TOP35城市综合体_世邦魏理仕：华通集团福州路地块发展研究提案报告_2009年.ppt文档免费在线阅读

需要更综合的模城市或区域的标志性商务引擎的功能功能丰富的综合平台城市综合体效应“”聚合产生裂变的过程代名词目光商机财富城市形象景观领导地位跨越城市综合体日本六本木新区香港太古广场上海金茂大厦北京国贸中心在北京上海香港等经济发达城市都有大规模的综合建筑体这些综合建筑体从另个侧面呼应着这个城市，成为城市对外的名片综合建筑体的特征足够大的规和发展规划项目产品策略项目定位及产品借鉴案例物业自持和销售分配项目销售和租赁价格策略可行性分析和敏感性分析工程计划安排及前期费用预算项目贡献目录城市等不而足，可谓是青岛的个休闲娱乐胜地。

云霄路具有商务美食休闲娱乐的地缘优势因素，在青岛独无二的强势地位，未来项目中该部分业态形式很容易实现。

发展机遇项目主题和定位项目物业组合食街，充满诱惑的美食世界云霄路是青岛最早也是最集中的美食文化街，里面充满了全国各式美食，诱惑你的味蕾。

与美食相比，休闲娱乐就更加丰富了。

云霄路已经成为青岛娱乐休闲消费的个主场，酒吧咖啡浴足洗浴，直接项目开口进入地铁站点，成就真正地铁商业物业，将大大提升项目价值，东京六本木新城就有依托地铁站的通道设施，后续我们在介绍案例的时候将重点提及。

发展机会发展机遇之天时地利地铁带来勃勃商机地铁云霄路美正式开工，预计年正式投入使用。

项目可谓是处于双地铁交汇处，交通地位显赫。

地铁的通车，大大缓解了地上交通压力，是城市最好的人流动脉，为本项目带来源源不断的人气和商气。

为了建设中充分考虑地铁站点的连接问题青岛旅游城市特性，也对未来项目开发支撑产生直接推动地铁期号线经过项目旁边的南京路，今年月份正式开工建设，预计年将建成通车。

地铁二期号线经过项目南的香港路，年年增长旅游目的地城市旅游业对于青岛的贡献增长发展机会发展机遇之旅游优势推动巨大持续的旅游消费带动了城市第三产业的快速发展，每年近亿元的旅游收入城市综合体的旅游目的地特性，符合合居住投资经营等多种选择的居住类产品年份国内游客万人次年增长国内旅游收入亿人民币年增长入境游客人次年增长外汇收入万美元年增长旅游总收入假为主经济型酒店作为补充产品开发顶级配置的甲级写字楼创造市场领导型产品，可增强竞争力同时可配套开发部分特色办公产品，适应成长型企业的需求居住型产品普遍具有较好的发展前景考虑项目规模及影响力，可开发综型业态的大型综合商业重点吸引尚未进入青岛的国际国内知名品牌进驻与节庆和旅游相结合的休闲娱乐商业形态成为北方乃至全国具有影响力的特色商业项目同时结合休闲与商务概念的五星级酒店具有发展机会同时可以以休闲度区金融商务区域的发展为开发优质写字楼带来机会经济发展国内外知名企业在青岛的扩张增强优质写字楼的需求潜力高档公寓市场发展成熟市南区具有发展高档公寓的先天优势条件及市场基础市场现状酒店写字楼公寓具备新型区金融商务区域的发展为开发优质写字楼带来机会经济发展国内外知名企业在青岛的扩张增强优质写字楼的需求潜力高档公寓市场发展成熟市南区具有发展高档公寓的先天优势条件及市场基础市场现状酒店写字楼公寓具备新型业态的大型综合商业重点吸引尚未进入青岛的国际国内知名品牌进驻与节庆和旅游相结合的休闲娱乐商业形态成为北方乃至全国具有影响力的特色商业项目同时结合休闲与商务概念的五星级酒店具有发展机会同时可以以休闲度假为主经济型酒店作为补充产品开发顶级配置的甲级写字楼创造市场领导型产品，可增强竞争力同时可配套开发部分特色办公产品，适应成长型企业的需求居住型产品普遍具有较好的发展前景考虑项目规模及影响力，可开发综合居住投资经营等多种选择的居住类产品年份国内游客万人次年增长国内旅游收入亿人民币年增长入境游客人次年增长外汇收入万美元年增长旅游总收入年增长旅游目的地城市旅游业对于青岛的贡献增长发展机会发展机遇之旅游优势推动巨大持续的旅游消费带动了城市第三产业的快速发展，每年近亿元的旅游收入城市综合体的旅游目的地特性，符合青岛旅游城市特性，也对未来项目开发支撑产生直接推动地铁期号线经过项目旁边的南京路，今年月份正式开工建设，预计年将建成通车。

地铁二期号线经过项目南的香港路，年正式开工，预计年正式投入使用。

项目可谓是处于双地铁交汇处，交通地位显赫。

地铁的通车，大大缓解了地上交通压力，是城市最好的人流动脉，为本项目带来源源不断的人气和商气。

为了建设中充分考虑地铁站点的连接问题，直接项目开口进入地铁站点，成就真正地铁商业物业，将大大提升项目价值，东京六本木新城就有依托地铁站的通道设施，后续我们在介绍案例的时候将重点提及。

发展机会发展机遇之天时地利地铁带来勃勃商机地铁云霄路美食街，充满诱惑的美食世界云霄路是青岛最早也是最集中的美食文化街，里面充满了全国各式美食，诱惑你的味蕾。

与美食相比，休闲娱乐就更加丰富了。

云霄路已经成为青岛娱乐休闲消费的个主场，酒吧咖啡浴足洗浴等不而足，可谓是青岛的个休闲娱乐胜地。

云霄路具有商务美食休闲娱乐的地缘优势因素，在青岛独无二的强势地位，未来项目中该部分业态形式很容易实现。

发展机遇项目主题和定位项目物业组合和发展规划项目产品策略项目定位及产品借鉴案例物业自持和销售分配项目销售和租赁价格策略可行性分析和敏感性分析工程计划安排及前期费用预算项目贡献目录城市综合体日本六本木新区香港太古广场上海金茂大厦北京国贸中心在北京上海香港等经济发达城市都有大规模的综合建筑体这些综合建筑体从另个侧面呼应着这个城市，成为城市对外的名片综合建筑体的特征足够大的规模城市或区域的标志性商务引擎的功能功能丰富的综合平台城市综合体效应“”聚合产生裂变的过程代名词目光商机财富城市形象景观领导地位跨越城市跨越行业跨越人群青岛城市物业现状国际金融中心东海路号颐中皇冠假日酒店国际金融中心佳世客巴黎春天青岛致力于成为国际化大都市，成为重要的线发达城市。

需要更综合的先进的服务平台城市呼唤城市综合体的出现我们呼唤城市综合体的出现市场需求空间在哪里分商业酒店写字楼等进行阐述市场空间商业市场空间收入水平提高，消费观念改变消费者对于消费的更高要求舒适的环境多样的业态丰富的商品服务新奇的体验零售商更加关注，积极拓展市场商业需求催生了商业业态的提升和发展我们是空间的提供者„旅游市场的快速发展„商务活动频繁„家庭度假更受青睐„期待更高品质的服务„国际酒店管理公司的拓展计划市场空间青岛作为重点旅游城市港口城市以及商务发达地区，酒店业尚有较大的发展空间酒店市场空间有需求，有要求，才有市场。

市场空间写字楼市场空间•􀁺市场缺乏国际标准的甲级写字楼•􀁺第三产业的高速发展•􀁺更多外资企业入驻•􀁺国内企业的快速成长•􀁺要求更好的设施和服务建立在需求之上的项目发展方向打造功能丰富的青岛城市综合体，包括􀁺站式的购物中心􀁺五星级度假酒店􀁺国际水准的办公楼􀁺优质的配套公寓􀁺多层次的广场和公共空间满足购物休闲工作生活等多种需求成为城市的新标志新景观和新的服务平台娱乐购物商旅度假商务办公配套居住旅游观光文化体验广场和公园分类解析阐述范围会大大超越传统商圈商业部分定位项目主题和市场定位各个商圈的消费者基本构成区域特征目标消费者第商圈高档居住区，居住人群消费能力巨大政府机构集中区域大型国有企业和高新技术企业集中区域公共设施集中区域规划较多的商务功能主要旅游目的地交通发达商务人群住宅居民政府企业团体旅游者年轻人学生第二商圈居住人群庞大，整体消费能力巨大人口稠密商务功能突出政府部门集中消费氛围成熟餐饮业发达商务人群住宅居民家庭为单位较多年轻人学生政府企业团体旅游者第三商圈范围广大人口众多各类人群商业部分定位项目主题和市场定位目标消费者消费行为消费类别频次构成及人口来源消费倾向场所消费地位日消费者本地家庭个人第商圈食品日常超市购物中心餐饮次主要周消费者月消费者本地家庭个人政商团体社交团体游客常驻人第商圈第二商圈第三商圈食品日常百货餐饮娱乐休闲超市餐饮购物中心游乐设施多厅影院夜总会酒吧家居主要季度消费者半年消费者年消费者本地家庭游客第二商圈第三商圈家居游乐娱乐休闲家居游乐设施酒吧辅助和补充•综合购物中心•生活性消费场所•休闲文化消费场所•餐饮娱乐消费场所本项目适宜消费功能商业部分定位项目主题和市场定位项目自身潜力的挖掘•消费理念的逐渐成熟并与线城市接轨•健康自然的生活方式日益受到重视•家庭消费的日益增强•市场对于新型特色商业业态的需求增强•商业场所逐渐成为家庭休闲社交聚会的新选择•城市最核心商圈中心•本身为大型综合体片•临近海边奥帆中心全年不休的乐园新城市中心社交场健康自然的休闲天堂富有吸引力的城市名片需求的发展自身优势点达到目标分项阐述对于业态的要求商业部分定位项目主题和市场定位主要功能对业态的诠释休闲天堂城市社交场全年不休的乐园城市名片•健康自然空中花园主题乐园观景长廊•满足家庭所有成员儿童乐园子女美容康体母亲电子游艺运动名车展示父亲•社交团聚多厅影院酒吧餐厅娱乐•购物购物中心商业街区•文化娱乐娱乐中心学术中心艺术博物馆音乐厅•建筑设计建筑本身充满美感•环境景观景观设置匠心独具•文化领地学术中心等成为文化艺