TOP492010年10月11日云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案260p__(NXPowerLite).ppt文档免费在线阅读

•由城市更新改造背景形成大量购房需量占第二位，但因人口总量较大，人均可支配收入较低于其他州市。

城市发展分析曲靖经济指标分析，单中心城市扩张城市多况指标州市值亿元社会销售品零售总额值亿元人口数个城镇居民人均可支配收入值元昆明市，曲靖市，玉溪市，红河州，大理州，楚雄州，从云南各州市经济指标排名情况来看，曲靖经济总大基本指标均有平稳增长态势良好的经济发展态势为项目开发奠定较好的经济基础。

曲靖经济指标分析，年云南各洲市经济指标情额增长率曲靖市年城镇居民人均可支配收入及增长率图示年年年年年人均可支配收入元增长率曲靖市城镇居民人均可支配收入增长率城市发展分析社会消费品零售总额以及人均可支配收入三靖市年国内生产总值及增长率图示年年年年年值亿元增长率曲靖市增长率曲靖市年社会销售品零售总额及增长率图示年年年年年社会零售品销售总额亿元增长率社会消费品零售总中心城区规划重点麒麟主城区城市多中心的逐渐形成，曲靖房地产商业等市场将迎来更大的发展空间。

城市发展分析，曲，在中心城区建设个主中心项目所在区域二个副中心西市区与南市区个体育行政中心三个工业片区个储运物流区城市发展备用地。

曲靖中心城区规模人口仅为户籍人口年份年年年城区面积平方公里平方公里平方公里人口数万万人以上万人以上未来中心城区范围曲靖市总体规划框架打造珠江源大城市，现代工业城越州三宝珠街三组团主城区定位依托自然地理特征和区位交通资源优势，建设适宜人居住创业的珠江源山水生态园林城市。

曲靖市关于加快推进珠江源大城市建设的实施意见城市发展分析曲靖区位优势明显，未来发展空间较大。

，核心任务构建合理的珠江源大城市城镇体系，中心城区扩及麒麟城区沾益和马龙两片区，楚雄，滇中州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划年曲靖滇中城市群中重要的城市增长极关于这个城市思路的原点，川渝城市群滇中城市群城市发展分析以昆明为核心，携手曲靖玉溪和支撑！，背景分析壹趋势站在现在看未来！在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。

，我们从项目开发的背景分析开始，为核心竞争力的树立寻求，契合市场需求的业态组合及布局提升项目营销经营价值的建筑规划项目各产品市场定位项目核心问题确定项目以什么铸就核心竞争力以成就自己的高位目标的高尚住宅公寓个充满城市意向的商业中心开放活力的城市客厅中央广场独无二情趣盎然的商业步行组团街区高端形象树立典范五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析的高尚住宅公寓个充满城市意向的商业中心开放活力的城市客厅中央广场独无二情趣盎然的商业步行组团街区高端形象树立典范五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析，契合市场需求的业态组合及布局提升项目营销经营价值的建筑规划项目各产品市场定位项目核心问题确定项目以什么铸就核心竞争力以成就自己的高位目标！在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。

，我们从项目开发的背景分析开始，为核心竞争力的树立寻求支撑！，背景分析壹趋势站在现在看未来，关于这个城市思路的原点，川渝城市群滇中城市群城市发展分析以昆明为核心，携手曲靖玉溪和楚雄，滇中州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划年曲靖滇中城市群中重要的城市增长极，区位优势明显，未来发展空间较大。

，核心任务构建合理的珠江源大城市城镇体系，中心城区扩及麒麟城区沾益和马龙两片区，越州三宝珠街三组团主城区定位依托自然地理特征和区位交通资源优势，建设适宜人居住创业的珠江源山水生态园林城市。

曲靖市关于加快推进珠江源大城市建设的实施意见城市发展分析曲靖中心城区规模人口仅为户籍人口年份年年年城区面积平方公里平方公里平方公里人口数万万人以上万人以上未来中心城区范围曲靖市总体规划框架打造珠江源大城市，现代工业城，在中心城区建设个主中心项目所在区域二个副中心西市区与南市区个体育行政中心三个工业片区个储运物流区城市发展备用地。

曲靖中心城区规划重点麒麟主城区城市多中心的逐渐形成，曲靖房地产商业等市场将迎来更大的发展空间。

城市发展分析，曲靖市年国内生产总值及增长率图示年年年年年值亿元增长率曲靖市增长率曲靖市年社会销售品零售总额及增长率图示年年年年年社会零售品销售总额亿元增长率社会消费品零售总额增长率曲靖市年城镇居民人均可支配收入及增长率图示年年年年年人均可支配收入元增长率曲靖市城镇居民人均可支配收入增长率城市发展分析社会消费品零售总额以及人均可支配收入三大基本指标均有平稳增长态势良好的经济发展态势为项目开发奠定较好的经济基础。

曲靖经济指标分析，年云南各洲市经济指标情况指标州市值亿元社会销售品零售总额值亿元人口数个城镇居民人均可支配收入值元昆明市，曲靖市，玉溪市，红河州，大理州，楚雄州，从云南各州市经济指标排名情况来看，曲靖经济总量占第二位，但因人口总量较大，人均可支配收入较低于其他州市。

城市发展分析曲靖经济指标分析，单中心城市扩张城市多极化大都市化形成都市群形成城市特征指标特征•城市中心拥有最优势的可达性和区位优势•城市要素向中心聚集•城市中心规模经济涵盖了城市商务商业金融等所有城市功能。

•由城市更新改造背景形成大量购房需求•政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设•在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重。

•郊区快速干道初步形成市政基础设施完善•郊区主流客户为本区域的中高收入阶层•购房目的为第居所第二居所或投资。

•中心城扩大规模效率低•主城副城新城分化。

•都市绵延区•多城互动。

人均可支配收入美元人均可支配收入美元人均可支配收入美元人均可支配收入美元人均可支配收入美元曲靖年人均可支配收入为美元城市发展分析曲靖经济指标分析，更大的商业市场城市商业中心的形口的快速增长居民收入的增加实际消费力的增长城市的快速发展划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定核心竞争力打造项目优劣势分析项目以什么核心竞争力铸造自己的高位目标项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断，商业市场分析业态组合分析建筑规划建议商业定位分析项目分析商业市场分析及规划建议，“任何个城市都有功能大小不的商业中心，以自己应有的凝聚力辐射力和媒介力，对周围产生影响，促进该地区经济的发展，成为该地区对外联络的结合部份”商业市场分析及规划建议，共调研条街道，统计条商业街，记录商铺个，个百货，个超市，个专业市场。

调研范围东至环城东路，南至潇湘路胜峰路，西至翠峰路，北至麒麟北路。

商业总量集中商业总量专业市场总量街铺总量商业市场分析及规划建议，被访问消费者居住地统计图示曲靖其它乡镇其它曲靖市区曲靖市区曲靖其它乡镇其它核心商圈曲靖商业特点辐射面扩及本城区以及周边县镇居民。

从消费者居住地调研也可看出，曲靖其他乡镇占据近的比例。

被访问消费者工作学习地点统计图示曲靖其它乡镇其它曲靖市区曲靖市区曲靖其它乡镇其它曲靖商业市场评述商业市场分析及规划建议曲靖商业目前仍处于发展的初级阶段，主要以满足日常生活需求及购物为主，缺乏多方位多层次的立体商业结构。

，曲靖商业特点二曲靖商业以自然形成的街铺为主，依托麒麟南路城市主干道，发展临街商业，同时由主干道的各条支路辐射出新的商业街。

麒麟南路曲靖城区商业氛围最浓区域曲靖缺乏规划，较为单发展的商业状态难以带动曲靖城市的发展。

曲靖商业市场评述商业市场分析及规划建议，曲靖商业特点三以中偏低档商家为主，缺乏中偏高端档次的品牌商家，而随着曲靖经济的快速发展，目前商家的品牌度将难以满足消费者的需求。

曲靖商业市场评述品牌商家较为集中区域价格区间调研业种麒麟商业广场新百大旧百大服饰鞋化妆品餐饮肯德基商业市场分析及规划建议，被访问消费者个人平均月收入统计图示元以下元元元元元元无元元无元以下元元元元元元元元被访问消费者家庭平均月收入统计图示元元以上元以下元元元元元元无元元无元以下元元元元元元元元元元以上曲靖商业市场评述从消费者消费水平调研情况看，被访者以中低收入为主，但也存在定比例的中高层次消费群体，而这部分群体受限于本地中偏低层次的商业市场，外流现象较为严重。

商业市场分析及规划建议，曲靖商业特点四临街商铺经营情况较好，但集中商业缺乏较好规划，人气不足，建筑规划业态组合商家品牌等的不合理使商业价值无法达到最大化。

曲靖商业市场评述集中商业与商业街人流量比较集中商业麒麟商业广场曲靖新百大滇东商城人流量以分钟为单位人沃尔玛出入口人主出入口主出入口商业街交通路麒麟南路南宁西路以西人流量以分钟为单位人人人商业市场分析及规划建议，从调查数据可看出，曲靖各种业态均有定的发展，整体仍以满足日常购物需求的业态为主。

曲靖街铺调研情况曲靖商业街业态面积比例图示餐饮车行文化用品休闲五金美容美发数码汽修其它精品服饰儿童家居地产家电建材服务配套车行餐饮地产儿童服饰服务配套建材家电家居精品美容美发其它汽修数码文化用品休闲五金商业市场分析及规划建议，曲靖街铺调研情况曲靖各类型业种呈现较为明显的“扎堆”现象，每条商业街均有主力业态支撑。

指标路段主力业态租金元月经营状况指标路段主力业态租金元月经营状况麒麟南路服饰，最高较好麒麟东路餐饮西段，东段较好教场东路服务配套较好麒麟巷餐饮休闲娱乐较好教场西路汽修良好前北路以南小商品批发较好交通路服务配套较好前北路以北广告喷绘较好寥廓南路电脑数码良好玄坛路中档服饰寥廓北路汽修良好书院路书画花草较好南宁东路餐饮服务配套餐饮类，服饰类良好珠江源广场步行街服饰精品左右般南宁西路以西手机数码较好建设路餐饮配套较好麒麟北路建材服饰服