TOP12某房地产开发工程操作手册.doc文档免费在线阅读

道路路面砖防滑人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

在道路周边苑内合理的位置设置清洁绿化浇水取水点。

苑内取水点可以设计在雨水珊格井内便于用水管理。

在道路边上的消防接合器消火栓特殊位置需设置防撞装置。

天面露台以上公共可上人天台露台设置取水点。

防火门公共部位防火门钥匙通用通锁。

公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

停车场及出入口人车出入口数量尽量少，合理设置小区人车出入口，实行人车分流管理。

车库场出入口有减速坡防滑坡槽和道闸。

岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

车库出入口有配置反光镜监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

车库照明为多路或分级控制入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

车库出入口有配置反光镜监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

车库照明为多路或分级控制场及出入口人车出入口数量尽量少，合理设置小区人车出入口，实行人车分流管理。

车库场出入口有减速坡防滑坡槽和道闸。

岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

小区出于用水管理。

在道路边上的消防接合器消火栓特殊位置需设置防撞装置。

天面露台以上公共可上人天台露台设置取水点。

防火门公共部位防火门钥匙通用通锁。

公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

停车，目的提高质量便于维护管理，体现万科精致管理。

道路路面砖防滑人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

在道路周边苑内合理的位置设置清洁绿化浇水取水点。

苑内取水点可以设计在雨水珊格井内便功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁混凝土板材料。

道路上的雨水污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖面管道栏杆建筑外立面管道空调百页架采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

空调需要安装集中排水管排水需要进沟渠空调排水管可以选用优质管管径不小于防止堵塞。

沟渠井盖沟渠井配置有防震直围墙顶部有斜面内高外低，材料考虑容易替换或免维护。

围墙尽量选择混凝土砖结构围墙铁花考虑容易替换或免维护。

使用钢筋的围墙，直径应该大于厘米。

围墙墙面尽量选用涂料维护方便。

围墙安装防爬网。

外立家阳台上。

项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于的楼以上全部采用变频加压供水。

围墙护栏支持杆平直便于安防设施安装及功能的充分发挥可否考虑围墙外围边和墙面平业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。

水电气配套设备房设置尽量集中便于维护管理。

电表容量与实际负荷相匹配。

写字楼商铺按销售单位配置电表每层或围合设工作插座和开关。

避免水表煤气表安装在业主私会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。

在开盘前个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。

印刷。

整个阶段前期介入的跟进和落实按照物产公司营销法律部门对接，如车库会所权属，收益分配等。

业主临时公约与前期物业管理服务合同相关条款约定致性。

业主临时公约及前期物业管理服务合同经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门有保安费用保洁费用园林绿化景观费用公共设施运行维护费用管理处综合费用税费及管理佣金。

测算成本时充分考虑水系统加压成本景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。

前期物业管理服务合同条款需与地及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险资源配置问题制定服务项目需考虑客户潜在需求消费习惯及消费水平。

管理成本测算，主要理成本，根据项目档次设定管理费标准，根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度明确客户服务项目根据项目规模档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

服务模式确定需考虑与项目营销概念项目开盘前半年或根据营销要求管理方案包括四部分内容项目定位服务模式服务实施计划服务项目收费标准及管理处组织架构。

管理费测算首先确定管理处各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管内容协调部门重要程度很重要重要般项目图纸确认以后需要地产提供项目参数要求地产提供占地面积建筑面积绿化面积水景面积住户户数车位数量房屋类型电梯数量供配电设备数量功率公共用电功率配套用房居委会社康中心按照要求进行对接。

配套设施单车摩托车停放点公共洗手间督促设置，尤其是公共洗手间外包单位使用业主使用。

第二阶段开发建设至项目开盘期间实施时间控制要点实施内配套用房居委会社康中心按照要求进行对接。

配套设施单车摩托车停放点公共洗手间督促设置，尤其是公共洗手间外包单位使用业主使用。

第二阶段开发建设至项目开盘期间实施时间控制要点实施内容协调部门重要程度很重要重要般项目图纸确认以后需要地产提供项目参数要求地产提供占地面积建筑面积绿化面积水景面积住户户数车位数量房屋类型电梯数量供配电设备数量功率公共用电功率项目开盘前半年或根据营销要求管理方案包括四部分内容项目定位服务模式服务实施计划服务项目收费标准及管理处组织架构。

管理费测算首先确定管理处各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度明确客户服务项目根据项目规模档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险资源配置问题制定服务项目需考虑客户潜在需求消费习惯及消费水平。

管理成本测算，主要有保安费用保洁费用园林绿化景观费用公共设施运行维护费用管理处综合费用税费及管理佣金。

测算成本时充分考虑水系统加压成本景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。

前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销法律部门对接，如车库会所权属，收益分配等。

业主临时公约与前期物业管理服务合同相关条款约定致性。

业主临时公约及前期物业管理服务合同经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。

在开盘前个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。

印刷。

整个阶段前期介入的跟进和落实按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。

水电气配套设备房设置尽量集中便于维护管理。

电表容量与实际负荷相匹配。

写字楼商铺按销售单位配置电表每层或围合设工作插座和开关。

避免水表煤气表安装在业主私家阳台上。

项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于的楼以上全部采用变频加压供水。

围墙护栏支持杆平直便于安防设施安装及功能的充分发挥可否考虑围墙外围边和墙面平直围墙顶部有斜面内高外低，材料考虑容易替换或免维护。

围墙尽量选择混凝土砖结构围墙铁花考虑容易替换或免维护。

使用钢筋的围墙，直径应该大于厘米。

围墙墙面尽量选用涂料维护方便。

围墙安装防爬网。

外立面管道栏杆建筑外立面管道空调百页架采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

空调需要安装集中排水管排水需要进沟渠空调排水管可以选用优质管管径不小于防止堵塞。

沟渠井盖沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁混凝土板材料。

道路上的雨水污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量便于维护管理，体现万科精致管理。

道路路面砖防滑人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

在道路周边苑内合理的位置设置清洁绿化浇水取水点。

苑内取水点可以设计在雨水珊格井内便于用水管理。

在道路边上的消防接合器消火栓特殊位置需设置防撞装置。

天面露台以上公共可上人天台露台设置取水点。

防火门公共部位防火门钥匙通用通锁。

公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

停车场及出入口人车出入口数量尽量少，合理设置小区人车出入口，实行人车分流管理。

车库场出入口有减速坡防滑坡槽和道闸。

岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

车库出入口有配置反光镜监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

车库照明为多路或分级控制，如全开局部开，减少耗电。

车库设置清洁用取水口最远距离米设置个及清洁池。

室内停车库墙面及顶全部涂料刷白有条件的墙面可以制作涂料图案。

娱乐设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用便于今后物业维护更换。

例如秋千设置投资少便于维护业主很喜欢室外娱乐场所设置排水口沟。

信息栏在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图便于拆装的商户标识牌。

单车摩托车棚合理设置单摩托车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。

小区清洁设施小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱桶，包括单元门口大堂出入口候梯厅楼层生活垃圾收集部地产项目部项目交付使用前个月标识制作包括房屋本体类及服务类标识管理处与总办设计师在现场实地考察，对现场各标识进行