TOP16常州新城篦萁巷地块综合体项目沟通.ppt文档免费在线阅读

企业双双下滑局面，办公物业租金普遍下降，且后市不容乐观伴随房地产市场低迷，土地市场交易持续萎缩，开发商对后市普遍持谨慎态度由于规划指标与市场现实脱节，老城区现有办公市场供应过大，竞争激烈，办公物业销售困难。

项目所在板块区域商务氛围成熟，区域发展受限，未来新政中心的搬迁，会外溢部分商务需求，首期开发体量超过万平方米，面临市场风险。

限制条件项目楼面地价高达多元平方米，高地价成本对销售价格要求极高工程类别平均造价元平方米工程概况描述住宅高档商品房多层设层地下车库。

单位空调较好内装修氟碳喷漆铝合金门窗。

外立面面砖较好水电。

小高层设层地下车库。

钻孔灌注桩。

现浇钢筋砼短肢剪力墙结构单位空调公共部位较好内装修氟碳喷涂铝合金门窗合资电梯。

高层高度米以下设层地下车库二三层附中央空调和公寓楼组成万平米的建筑让这里就像个浓缩了的城市景观，将成为三里屯地区变革的新亮点，集商业，餐饮，娱乐为体，将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。

三里屯三里入下降周期风险，房地产市场交易量出现下滑，房地产市场进入调整期当前商办物业面临投资客及最终租户商家。

企业双双下滑局面，办公物业租金普遍下降，且后市不容乐观伴随房地产市场低迷，土地市场交易持续萎缩，齐头并进的房地产综合发展商。

本项目属于首期启动项目，总投资将超过亿元，对新城集团意义重大。

市场背景当前商办物业面临的不确定性大大增加，项目面临着大体量的商办物业的销售去化压力金融危机使宏观经济面临进优势，规避劣势，实现高价实现高价格快速回现选择最佳物业组合，高调入市，树立项目高端形象，缩短资金占有周期，快速回现，平衡现金流新城战略转型斥资百亿进军商业地产，从单的住宅开发商晋级为住宅商业心综合体大规模项目属性界定城市老城区域，具备人文价值，大规模城市综合体项目人文资源目标核心问题新城集团目标提炼战略转型机遇下，短期回现与长期价值最大化间的平衡突破目前区域价格瓶颈，扩大库，自行车位，合计，商业建面，商业建面，商业建面，商业建面，商业建面，项目属性界定城市老城区域，处于城市核心商务坐标的大规模城市综合体项目城市核业前期策划及规划方案的选定阶段，各物业可调整空间不大物业类型建筑体量万商业地上，地下，办公，住宅，地下车库，自行车位，合计，方案方案物业类型建筑体量万商业地上，地下，办公，住宅，地下车有了第个地名。

以延陵命名，具备深远的历史文化意蕴。

•篦萁巷虽短，但历史悠久，历史文物随处可见，在小说红楼梦中，主人公贾宝玉与父亲最后拜别的地方就在毗陵驿地块层级项目总占地万，容积率，目前处于商时片区具备深厚的人文底蕴区域商业价值延陵路是目前常州最重要的东西交通，商业价值成熟人文价值•延陵，作为常州历史上的第个名称，具有永久的纪念意义。

公元前年，吴王余祭封其弟季札于延陵，从此常州就为体的中心地区，而该地区的城市配套与承担的城市功能之间的矛盾，已经成为区域发展的瓶颈主城副城副城副城副城单中心城市扩张大都市化形成区域层级项目处于篦萁巷延陵路与怀德北路交界处，商业价值成熟度高，同区核心地段常州现辖金坛溧阳两个县级市和武进新北天宁钟楼戚墅堰五个行政区，全市总面积平方公里，全市总人口万人主城区空间发展方向“拓展南北，提升中心”。

延陵路区域是个集商业商务政务工作的初步思考方向项目属性界定目标核心问题初步解决思路项目属性界定城市层级项目地处常州老城区核心区位，常州目前处于单中心城市向多中心过渡，老城仍居于整个城市价值的核心项目处于常州老城在写字楼公寓入住后商业的价值开始释放。

在刚开业的年内，为了吸引主力店培育氛围，租金收入并不会很高。

待商业成熟后，其价值会迅速提升，成为综合体经营现金流的主要来源。

项目思考世联顾问流，使得商铺得以存活。

以低租金换取大主力店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价格。

大型超市专业卖场等集中商业应招商先行，根据业主的需要进行商业规划设计。

商业经营有赖于人气，因此通常系，这种关系是集中型商业项目长期成功的保证。

招商顺序主力店先期入场主力店次主力店品牌专卖店中小散铺主力店周边的商铺经营往往处于‚寄生‛状态，他们本身并没有聚客能力，但大型主力店的入驻会产生大量的人和物业价值提升的源泉。

集中商业运营管理的核心是把松散的经营单位和多样的消费形态，统到个经营主题和信息平台之上。

集中商业通过‚统招商管理‛与所有合作商户建立并保持种既对立又融洽和谐统的关商管理统市场营销统服务监督统物业管理招商理念低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻。

运营管理是商业地产开发过程中的最后环，也是关系项目成败的关键环，是商业地产收益权分割销售现状般招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目世联观点招商先行为商业成功提供保障，运营管理是商业持续成功的关键统管理分散经营统业态调控统招商权分割销售现状般招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目世联观点招商先行为商业成功提供保障，运营管理是商业持续成功的关键统管理分散经营统业态调控统招商管理统市场营销统服务监督统物业管理招商理念低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻。

运营管理是商业地产开发过程中的最后环，也是关系项目成败的关键环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。

集中商业运营管理的核心是把松散的经营单位和多样的消费形态，统到个经营主题和信息平台之上。

集中商业通过‚统招商管理‛与所有合作商户建立并保持种既对立又融洽和谐统的关系，这种关系是集中型商业项目长期成功的保证。

招商顺序主力店先期入场主力店次主力店品牌专卖店中小散铺主力店周边的商铺经营往往处于‚寄生‛状态，他们本身并没有聚客能力，但大型主力店的入驻会产生大量的人流，使得商铺得以存活。

以低租金换取大主力店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价格。

大型超市专业卖场等集中商业应招商先行，根据业主的需要进行商业规划设计。

商业经营有赖于人气，因此通常在写字楼公寓入住后商业的价值开始释放。

在刚开业的年内，为了吸引主力店培育氛围，租金收入并不会很高。

待商业成熟后，其价值会迅速提升，成为综合体经营现金流的主要来源。

项目思考世联顾问工作的初步思考方向项目属性界定目标核心问题初步解决思路项目属性界定城市层级项目地处常州老城区核心区位，常州目前处于单中心城市向多中心过渡，老城仍居于整个城市价值的核心项目处于常州老城区核心地段常州现辖金坛溧阳两个县级市和武进新北天宁钟楼戚墅堰五个行政区，全市总面积平方公里，全市总人口万人主城区空间发展方向“拓展南北，提升中心”。

延陵路区域是个集商业商务政务为体的中心地区，而该地区的城市配套与承担的城市功能之间的矛盾，已经成为区域发展的瓶颈主城副城副城副城副城单中心城市扩张大都市化形成区域层级项目处于篦萁巷延陵路与怀德北路交界处，商业价值成熟度高，同时片区具备深厚的人文底蕴区域商业价值延陵路是目前常州最重要的东西交通，商业价值成熟人文价值•延陵，作为常州历史上的第个名称，具有永久的纪念意义。

公元前年，吴王余祭封其弟季札于延陵，从此常州就有了第个地名。

以延陵命名，具备深远的历史文化意蕴。

•篦萁巷虽短，但历史悠久，历史文物随处可见，在小说红楼梦中，主人公贾宝玉与父亲最后拜别的地方就在毗陵驿地块层级项目总占地万，容积率，目前处于商业前期策划及规划方案的选定阶段，各物业可调整空间不大物业类型建筑体量万商业地上，地下，办公，住宅，地下车库，自行车位，合计，方案方案物业类型建筑体量万商业地上，地下，办公，住宅，地下车库，自行车位，合计，商业建面，商业建面，商业建面，商业建面，商业建面，项目属性界定城市老城区域，处于城市核心商务坐标的大规模城市综合体项目城市核心综合体大规模项目属性界定城市老城区域，具备人文价值，大规模城市综合体项目人文资源目标核心问题新城集团目标提炼战略转型机遇下，短期回现与长期价值最大化间的平衡突破目前区域价格瓶颈，扩大优势，规避劣势，实现高价实现高价格快速回现选择最佳物业组合，高调入市，树立项目高端形象，缩短资金占有周期，快速回现，平衡现金流新城战略转型斥资百亿进军商业地产，从单的住宅开发商晋级为住宅商业齐头并进的房地产综合发展商。

本项目属于首期启动项目，总投资将超过亿元，对新城集团意义重大。

市场背景当前商办物业面临的不确定性大大增加，项目面临着大体量的商办物业的销售去化压力金融危机使宏观经济面临进入下降周期风险，房地产市场交易量出现下滑，房地产市场进入调整期当前商办物业面临投资客及最终租户商家。

企业双双下滑局面，办公物业租金普遍下降，且后市不容乐观伴随房地产市场低迷，土地市场交易持续萎缩，开发商对后市普遍持谨慎态度由于规划指标与市场现实脱节，老城区现有办公市场供应过大，竞争激烈，办公物业销售困难。

项目所在板块区域商务氛围成熟，区域发展受限，未来新政中心的搬迁，会外溢部分商务需求，首期开发体量超过万平方米，面临市场风险。

限制条件项目楼面地价高达多元平方米，高地价成本对销售价格要求极高工程类别平均造价元平方米工程概况描述住宅高档商品房多层设层地下车库。

单位空调较好内装修氟碳喷漆铝合金门窗。

外立面面砖较好水电。

小高层设层地下车库。

钻孔灌注桩。

现浇钢筋砼短肢剪力墙结构单位空调公共部位较好内装修氟碳喷涂铝合金门窗合资电梯。

高层高度米以下设层地下车库二三层附中央空调和公寓楼组成万平米的建筑让这里就像个浓缩了的城市景观，将成为三里屯地区变革的新亮点，集商业，餐饮，娱乐为体，将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。

三里屯三里屯最大的成功体现在营销层面，通过销售模式的灵活运用，将非现金流的商业及写字楼转化成现金流物业，同时博取高价值三里屯卖的最火的房源是商铺，其次是写字楼，最后是公寓。

三里屯的商铺走的仍然是切割散卖的原始操盘路线，在众多正规商业地产开发商已全面转向持有的大市场背景下，三里屯的商铺销售依然如此火爆最大的单成交达亿元仅仅每单过亿的大单成交就逾多亿元，两三千万的都是小单。

三里屯三里屯坚持商业散售形成热销模式认为传统商业经营提出“只租不售整体经营”的模式并非唯正确道路，传统模式属于百货公司类型模式，个性化和信息化时代适用“包产到户”的商业模式，即由经营者自己决定商业经营。

认为养铺期出现的定位不准，经营失败是正常现象，经过经营者的主动调整，商业业态会逐步成熟。

三里屯三里屯商业街业态及定位临外街商铺余套，上千米的临街展示面，上万平米的临街旺铺。

商铺地上层平均每层总建筑面积约为平米，位于地下层至地上四层局部五层的零售商业由个不同规模的商业板块组成。

‚国际化商务核心‛‚国际化时尚区‛‚小时娱乐中心‛三里屯三里屯商业街设计要点特点二