TOP26【中原出品】美斯顿项目定位报告终稿957274286.ppt文档免费在线阅读

年年项目名称体量万容积率开盘时间季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度珠江花城年月湘江号年月山语城年月沙河世纪城年月万国年月藏珑年月顺天黄金海岸年月滨江君悦香邸年月天健芙蓉盛世年月星城世家年月早安新城年月长房东郡年月绿城桂花城年月中城丽景香山年月茂华国际湘年月中隆御玺年月西子花苑年月锦湘国际星城年月星城国际年月尚都花园城年月美丽星城年月融圣国际年月长沙橘郡年月浅水湾年月奥林匹克花园年月中信新城年月博林金谷年月夏威夷碧水春城年月鑫远湘府华城年月领秀湘江年月总计年月报建楼盘分析年月报建楼盘个，共万平米建面产品同类化严重，尤其是小高层产品竞争激烈通过深圳中原对市场整体调研总结归类，除麓南板块和中心板块产品相对单外，其他各板块产品基本雷同，产品同类化严重，市场竞争激烈。

区域建筑类型产品类型开福区片区小高层高层为主普通住宅为主，其次为别墅和公寓雨花区片区小高层为主，其次为多层和高层以普通住宅为主南麓区片区多层为主，小高层为辅别墅洋房芙蓉城区小高层高层普通住宅北麓市府片区小高层多层联排洋省重点文物保护单位，位于镇南端，据考查始建于西汉初期，距今已两千多年，是研究西汉时期的重要资料。

戴公庙建于唐代，是著名的道教庙宇，常年香火不断。

月亮岛待开发的国际旅游度假中心，横卧于湘江中，岛星城镇镇内基础设施完善，定位为高起点高标准的生态型田园城镇。

星城镇自然人文景观丰富谷山明代穗王的隐居地，海拔米，连绵数十里，原始生态植物保护完整，树木葱笼，环境雅致。

北津城定位的确定，为把项目打造成高尚人居社区提供了依据。

项目界定项目所处的星城镇定位为生态型田园城镇，自然人文景观丰富。

年星城镇被纳入国家计委生态集镇建设试点镇按照长沙市总体规划界线为界，包括高塘岭镇和星城镇，总用地面积约平方公里，其中规划城市建设用地平方公里，城市人口规模万人，是长望融城的核心区域。

高星组团规划定位于居住旅游度假休闲综合组团。

片区组团功能样的板块中项目界定项目所处高星组团的规划定位突显该板块的宜居价值。

含浦组团暮云组团捞霞组团高星组团范围东起湘江，西至乌山，北抵沩水河八曲河，南括长常高速公路以黄金乡及星城镇行政区划品价值都基本符合高档位于郊区，占有稀缺景观资源占有稀缺资源项目并不占据稀缺景观资源╳项目界定从产品核心价值研判，本项目地块适合做以舒适居住为价值的类郊区住宅产品。

项目界定本项目处在个什么整体规划低价格大社区搞配套项目规模般在万平方米以上，对配套设施的要求高。

╳有自然资源距离城市较远，但有快速道路可达没有完善生活配套有条件可做到舒适居住，考虑父母养老或休闲土地属性与产段占有稀缺资源位于郊区，占有稀缺景观资源项目界定从土地属性初判，本项目地块有条件做产品产品系列名子系列名子系列土地属性产品核心价值评价郊区住宅三通水电路，政府未有对该区域的格小太阳青年之家孩子三代客户年龄以为主有自然资源距离城市较远，但有快速道路可达没有完善生活配套有条件可做到舒适居住，考虑父母养老或休闲客户年龄以为主高档位于城市稀缺地城市成熟区域比较近相对市中心居住密度低地块所在区域居住氛围良好水质空气质量好舒适居住后小太阳小太阳孩子三代客户年龄以为主郊区住宅三通水电路，政府未有对该区域的整体规划低价户小太阳后小太阳孩子三代客户年龄以为主公共交通密集，站点在步行距离内周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家小太阳家庭客户年龄为主城郊住宅交通便捷，可快速到达，离杂商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户，关注产品服务及品质商务人士常年工作流动人士，无明显的生命周期对应关系周边配套完善，交通便捷，且较为安静适宜居住追求居住改善和品质的客枫林路西二环岳麓大道本案北产品系列名子系列名子系列土地属性产品核心价值主力细分客户构成城市住宅地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套交通噪音干扰大，周边人群复红线边界划分北岳麓大道金星大道含光路浏阳河东浏阳河古曲路劳动东路南劳动东路南二环韶山南路杉木冲路新姚路南二环西南二环后湖路麓山路类分布图以基础设施建设水平客户心理认知为参考，左图为长沙的城市城郊郊区产品系列分布图。

其中沿红线内外侧分布的项目为城郊系列，城郊系列带以内为城市系列，以外则为郊区系列。

项目在长沙市外，望城县境内项目周边道路基础建设好，但公共交通不足项目周边以农业用地和山地为主，生活配套匮乏项目地块为高差米左右的山地。

项目界定长沙市住宅品玫瑰园项目以西金星大道双盈卧龙湾等项目以北未开发地快部分山体项目地块简况山地项目，高差分明除金星大道外，其他道路还未开发红线内住宅已拆迁，土地未平整。

项目界定项目地块小结玫瑰园项目以西金星大道双盈卧龙湾等项目以北未开发地快部分山体项目地块简况山地项目，高差分明除金星大道外，其他道路还未开发红线内住宅已拆迁，土地未平整。

项目界定项目地块小结项目在长沙市外，望城县境内项目周边道路基础建设好，但公共交通不足项目周边以农业用地和山地为主，生活配套匮乏项目地块为高差米左右的山地。

项目界定长沙市住宅品类分布图以基础设施建设水平客户心理认知为参考，左图为长沙的城市城郊郊区产品系列分布图。

其中沿红线内外侧分布的项目为城郊系列，城郊系列带以内为城市系列，以外则为郊区系列。

红线边界划分北岳麓大道金星大道含光路浏阳河东浏阳河古曲路劳动东路南劳动东路南二环韶山南路杉木冲路新姚路南二环西南二环后湖路麓山路枫林路西二环岳麓大道本案北产品系列名子系列名子系列土地属性产品核心价值主力细分客户构成城市住宅地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套交通噪音干扰大，周边人群复杂商业价值高便捷的城市生活注重工作便利的商务型客户，关注产品服务及品质商务人士常年工作流动人士，无明显的生命周期对应关系周边配套完善，交通便捷，且较为安静适宜居住追求居住改善和品质的客户小太阳后小太阳孩子三代客户年龄以为主公共交通密集，站点在步行距离内周边有大超市对产品总价敏感的首次置业客户青年之家小太阳家庭客户年龄为主城郊住宅交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近相对市中心居住密度低地块所在区域居住氛围良好水质空气质量好舒适居住后小太阳小太阳孩子三代客户年龄以为主郊区住宅三通水电路，政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳青年之家孩子三代客户年龄以为主有自然资源距离城市较远，但有快速道路可达没有完善生活配套有条件可做到舒适居住，考虑父母养老或休闲客户年龄以为主高档位于城市稀缺地段占有稀缺资源位于郊区，占有稀缺景观资源项目界定从土地属性初判，本项目地块有条件做产品产品系列名子系列名子系列土地属性产品核心价值评价郊区住宅三通水电路，政府未有对该区域的整体规划低价格大社区搞配套项目规模般在万平方米以上，对配套设施的要求高。

╳有自然资源距离城市较远，但有快速道路可达没有完善生活配套有条件可做到舒适居住，考虑父母养老或休闲土地属性与产品价值都基本符合高档位于郊区，占有稀缺景观资源占有稀缺资源项目并不占据稀缺景观资源╳项目界定从产品核心价值研判，本项目地块适合做以舒适居住为价值的类郊区住宅产品。

项目界定本项目处在个什么样的板块中项目界定项目所处高星组团的规划定位突显该板块的宜居价值。

含浦组团暮云组团捞霞组团高星组团范围东起湘江，西至乌山，北抵沩水河八曲河，南括长常高速公路以黄金乡及星城镇行政区划界线为界，包括高塘岭镇和星城镇，总用地面积约平方公里，其中规划城市建设用地平方公里，城市人口规模万人，是长望融城的核心区域。

高星组团规划定位于居住旅游度假休闲综合组团。

片区组团功能定位的确定，为把项目打造成高尚人居社区提供了依据。

项目界定项目所处的星城镇定位为生态型田园城镇，自然人文景观丰富。

年星城镇被纳入国家计委生态集镇建设试点镇按照长沙市总体规划星城镇镇内基础设施完善，定位为高起点高标准的生态型田园城镇。

星城镇自然人文景观丰富谷山明代穗王的隐居地，海拔米，连绵数十里，原始生态植物保护完整，树木葱笼，环境雅致。

北津城省重点文物保护单位，位于镇南端，据考查始建于西汉初期，距今已两千多年，是研究西汉时期的重要资料。

戴公庙建于唐代，是著名的道教庙宇，常年香火不断。

月亮岛待开发的国际旅游度假中心，横卧于湘江中，岛上芳草如茵，风景十分秀美，极具开发价值。

资料来源望城县公众信息网本案市政府生态景观规划本案北项目界定本项目在全市房产板块中属于市府金星板块。

根据大长沙“东拓西进南融北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的七大地产板块格局。

北城板块麓南板块市府金星板块东城板块南城板块金鹰星沙板块中心板块项目界定市府金星板块的宜居资源在同等半径区域内具有相对优势，该板块有条件成为最宜居的高尚生活区。

板块宜居指数绿化景观空气质量交通配套人口密度流动人口比重中心板块东城板块北城板块金鹰星沙板块南城板块市府金星计划购房不太清楚这个政策通过对房交会张有效问卷调查得知，长沙市场仅有的客户认为新政对其影响较大，会暂缓购房。

由此可见，新政并未打击到准客户的真正的热情。

总结由央行年月日发布新政对于市场以及客户暂无明显影响。

因考虑到长沙新波购房潮是由自住为基本目的而推动的，新政并未打击到他们的积极性。

无论从成交套数，以及价格都无明显浮动。

后市行情有待观察„整体市场竞争态势年年土地市场供应达到万，未来市场竞争将日趋激烈。

据中原市场统计年至年月，土地供应量高达万平米未考虑容积率因素。

开福区位于全市第岳麓区排名第三，年总供应量为万平米，占市场总额的。

长沙市年月份土地供应面积芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区单位百万平米年年年月土地成交量总计从长沙市年月房屋施工新开工面积来看，未来年市场竣工面积将超过万。

长沙年月房屋施工面积按区域划分单位万项目全市芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县宁乡县浏阳市住宅面积占长沙年月房屋新开工面积按区域划分单位万住宅面积占长沙市场整体供应量万以上大盘总供应量达到万平方米，且呈现集中供应的趋势除河西据中原数据库统计表内是长沙市个万以上的楼盘在未来年的供应关系。

显而易见要在供应量周期中寻找空白区是不可能的了。

在如此大的市场供应量中如何凸显成为了各个盘最为关心的问题。

年年项目名称体量万容积率开盘时间季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度珠江花城年月湘江号年月山语城年月沙河世纪城年月万国年月藏珑年月顺天黄金海岸年月滨江君悦香邸年月天健芙蓉盛世年月星城世家年月早安新城年月长房东郡年月绿城桂花城年月中城丽景香山年月茂华国际湘年月中隆御玺年月西子花苑年月锦湘国际星城年月星城国际年月尚都花园城年月美丽星城年月融圣国际年月长沙橘郡年月浅水湾年月奥林匹克花园年月中信新城年月博林金谷年月夏威夷碧水春城年月鑫远湘府华城年月领秀湘江年月总计年月报建楼盘分析年月报建楼盘个