TOP17产权式酒店项目投资立项报告可研报告.doc文档免费在线阅读

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店的经营管理能促进酒店经营管理水平的提高。

劣势操作方式较为复杂存在后续经营回报的风险。

小结基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。

项目定位酒店为县年净收益价格求取本项目作为产权式酒店，经营年限般为年，故收益年限本项目作为酒店的净收益根据市场调研结果，我们可以设定平均租金收益根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计元套天开房率参考目前区域酒店开房率作保守估计总套数根据现有客房数套年收益租金天平均租金客房总套数开房率元故依公式求得，项目现今总价值。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。

小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回店经营管理权的要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。

项目抵押贷款概念即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店的经营管理理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对资产的严重损失。

小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店的经营管情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店中，酒店作为目前唯的产权式酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前表现。

市场定位及项目评估市场定位鉴于目前市场，项目情况考虑，建议本项目作为区高档商务型酒店定位，以新沟及周边镇区为重点市场，辐射仙桃市，潜江市，县，江陵县等周边城市。

项目评估在整个新沟市场认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进品牌酒店经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，化为购买客户强化利用发展商良好的社会资源资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案占领市场，出奇制胜配合项目标志性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转，在该区域尚无先例，市场存在定风险性酒店未来经营情况与客户信心存在定的风险性。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身的中高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速无竞争状态，销售外部环境具有定的优势工业企业较多，消费能力强本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。

威胁投资型物业类型繁多，供应量较大，分散定的投资市场客户作为新兴的房地产投资模式支撑项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会区新规划，镇区面积扩容，镇区人口增加产权式酒店项目在区域市场处于是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大发展商属于具有当地深厚社会关系，能给客户以坚定的购买信心项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。

劣势本酒店暂无景观资源的人气和品牌效应。

项目分析分析优势项目位于银欣大道号，周边各类市政配套设施完善，临近城市发展主干道，具备良好展示面区域中高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人为主，业氛围般，并且发展空间很大。

项目方圆公里内，社区较为密集，餐饮，镇区事业单位较多，富迪购物广场阳光步行街，县第三人民医院等配套经营品牌价值酒店为知名酒店之，经营数载，积累定的业氛围般，并且发展空间很大。

项目方圆公里内，社区较为密集，餐饮，镇区事业单位较多，富迪购物广场阳光步行街，县第三人民医院等配套经营品牌价值酒店为知名酒店之，经营数载，积累定的人气和品牌效应。

项目分析分析优势项目位于银欣大道号，周边各类市政配套设施完善，临近城市发展主干道，具备良好展示面区域中高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大发展商属于具有当地深厚社会关系，能给客户以坚定的购买信心项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。

劣势本酒店暂无景观资源支撑项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会区新规划，镇区面积扩容，镇区人口增加产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境具有定的优势工业企业较多，消费能力强本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。

威胁投资型物业类型繁多，供应量较大，分散定的投资市场客户作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性酒店未来经营情况与客户信心存在定的风险性。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身的中高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目标志性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好的社会资源资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进品牌酒店经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。

市场定位及项目评估市场定位鉴于目前市场，项目情况考虑，建议本项目作为区高档商务型酒店定位，以新沟及周边镇区为重点市场，辐射仙桃市，潜江市，县，江陵县等周边城市。

项目评估在整个新沟市场中，酒店作为目前唯的产权式酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店的经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对资产的严重损失。

小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。

项目抵押贷款概念即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店的经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。

小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。

因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。

产权式酒店概念即将酒店的整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店的经营管理能促进酒店经营管理水平的提高。

劣势操作方式较为复杂存在后续经营回报的风险。

小结基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。

项目定位酒店为县年净收益价格求取本项目作为产权式酒店，经营年限般为年，故收益年限本项目作为酒店的净收益根据市场调研结果，我们可以设定平均租金收益根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计元套天开房率参考目前区域酒店开房率作保守估计总套数根据现有客房数套年收益租金天平均租金客房总套数开房率元故依公式求得，项目现今总价值元经初步统计产权式酒店可售面积产权式酒店理论均价元价格调整由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格