处进行复验。

办理物业交接手续项目管理处在与城市项目公司在完成承接查验及问题整改后日内办理物业交接手续，移交物业服务用房以及其他物业共用部位共用设施设备。

移交工作由项目管理处与城市项目公司共同形成书面记录，交接记录包括但不限于移交资料明细，移交物业共用部位共用设施设备明细，交接时间交接方式等内容。

承接查验备案项目管理处在完成物业承接查验后日内，将物业承接查验协议与前期物业服务合同等承接查验备案资料交物业所在地的区县市房地产行政主管部门办理备案登记手续。

由项目管理处和城市项目公司将物业承接查验备案情况书面告知业主。

物业承接查验资料保管移交项目管理处负责将承接查验有关的文件资料和记录按照规定建立档案并妥善保管。

其他分期开发建设的物业项目管理根据开发进度，项目与城市项目公司对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

城市项目公司与物业公司应当在承接最后期物业时，办理物业项目整体交接手续。

质保期管理完成承接验查移交合格后，各系统设施设备各成品分别进入质保期日常运行，项目管理处工程人员监督管理设施设备的运行状况，并进行日常维保。

工程主管指定人员负责收集运行缺陷，形成项目系统运行缺陷报告，发城市项目公司整改，并及时督促整改，各类资料物业服务中心档案管理人员组织存档。

第三章查验标准供配电系统高压开关柜外观与结构柜体内外表面油漆完整清洁无裂纹无放电痕迹柜内相序标志清晰正确面板上的指示灯按钮仪表均应横平竖直分合闸指示清晰，设备名牌安装位置正确，字迹清晰柜内有明显的接地标志，且接地牢固，柜门应以裸铜线与柜体可靠连接柜顶应有防护罩，防护罩应安装牢靠箱体整洁无变形构件无损伤，设备安装垂直牢固断路器构架接地可靠规范，拉杆无剧烈振动，无超温现象。

机组润滑装置齐全，油质符合要求，机组润滑系统油压正常，运行时无漏油现象。

冷却装置齐全可靠，运行时无泄漏现象，排水温度是否达到要求。

供油设施齐全可靠，油质油压油耗是否达到规定要求。

各种表计是否齐全，运行灵敏可靠，指示正确。

机组空载电压整定范围应为额定电压的输出功率不低于额定功率的。

机组在正常运行时应能自动向启动电池补充电，充电电压符合要求，调节器工作正常。

机组应有缺相短路过流超速高水温和低油压保护。

在空载标定电压标定频率下线电压波